lissage de crédit pour réduire taux

[Nico57]

Bonjour,

Je souhaite effectuer un emprunt à taux fixe sur 15 ans, actuellement, j'ai une proposition à 3.55 %.

Certaines personnes me disent que pour avoir un taux encore + faible, il faudrait couper le montant emprunté en deux, et faire deux prêts distincts avec deux durées différentes. Il faudrait par exemple faire un crédit sur 7 ans (à un taux donc plus faible, par exemple à 3.15%) et l'autre sur 15 ans à 3.55%. Ensuite effectuer un lissage de crédit pour avoir des mensualités constantes sur les 15 ans (plutôt que d'avoir de grosses mensualités sur les 7 premières années, et des faibles sur les 8 dernières). Il paraîtrait qu'au final, j'y gagnerais en taux?!?

Ceci me surprend pour deux raisons :
- je ne comprends pas trop bien comment fonctionne le lissage de crédit (j'ai bien compris à quoi ça servait, mais je ne comprends pas trop bien comment ce dernier est calculé) mais en tous les cas, il est évident que le TEG à la fin sera plus important que le TEG des deux prêts non lissés. A mon avis, il y a même des chances qu'on se retrouve avec un TEG plus gros que le taux le plus gros des deux crédits...
- d'autre part, si une telle solution miracle existait, alors je pense que "ça se saurait" et que tout le monde le ferait. D'autre part, il y aurait même moyen de créer des "optimiseurs" informatiques qui donneraient pour une certaine durée d'un prêt, les différents prêts idéaux à faire avec leur découpe (par exemple, il dirait que la solution optimale pour emprunter sur 15 ans 100.000 Euros est de le découper en un crédit sur 7 ans de 60.000 Euros et un sur 15 ans de 40.000 Euros).

Qu'en pensez-vous? Je suis dubitatif...

Nico'

[Nico57]

Voilà, je viens de faire une simulation grâce à l'outil de "Lissage de Crédit" de ce site, et en effet, je trouve quelquechose d'intéressant (bon, par contre, il faudra sans doute mettre en place deux cautions différentes sur chaque prêt).

Donc, déjà, ce que je proposais au hasard tout à l'heure ne fonctionne pas : on ne peut faire 60.000 sur 7 ans et 40.000 sur 15 ans.

J'ai donc fait le test suivant qui a fonctionné :
40.000 sur 7 ans à 3.15 % et 60.000 à 3.55 % sur 15 ans.
Ca me fait globalement un taux de 3.47 % !!!! (donc plus intéressant qu'un simple prêt de 100.000 sur 15 ans!) Et je pense qu'il y a encore moyen d'optimiser un peu plus les montants empruntés sur ces deux durées pour rendre le taux encore plus intéressant.

Voici comment j'ai procédé, dites moi si j'ai fait une erreur :

1er palier : 84 mensualités de 531 € (puisque 40.000 € empruntés au taux de 3.15% sur 7 ans )
Lissage : taux de 3.55 %, montant emprunté de 60.000 €, nombre d'échéances de 180

Et j'obtiens :
Palier Durée Nombre d'échéances Montant échéance
1 7 ans 84 182,34 €
2 8 ans 96 713,34 €
Total 15 ans 180 83 797,20 €

Ce qui me fait donc des mensualités de 713.34 € sur toute la durée du prêt (531 + 182.34 les 7 premières années, et 713.34 les 8 dernières).

Cette mensualité correspond en fait à .... un taux de 3.47% sur 15 ans!!!!

Hallucinant...

Maintenant, comment optimiser le découpage des prêts (et donc des durées et des montants) afin d'avoir le taux le plus avantageux possible, en tenant compte des taux actuels (disons 5 points de base de + que le taux excellent annoncé par meilleurtaux.com) ??? Je pense que c'est possible, mais sans doute compliqué Bref, je vais pas me lancer là-dedans, mais "au nez", comment faire? Le principe est sans doute de mettre le max sur une durée courte (pour avoir des intérêts faibles) mais pas trop courte quand même, pour que le crédit puisse s'emboîter dans le crédit lisseur...

Merci!

Nicolas.

[speos]

Le fait qu'il y ait une garantie et une assurance sur chaque prêt ne vient pas entâcher l'économie réaliser ?

[Nico57]

Le fait qu'il y ait une garantie et une assurance sur chaque prêt ne vient pas entâcher l'économie réaliser ?

Oui effectivement.

Exemple au Crédit Logement :

Prêt de 100000 Euros:
coût initial de FMG de 1896 € dont FMG de 1396 €, commission de 500 €, coût final de 849 €

Deux prêts, l'un de 60000 €, l'autre de 400000 € :
coût initial de 2384 €, FMG de 1884 €, commission de 500 €, coût final de 971 €

Mais peut-être que si on trouvait moyen d'optimiser le montant et la durée des prêts à lisser, ça serait peut-être tout de même intéressant.
Quelqu'un a une idée?

En ce qui me concerne, c'est uniquement pour l'aspect intellectuel, car de toute manière il est trop tard pour moi : je viens de m'engager sur un taux fixe sur 15 ans à 3.55% (élevé étant donné le rendement de l'OAT 10 ans de Vendredi : 3.20 % !!!!) car je suis trop just niveau timing : je n'ai plus qu'un mois et demi max pour signer l'acte de vente.

Nico'

[LALA]

bonjour, je suis super super interessée de savoir quelle banque vous a proposé un taux de 3,55% pour un prêt, comment faire, où se renseigner. je recherche un taux bas pour un prêt immobilier et j' apprécierais vivement vos conseils. merci, merci

[hargneux]

Bonjour

On se reveille, les messages sont de mai/juin 2005 !!