Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

[Aristide]

Merci pour la réponse rapide, mais

Est ce normal le refus?

ou il ne veulent pas casser le lissage car il veulent me plumer encore quelque année??

je suis tout a fait d'accord pour un nouvelle avenant...

Je ne suis pas en mesure de répondre à la place de votre banque.
Je vous suggère donc de demander à votre conseiller quelle sont les raisons du refus

[jonjon]

Bonjour Aristide,
j'ai lu vos nombreux messages et franchement j'ai beaucoup appris mais j'ai du mal à comprendre tous les tenants et aboutissants des prêts immo...les banquiers étant spécialistes des montages nébuleux....ceci étant, et si vous avez un peux de temps pouvez vous nous renseigner sur la proposition qui nous a été faite...et peut être nous conseiller...
D'avance merci !
jonjon

[Aristide]

Ceci étant, et si vous avez un peux de temps pouvez vous nous renseigner sur la proposition qui nous a été faite...et peut être nous conseiller...

Bonjour,

Vous avez lu mon post, pourtant le plan de financement que vous fournissez ne respecte pas totalement les 5 principes suggérés pour obtenir le coût du crédit le moins élevé possible.

=> Lissage assurances comprises = OK je l’ai vérifié

=> Je suppose que vous n’avez pas de possibilités d’obtenir des prêts épargne-logement et autres prêts sociaux tels prêts patronaux, Conseil Général.....etc. ???

=> La technique des prêts gigognes n’est pas utilisée.
Je ne connais pas la hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer.
J’ai cependant tenté une simulation mais, dans votre cas, il faudrait une échéance cible bien supérieure à 876€ et/ou un différentiel de taux important d’une durée à l’autre pour pouvoir le faire.
Je vous suggère cependant d’en demander une simulation à votre banque.
Si je ne me trompe, elle appelle ce produit « Multiprêts »

=> Apparemment c’est votre banque qui vous a calculé une échéance mais ce n’est pas vous qui avez choisi votre échéance cible ?

Avant de revenir sur ces points, quelques remarques pour votre bonne information.

1) – Je vois que votre banque vous propose un prêt du secteur libre (« PTH LISSE ») et un prêt à taux zéro (PTZ).
Le prêt à taux zéro étant réservé aux emprunteurs ne dépassant pas un plafond de revenus, sous réserve du respect des normes de surfaces et d’habitabilité, je pense que vous seriez éligible au Prêt à l’Accession Sociale (PAS).
Si non vous pourriez prétendre au Prêt Conventionné.

Ces prêts appartiennent au secteur réglementé avec des avantages et, quelquefois, des inconvénients.

=> Avantages
+ Accès éventuel à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Si vous ne pouvez y prétendre maintenant, qu’en sera-t-il dans l’avenir (Baisse ressources possibles ??? - Plusieurs enfants au foyer ??? )
Avec un prêt du secteur libre tel que proposé, vous n’aurez jamais accès à cette APL ; éventuellement une Allocation Logement (AL), mais plus difficile à obtenir et moins élevée

+ Total Frais de dossier + Parts Sociales limité à 500€

+ Autre avantage (mais qui ne joue pas dans votre cas puisque garantie CAMCA), frais de garantie réelle réduits du fait exemption de la taxe de publicité foncière de 0,715%)

=> Inconvénients
+ Prêt conventionné = aucun
+ PAS = si le total PAS + PTZ supérieur à 15.000€, ce qui est votre cas, obligation d’une garanties réelle immobilière de premier rang.

Je suppose que c’est à cause de cette contrainte que votre banque vous propose ce « PTH LISSE » de façon à ce que la caution CAMCA puisse être envisagée.

Les premiers conseils que je suggérerais seraient donc de demander à votre banque de :

+ Remplacer le « PTH LISSE » par un Prêt Conventionné pour
- Conserver un éventuel accès à l’APL
- Bénéficier d’un plafond « Frais de dossier + Parts sociales » de 500€
- Les taux des PC sont par ailleurs les mêmes que ceux du secteur libre, voire moins élevés.
- Et le PC permet de conserver la garantie CAMCA

+ Et de tenter un montage en « prêts gigognes »(= prêt principal « cassé en deux » avec « un prêt emboîté » court donc à taux faible et un « prêt lisseur » plus long mais moins élevé)
Je doute cependant que ce soit possible dans votre cas.

2) – Votre plan de financement

+ Assurez vous de l’impossibilité d’obtenir d’autres prêts à taux bas tels prêts sociaux (1% logement – CAF – Conseil Général...) et épargne-logement.

