Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Bonjour,

J'y vois effectivement un peu plus clair mais un peu seulement.

Tu as une assurance décès-invalidité à 0,432% l'an calculée sur le capital initial de 204.800€ pour le prêt classique à taux fixe.

Mais tu n'as aucune assurance sur le prêt à taux zéro.

Avant que je continue l'analyse et tente un lissage bien optimisé il me faut savoir si, effectivement, c'est d'accord ave ta banque que ce PTZ ne soit pas assuré.

Je dois te dire que, d'une part cela m'étonne et que, d'autre part, je ne te conseille pas de rester sans assurance sur ce prêt.

Dans l'attente de précisions.

[dragon-666]

Bonjour à tous

Etant en pleine souscription d'un emprunt immobilier, je souhaitais remercier Aristide pour ces principes de prêts gigognes qui m'auront permis de réduire significativement le coût de mon prêt.

J'émettrai simplement quelques réserves
- le coût de la garantie est renforcé (par exemple au crédit logement il est plus onéreux de garantir deux prêts de 40000€ qu'un seul prêt de 80000€)
- il faut bien calculer son coup pour éviter d'être perdant au niveau de la déduction des intérêts d'emprunts (ex : éviter à tout prix d'être en amortissement négatif sur le prêt le plus long)

Bien entendu, ceci ne remet absolument pas en cause le principe des prêts gigognes puisque les économies engendrées sont nettement plus fortes que le surcoût engendré par la garantie. Il faut simplement en être conscient lorsque l'on compare deux propositions de banques, une avec et une sans le prêt gigogne.

Enfin, même en optimisant au maximum le prêt, il est difficile de convaincre les banques. Celles-ci n'ont en effet aucun intérêt à les accorder (plus de bénéfices et plus grande simplicité pour elles), si ce n'est bien entendu pour attirer de nouveaux clients.

Sur l'ensemble des banques que j'ai visité, seules deux banques ont accepté ce principe (Société Générale et La Banque Postale), même si je pense que cela dépend plus du conseiller que de la banque en question. Certains conseillers ne comprenaient en effet même pas pourquoi je faisais cette demande et l'intérêt que je pouvais en retirer. De plus, même pour les deux banques ayant accepté le principe, une proposition de répartition non optimale entre les deux prêts m'a été faite et les deux conseillers ont catégoriquement refusé une optimisation (bien que je l'avais calculée moi-même).

Dans tous les cas, un grand merci à Aristide puisque j'ai quand même réussi à économiser près de 1500€ grâce à ces prêts gigognes.

[Fabe76]

Bonjour,

Pouvez-vous regarder sur ce lien http://www.cbanque.com/forum/thread9475-2.html et me dire si l'offre de prêt avec le lissage de la banque Postale est correcte.

Merci

[Aristide]

Bonjour,

Merci Dragon-666.

Par contre j'attendais des précisons de ta part pour te simuler une optimisation à ma façon.
Si tu pouvais me donner des précisions:
1) - sur les assurances
2) - la hièrarchie des taux de ta banque (taux de 5 ans à 30 ans par exemple)
on pourrait vérifier si l'optimisation que l'on a proposée est "au top" ou non.

Cordialement

[Aristide]

Bonjour,

J'ai jeté un coup d'oeil.
Donnez moi un peu de temps pour que j'approfondisse.
Mais je pense qu'il me manquera des informations
Le top serait d'avoir le hiérarchie des taux de votre banque (taux qu'elle vous ferait sur chaque tranche de durée de 5 à 30 ans par exemple).
Là je pourrais vérifier si votre banque vous a réellement bien optimisé votre plan de financement en cherchant la meilleure compinaison possible "Montants/durée/taux" qui générera le coût du crédit (ou coût du projet à crédit = combien vous aura coûté votre loement dans n années quand vous aurez remboursé tous les prêts) le moins cher possible.

Cordialement,

[IMEI]

Aristide, je trouve pas le fichier pour faire la simulation, aurais-tu un lien direct ? Où bien il n'est pas disponible ?

[Aristide]

Aristide, je trouve pas le fichier pour faire la simulation, aurais-tu un lien direct ? Où bien il n'est pas disponible ?

Bonjour,

De quel fichier parles tu ?

Mon outil de simulation "maison" n'est pas en ligne (bien trop lourd et pas utilisisable par tous).

Sur le forum il y a mon post et deux ou trois pages plus loin il y a des graphiques destinés visualiser les 5 principes et surtout les résultats de leur mise en pratique.

Cordialement

[IMEI]

Oui je comprends.
Mais un outil de simulation indépendante (comme jxtamm) serait le bienvenu, il faut bien qu'on fasse nos simulations à la maison avant de demander en agence des montages comme ça.

[Fabe76]

Aristide, je ne connais pas la hiérarchie de mes taux.

Je pourrai le demander jeudi car je signe avec la BP.

C'est les moins cher et je gagne de tous les côtés (mensualité et coût de crédit)

Par contre je lui ai demandé s'il faisait des produit gigones et il m'a répondu que cela allé augmenter les mensualités qui seront trop élevées.

Voilà

merci de votre aide

[IMEI]

Moi je connais la hiérarchie mais j'ai pas l'outil de simulation.