Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[emiliekikou]

Nous ne voulons pas dépasser un certain seuil de mensualité....même si nous sommes très loin de notre capacité d endettement 23%...ms déjà la banque ne veut pas nous intégrer le cel dans la simulation car elle estime que sur 15 ans, nous n avons droit qu a 3500€ environ, le conseiller m a répété 3 fois que ca ne valait pas le coups et qu il valait mieux qu on garde nos droits pour des travaux, mais nous avons regardé sur 8 ans, 8000e, demain nous allons lui dder de nous refaire une simulation en l intégrant.

[Aristide]

Je ne partage pas l'avis de votre conseiller; le prêt CEL est à un taux faible.
Si votre plan de financement est bien optimisé dans un montage en échéances lissées, vous pouvez réduire le coût total de votre crédit.

Je pensais vous l'avoir démontré dans mon post initial.

Cordialement

[emiliekikou]

pas de pb,j ai relu votre post 2 ou 3 fois et j ai presque tt compris et effectivement je pense que le CEL peut aider dans le cout du crédit, je ne vois pas pourquoi le conseiller s entête sachant que je suis sur qu il n a pas même pas fait le calcul en l intégrant pour être sur....

[Aristide]

Outre les droits EL, je vous suggère aussi d'insister pour que votre montage soit un vrai lissage assurances décès invalidité comprises et utilise la technique des prêts gigognes.

Demandez à votre banque quels taux ils vous feraient pour un prêt "emboîté" dans votre prêt lisseur sur des durées de 5, 7, 10 12, 15, 20 ans.

A partir de là il faudrait une recherche de la meilleure combinaison "taux/durées/montants" possible - tous crédits confondus - qui, pour l'échéance cible assurances comprises retenue, donnera le coût du crédit le moins cher possible.

Votre banque dispose t-elle de l'outil qui le permettrait ?

Tenez nous informés.

Cordialement,

[zemke]

Bonjour,
Je reprends ici le fil que j'ai initié ailleurs afin de poser une question relative aux prêts emboités.
J'ai bien lu votre sujet et en ai compris l'essentiel mais :
Est t-il toujours intéressant d'inclure, par exemple, un eco ptz de 30000€ au montage ?
Je m'explique: Nous sommes loin du taux maxi d'endettement et ne pouvons envisager les "éco-travaux"" que plusieurs mois après la signature ce qui, je suppose, nous obligerait à un déblocage partiel plus couteux.
Pour résumer ma question, les raisons et avantages de le faire en même temps, sont ils toujours de mise quel que soit l'emprunteur et son contexte personnel(revenus, âge, etc) et pour finir, est-ce que cela fait toujours baisser les charges de l'emprunt ?
Zemke

[Aristide]

Bonjour,

Il m'est difficile de répondre précisément à votre question ne connaissant ni les détails de votre investissement, ni de votre plan de financement, ni les possibilités techniques de votre banque.

Mais, ce qui est toujours vrai, c'est qu'un montage en prêts à échéances lissées bien optimisé procure un gain significatif sur le coût du crédit.

Maintenant, si vous avez des travaux nécessitant des déblocages par tranches de prêts cela change évidement la donne et peut "bousculer" le montage initial.

Je suppose que vous faites une acquisition avec des travaux à réaliser ensuite ?

S'il en est ainsi, pour payer l'acquisition, la logique voudrait que vous débloquiez d'abord tous les prêts dant les taux sont inférieurs à celui rémunérant votre apport personnel.
Puis ensuite l'apport personnel.
En dernier les prêts aux taux les plus élevés dont, sans doute, le prêt lisseur.

Chaque situation étant spécifique, je ne sais comment, dans votre cas précis, peuvent s'enchaîner les opérations et qui peut financer quoi.

Mais supposons que pour payer votre acquisition vous ayez débloqué tous les prêts "pas chers", votre apport personnel et une fraction du prêt lisseur.

Dans cette situation, le lissage ne peut démarrer car le prêt lisseur n'est pas en phase d'amortissement.

Mais suivant lesEtablissements, il y a plusieurs techniques utilisées dans ce cas de figure.

La plus courante quelquefois appelée "anticipation" est une phase où vous ne payer que des intérêts (plus les primes assurances). sur les sommes (du prêt lisseur dans mon exemple) réellement débloquées Cette phase dure jusquà la fin des travaux et elle accroît d'autant la durée de votre prêt.
Anisi si initialement vous avez un prêt sur 20 ans et vos travaux durent 6 mois, au total vous aurez une durée de 20 ans et 6 mois. Pendant les 6 premiers mois vous payez donc les intérêts "crescendo" en fonction des déblocages cumulés. Vous commencez à amortir ensuite et ce n'est qu'à ce moment que démarre le lissage.

Cette phase "d'anticipation" augmente forcément le coût du crédit

Il existe deux autres techniques appelées l'une "différé de capital (ou différé partiel)" et l'autre "fractionnement"

Le différé ressemble à l'anticipation sauf que sa durée reste "à l'intérieur" de la durée initiale. L'inconvénient est que la durée d'amortissement se trouve réduite d'autant ce qui augmente la mensualité. (Dans mon exemple précédent, vous paieriez toujours des intérêts "crescendo" (plus les primes assurances) pendant 6 mois mais n'amortiriez que sur 19 ans et 6 mois).
Dans ce cas le lissage initial ne tient plus.

Quant au fractionnement (en fait - pour les banques qui le pratiquent - il y a 2 voire 3 méthodes possibles de fractionnement) il permet de commencer à amortir chaque tranche de prêt mise à disposition ce qui permet de réduire le côut du crédit.
Mais, là encore le démarrage du lissage est au mieux décalé, au pire, à refaire.