+ Demandez à votre banque de tenter un montage en prêts gigognes (Voir ci-dessus)

+ Votre banque vous propose une mensualité calculée à 876,50€ les premières années et 871,52€ ensuite.
1) – Curieux ; ce devrait être le contraire car on peu supposer que vos revenus seront plus élevés dans 8 ans que maintenant
2) – Surtout, peut-être que votre mensualité cible à vous = le montant d’échéance que vous voulez/pouvez payer, serait plus élevé ; par exemple 880€.

3) - Proposition d’optimisation :

Dans le fichier Excel joint vous trouverez

=> En hypothèse N° 1 la reproduction de l’offre de votre banque

=> En hypothèse N° 2, cette même offre avec « PTH LISSE » remplacé par « PC » et donc total « Frais de dossier + Parts Sociales » limité à 500€
Dès lors le montant du prêt sera réduit de 145.673€ à 145.353€

=> En hypothèse N° 3 cette dernière offre mais avec une échéance cible (assurances comprises) supposée possible, tant par vous que par votre banque, de 880€

Vous remarquerez qu’entre l’hypothèse N° 1 (offre de vore banque) et l’hypothèse N°3, le coût du crédit a été réduit de 2.202€

Cordialement,

[jonjon]

merci pour ta réponse si rapide Aristide...on fait le maximum !! à bientot!
jon

[Aristide]

merci pour ta réponse si rapide Aristide...on fait le maximum !! à bientot!
jon

1) – Je vois que votre banque vous propose un prêt du secteur libre (« PTH LISSE ») et un prêt à taux zéro (PTZ).
Le prêt à taux zéro étant réservé aux emprunteurs ne dépassant pas un plafond de revenus, sous réserve du respect des normes de surfaces et d’habitabilité, je pense que vous seriez éligible au Prêt à l’Accession Sociale (PAS).
Si non vous pourriez prétendre au Prêt Conventionné.

Bonjour,

Précision importante :

Je n'ai pas été assez précis dans l'explication ci-dessus; je la complète donc :

Votre banque a la possibilité réglementaire de vous proposer un prêt du secteut libre dans tous les cas. C'est ce qu'elle a fait avec ce qu'elle appelle le "PTH LISSE".

Donc, si vous êtes éligibles au PAS elle peut cependant maintenir cette proposition

Par contre, si vous étiez éligible au PAS, réglementairement parlant elle ne peut vous proposer un prêt conventionné.

Si vous étiez éligible au PAS, les simulations que je vous ai faites ne seraient donc pas possibles.

=> Si éligible au PAS c'est :
+ Soit PAS avec éventuel droit à APL et frais dossier/parts sociales réduits mais obligation garanties réelles

+ Soit offre actuelle de votre banque

=> Si non éligible au PAS c'est :
+ Soit prêt conventionné avec éventuel droit à APL et frais dossier/parts sociales réduits et garantie CAMCA

+ Soit actuelle de votre banque.

Si vous étiez éligibles au PAS, les seuls leviers d'optimisation de votre plan de financement seraient donc :
1) - Recherches de prêts à taux faibles (épargne-logement - 1% patronal - autres prêts sociaux tels CAF, Conseil Général....)
2) - Accroissement de votre mensualité cible dans la limite de ce que vous voulez/pouvez faire et dans la limite acceptable par votre banque.
Cordialement,

[stefd70]

Bonjour,

Je me dépatouille actuellement entre différentes banques pour établir des simulation pour notre future acquisition immobilière.

D'une part, nous ne sommes pas arrêtés sur du neuf ou de l'ancien; je demande donc systématiquement une simulation pour chaque type d'achat.
Nous en sommes à notre quatrième établissement; j'essaye d'appliquer les
5 principes d'Aristide, mais ça n'est pas facile. Pour les prêts emboîtés par exemple, certains conseillers nous affirment: chez nous, c'est pas possible, on ne fait plus ça depuis 6 mois. Et comme le logiciel sur lequel la simulation va être effectuée est tout nouveau, et que ça prend du temps, et bien on nous propose de nous envoyer les simulations par courrier ultérieurement (véridique !). C'est la banque de ma compagne et je pense que nous n'allons pas faire affaire avec eux...

Ceci dit, je me rend compte que les conseillers, globalement, ont du mal à utiliser les outils informatiques mis à leur disposition: par deux fois, mes interlocuteurs ont appelé le support parce qu'ils étaient bloqués (message d'erreur, etc). Si le montant du PTZ n'est pas bon, on nous répond que c'est le logiciel qui le calcule comme ça, ça ne peut être faux. En creusant, on se rend compte que le conseiller a mal renseigné les revenus fiscaux de référence. Et ça change tout, autant pour le montant du PTZ que les modalités de remboursement.

