Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Non, ce que ton conseiller t'a dit n'est pas vrai.

Il est possible que ta banque ait décidé de majorer les taux proposés dans des montage "Gigognes" en échéances lisséses. (C'est possible mais c'est assez rare cependant)

Mais, tel que je fonctionne, la mensualité n'est pas le résultat d'un calcul mais elle est choisie par l'emprunteur (et doit bien entendu rester dans les critères d'acceptation de la banque).

Donc, ta mensualité lissée resterait inchangée. Si la banque a choisit de majorer ses taux, la durée serait alors augmentée de quelques mois (2 ou 3 mois ??? - dépend du calcul d'optimisation).

Mais, au global, vu que tu aurais un prêt "emboîté" (gigogne) de durée la plus courte possible, tu profiterais donc d'un taux bien plus faible que sur celui du prêt lisseur.
D'autre part, au lieu de payer des primes d'assurance sur le montant total du crédit pendant toute la durée du prêt lisseur, sur le prêt "emboîté" ces primes s'arrêteraient au bout de quelques anneés = 5 ou 7 ans (??? dépend de l'optimisation) par exemple.

Je suis certain que tu resterais largement gagnant sur le coût du crédit ou, autre notion voisine, sur le coût de ton projet à crédit.

A mon avis
- ou ta banque n'a pas l'outil adéquat pour t'arranger un montage optimisé "aux petits oignons"
- ou elle ne veut pas le faire car l'argent que tu économises c'est ce qu'elle reçoit en moins
- ou ton conseiller n'y connait rien.

Si t'es pas pressé de signer, il est sans doute possible de faire mieux que ce qui t'es proposé.

Tiens nous au courant

Cordialement,

[Aristide]

Moi je connais la hiérarchie mais j'ai pas l'outil de simulation.

Bonjour,

Si tu veux, donnes moi :
- TRES PRECISEMENT ton plan de financement et le détail de tes crédits (montants- durées - taux - primes assurances - paliers d'échéances - frais - coût garanties ....etc),
- la hiérachie des taux que ta banque est prête à t'appliquer
- l'échéance cible - primes d'assurances comprises - que tu souhaites et que ta banque accepte
- un peu de temps (quelques jours)
et je te ferais une simulation optimisée "à ma sauce".

Cordialement

[Aristide]

"
Citation:
Envoyé par EMI
Moi je connais la hiérarchie mais j'ai pas l'outil de simulation."


Bonjour,

Ci-dessous exemples de simulations optimisées
NB) – J’ai considéré la hiérarchie des taux comme suit :
>= 10 ans à <12 ans =3,65%
>= 12 ans à <15 ans =3,85%
>= 15 ans à <20 ans =3,95%

Hypothèse N° 1= proposition banque
 180.000€ - 180 mois – 3,95% - 2 ADI à 0,24% => échéance 1398,93€
 Coût crédit = 71.807,88€ (1)
 TEG = 4,7375%

Hypothèse N° 2 = Lissage avec prêts « gigognes » - Echéance cible = 1.398,93€
 126.058€ - 133 mois – 3,65% - 2 ADI à 0,24%
 53.942€ - 175 mois – 3,85% - 2 ADI à 0,24%
 De 1 mois à 133 mois = 1.153,82 + 173,13 + 71,98 = 1.398,93€
 De 134 mois à 174 mois = 1.377,37 + 21,56 = 1.398,93€
 Le 175 mois = 1.252,37 + 21,56 = 1.273,93€
 Coût crédit = 64.687,75€ (2)
 TEG = 4,4326%
 (1) – (2) = 7.120,13€

Hypothèse N° 3 = Lissage avec prêts « gigognes » - Echéance cible = 1.450€
 121.001€ - 122 mois – 3,65% - 2 ADI à 0,24%
 58.999€ - 167 mois – 3,85% - 2 ADI à 0,24%
 De 1 mois à 122 mois = 1.188,67 + 189,35 + 71,98 = 1.450€
 De 123 mois à 166 mois = 1.426,42 + 23,58 = 1.450€
 Le 167 mois = 627,51 + 23,58 = 651,09€
 Coût crédit = 61.351,09€ (3)
 TEG = 4,4326%
 (1) – (3) = 10.456,79€
 (2) – (3) = 3.336,66€

Voilà ; à toi de voir avec ta banque
Cordialement,

[Aristide]

Bonjour,

Pouvez-vous regarder sur ce lien http://www.cbanque.com/forum/thread9475-2.html et me dire si l'offre de prêt avec le lissage de la banque Postale est correcte.

Merci

Bonjour,

Ainsi que souhaité, au vu des informations fournies, j'ai analysé la proposition de votre banque et fait deux autres simulations optimisées

Concernant l'offre de votre banque le lissage n'est pas parfait puisque vous avez trois paliers d'échéances de montants voisins il est vrai.(Voir fichier joint "1) - Analyse de la proposition de votre banque").