Pour votre cas précis il vous faut voir avec votre conseiller le/les procédé(s) qu'il a "en rayon", lui demander des simulations et arrêter avec lui la solution qui vous conviendra le mieux.

Cordialement,

[zemke]

Merci d'avoir pris le temps d'une longue réponse.
J'ai exposé mes "données personnelles" dans un autre sujet sous forme de tableau excel (http://www.cbanque.com/forum/attachm...6&d=1244189539. Pour résumer, nous empruntons à peu près 160 000€ sur 20 ans pour l'acquisition sans compter notre apport. Cela nous amène à un taux d'endettement de l'ordre de 20%, confortable donc.
Compte tenu de nos situations, nous ne pouvons bénéficier d'aucun prêt avantageux (ptz, patronal, cel,pel, etc.) excepté l'éco PTZ car de gros travaux éligibles à l'éco PTZ sont nécessaires à court et moyen terme.
Ceci étant, est il forcément plus intéressant d'inclure ce ptz dès le départ, quels avantages en retirer par comparaison au montage lissé déjà proposé par LBP. Si cela n'apporte rien de significatif, nous préférons attendre afin de peaufiner les devis de travaux éligibles.
cordialement,
Zemke

[Aristide]

Merci d'avoir pris le temps d'une longue réponse.
J'ai exposé mes "données personnelles" dans un autre sujet sous forme de tableau excel (http://www.cbanque.com/forum/attachm...6&d=1244189539. Pour résumer, nous empruntons à peu près 160 000€ sur 20 ans pour l'acquisition sans compter notre apport. Cela nous amène à un taux d'endettement de l'ordre de 20%, confortable donc.
Compte tenu de nos situations, nous ne pouvons bénéficier d'aucun prêt avantageux (ptz, patronal, cel,pel, etc.) excepté l'éco PTZ car de gros travaux éligibles à l'éco PTZ sont nécessaires à court et moyen terme.
Ceci étant, est il forcément plus intéressant d'inclure ce ptz dès le départ, quels avantages en retirer par comparaison au montage lissé déjà proposé par LBP. Si cela n'apporte rien de significatif, nous préférons attendre afin de peaufiner les devis de travaux éligibles.
cordialement,
Zemke

Je pense qu'il faut que vous demandiez à votre conseiller de vpus faire des simulations en intégrant eco PTZ dans le lissage..
Je crois me souvenir (à vérifier) qu'avec l'éco PTZ vous avez deux ans pour faire les travaux

[rick33290]

Je suis actuellement en train de monter mon projet de financement pour un bien immobiler d'une valeur total de 220000 euros.
Le revenu du foyer est de 3350 euros.
Je suis allé au CSF car étant fonctionnaire j'ai droit à un prêt de 30000 euros à 0% sur 10 ans.
A ce prêt il faut ajouté le PTZ de 15200 euros sur 6 ans.
Ce qui me fait emprunter 174800 euros à 4.65 % en fixe (assurance inclu) avec le Crédit foncier sur 30 ans.
Cependant, lors de la simulation avec lissage la conseillère me dit que je suis en sous amortissement.
Sachant que quand je prend le PTZ mon taux est 4.65% et que si je ne le prends pas le taux passe 5.05%.
Comment faire pour ne pas être en sous amortissement et bénéficier des deux prêts à taux zéro.
A l'heure actuelle la solution la plus interessante est un emprunt de 204800 euros à 4.65% + le PTZ de 15200 à 0%.

[Aristide]

1) - Ce qui me fait emprunter 174800 euros à 4.65 % en fixe (assurance inclu) avec le Crédit foncier sur 30 ans.

2) - Cependant, lors de la simulation avec lissage la conseillère me dit que je suis en sous amortissement.
Comment faire pour ne pas être en sous amortissement et bénéficier des deux prêts à taux zéro.

Bonjour,

1) - Tout d'abord êtes vous bien certain que que votre taux de 4,65% fixe inclut les primes d'assurances décès invalidité ??? (et combien de primes ???)
A ce sujet je vous suggère de lire mon précédent post publié sous le nom "Assurances décès invalidité : Bon à savoir"

2) - Dans certains cas, il est vrai que les paliers du prêt lisseur obligent à réduire la partie "capital amorti" comprise dans l'échéance ce qui a pour conséquence d'allonger la durée du prêt et donc d'augmenter le coût du crédit.

Ce qu'il faut surtout refuser c'est une offre de prêt lisseur avec des paliers où non seulement vous n'amortissez rien en capital mais où, en plus, vous ne payez pas tous les intérêts normaux. Dans ce cas de figure en effet, pendant plusieurs mois votre capital restant dû ne cesse d'augmenter au lieu de diminuer car les intérêts calculés mais non payés s'ajoutent au capital dû. Vous payez alors "des intérêts sur les intérêts" et augmentez encore plus la durée du prêt et accroissez considérablement votre coût du crédit.

Refusez catégoriquement un tel montage

Pour répondre à votre question, je vois deux façon de faire :

1) - Tout d'abord insistez pour un montage en "prêts gigognes" = Prêt tout à fait classique "emboîté" dans le prêt lisseur.
Ceci présente de nombreux avantages; relisez mon post ci-dessus "Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées"
Parmi ces avantages il y a le fait que, dans ce prêt "emboîté" qui est un prêt tout à fait ordinaire, il n'y a pas de paliers et donc, sur ce prêt au moins, vos amortissements sont normamux.

2) - Augmenter votre échéance cible.
Mais là, tout dépend de votre capacité réelle de remboursement, du budget mensuel que vous êtes disposés à mettre pour payer vos échéances et de la limite que voter banque est prête à accepter.

Cordialement,