Le premier palier d'échéance étant de 1.093,54€ c'est ce montant que j'ai retenu pour la première simulation d'optimisation.

Ne connaissant pas la vraie hiérachie des taux, j'ai fait une première hypothèse où j'améliore d'environ 80€ le coût du crédit (voir fichier joint "2) – Optimisation N° 1")

J'ai fait une seconde hypothèse en portant l'échéance cible de 1.093,54€ à 1.100€ (voir fichier joint "3) – Optimisation N° 2")

Ce même fichier joint vous permet de comparer en termes
=> De coût du projet à crédit (combien vous aura coûté votre maison dans 25 ans quand tous les crédits seront remboursés)
=> De coût du crédit.
=> De TEG

Pour optimiser au mieux, il faudrait fournir la hiérachie des taux de votre banque en remplissant la grille ci-dessous
01-12 mois
13-59 mois
60-120 mois
121-144 mois
145-180 mois 3,90%
181-204 mois
205-240 mois 4,20%
241-264 mois
265-300 mois
301-360 mois

Cordialement

[Aristide]

ERRATUM

J'ai oublié de mentionner la composition des montages optimisés :
1) - Analyse de la proposition de votre banque
=> Prêt employeur 13.000€ - 240 mois - 2,50% hors assurances - 3,139% avec assurances
=> Liberté 83.158€ - 180 mois - 3,90%
=> Sérénité 100.000€ - 300 mois - 4,20%

2) – Optimisation N° 1
=> Prêt employeur 13.000€ - 240 mois - 2,50% hors assurances - 3,139% avec assurances
=> Liberté 83.870€ - 180 mois - 3,90%
=> Sérénité 99.798€ - 300 mois - 4,20%

2) – Optimisation N° 2
=> Prêt employeur 13.000€ - 240 mois - 2,50% hors assurances - 3,139% avec assurances
=> Liberté 85.530€ - 180 mois - 3,90%
=> Sérénité 98.128€ - 297 mois - 4,20%

[Fabe76]

merci pour cette info Aristide

je vais les regarder.

L'offre pour le crédit a été signée.

merci encore

[Fabe76]

le coût total du crédit est de 129 651 €.

A ce montant, il faut rajouter l'assurance sur mon prêt patronal. Ce qui fait un surplus de 5 € maxi pour nous deux.

donc si je raisonne bien :

5*240*1.025 = 1230 €

Au final, cela nous coûtera 130 881 €.

Est ce le bon calcul?

[Aristide]

merci pour cette info Aristide

je vais les regarder.

L'offre pour le crédit a été signée.

merci encore

Bonjour,

L'offre de crédit que vous avez signée est-ce avec un montage en prêts "gigognes" (prêts "emboîtés) et échéances lissées ?

Si oui ce serait intéressant que je puisse vérifier l'optimisation.

Si non, vous avez sans doute perdu une occasion de réduire sensiblement le coût de votre crédit.

Cordialement

[Aristide]

le coût total du crédit est de 129 651 €.

A ce montant, il faut rajouter l'assurance sur mon prêt patronal. Ce qui fait un surplus de 5 € maxi pour nous deux.

donc si je raisonne bien :

5*240*1.025 = 1230 €

Au final, cela nous coûtera 130 881 €.

Est ce le bon calcul?

Si votre prêt patronal est de 10.250€ en 240 mois avec un taux de prime à 0,30% l'an par tête assurée, votre calcul est bon aux arrondis près:
=> 10.250€ x 0,30% / 12 x 2 = 5,125€ (sans doute arrondi à 5,12€)
=> 5,125€ x 240 = 1.230€ (1.228,80€ si arrondi à l'inférieur)

Mais dans les indications de votre poste antérieur, votre prêt patronal n'était pas de 10.250€ mais de 13.000€ ?

Corcialement,

[rabi2b]

Bonsoir,
je tiens d'abord à remercier tous les intervenants du forum car celà fait maintenant 6 mois que je viens faire mon curieux et des tonnes de très bonnes informations y circulent.

Je souhaiterai donc savoir s'il était possible d'utiliser votre méthode de prêts cigogne où non dans mon projet (pour le prêt princopal):

- 50 000€ d'apport personnel
- 57 450 € en prêt 0 % sur 108 mensualités de 531.94€
- 16 000 € en prêt patronal 1.20 % sur 96 mensualités de 174.88€
- 116 550 € en prêt conventionnel modulable et lissé à 4.10 % sur 230 mensualités de 1126 € en comptant le lissage

Le coût total du projet sans assurance et sans garantie revient à 64527.22€

sans frais de dossiers

assurance 100% sur deux têtes de 75€ par mois

Cordialement et merci d'avance.