Et quand je demande s'il est possible d'avoir la même chose avec des prêts emboités, je me retrouve avec un taux d'endettement trop élevé (de 38 à 36% sur 13 ans), et des échéances non constantes. Le conseiller, qui fait son possible semble-t-il me dit qu'il ne peut pas faire d'échéances lissés par que son système ne le lui permet pas... Pourtant, j'ai vu passer ici une simulation lissée il y a peu, issue de la même banque. Là, j'avoue que j'ai jeté l'éponge.

C'est donc presque une bataille à chaque fois. Et c'est épuisant. Quand on ne se bat pas sur les chiffres, on se bat sur les mots: par exemple, le nouveau PTZ est confondu avec le PTZ majoré (par subvention d'une collectivité territoriale si éligible au PAS). Je ne pensais pas avoir tant à faire, à vérifier tous les chiffres à la loupe, à traquer la moindre erreur. En même temps, j'apprend... Et surtout grâce à cBanque, sans lequel il serait difficile d'opposer des arguments.

Cedit dit, je me pose les questions suivantes:
- Dans mon cas, comment argumenter pour demander une simulation d'un montage avec prêt emboité + échéances lissés ? Tous les établissements pratiquent-ils ce genre de montage ? (apparemment, je dirai non, mais la question serait plutôt le peuvent/veulent-ils tous ?)
- En même temps, est-ce l'intérêt de la banque de pratiquer ce genre de prêt (moins de charges pour m'emprunteur (en théorie) = moins de rentrées pour la banque) ?

Pour info, voici les "meilleures" propositions reçues.
Merci de vos lumières.

Revenus: 3995/mois
Rev fiscal 2008: 39800
Assurance: 100% sur nos deux têtes
Nous ne souhaitons pas nous endetter sur plus de 15 ans.

Ancien
Montant acquisition: 272000
Frais agence: 8000
Frais notaire: 19500
Garantie: 2050
Frais dossier: 850 (500 si assurance habitation chez eux)

Apport: 122000 (LA, Epargne, +2 PEL 44000 et 59000, ouverts en 01/2000
-taux 4.227) + 29500 pour financer frais notaire+agence+garantie
PTZ: 17200 sur 72 mois
Prêt: 132800 sur 180 mois

Hiérarchie des taux:
moins de 84 mois: inconnu
de 84 à 120 mois: 3.7%
de 120 à 180: 3.89%
+de 180: inconnu


***** Proposition 1 (non lissé) ****
NPTZ: 72 mois, 247.92 (ass incl .315% = 9.03)
Pret TF: 180 mois, 1044,72 (ass incl .315% = 69.72 )
ADI calculée sur le capital emprunté, pour 2 emprunteurs

Total intérêts: 42700
Total Assurance: 13199.76
Commision 850
Garantie: 2050
Cout total: 58799.76


**** Proposition 2 ('lissé plus cher') ****
NPTZ: 72 mois, 247.92 (ass incl .315% = 9.03)
Pret TF phase 1: 72 mois, 913.52
Pret TF phase 2: 108 mois, 1161.44
(ass incl .315% = 69.72 )
ADI calculée sur le capital emprunté, pour 2 emprunteurs

Total intérêts: 45859.36
Total Assurance: 13199.76
Commision 850
Garantie: 2050
Cout total: 61959.12


***** proposition 3: NEUF *****
J'aurai peut-être dû gonfler le budget, étant donné l'incidence du PTZ
Montant acquisition: 272000
Garantie: 2138
Frais dossier: 850 (500 si assurance habitation chez eux)

Apport: 122000
PTZ 47700 sur 108 mois
Prêt TF 102300 sur 180 (taux 3.89%)

Mensualités:
466.71 pour le PTZ (ass incl .315% = 25.04)
804.78 pour le prêt TF (ass incl .315% = 53.71


Intérêts: 32892.6
Assurances: 12372.12
Coût total: 48753

[Aristide]

Envoyé par stefd70

Bonjour,

Cedit dit, je me pose les questions suivantes:
- Dans mon cas, comment argumenter pour demander une simulation d'un montage avec prêt emboité + échéances lissés ?

Simplement faire jouer la concurrence :" Si vous ne me proposez pas un montage en échéances lissées avec prêts gigognes, je sollicite mes financements chez un de vos concurrents"

Tous les établissements pratiquent-ils ce genre de montage ? (apparemment, je dirai non, mais la question serait plutôt le peuvent/veulent-ils tous ?)

Non, tous les Etablissements ne pratiquent pas ces montages
=> Les uns parce qu'ils n'ont pas les outils
=> Les autres les ont mais ne les maîtisent pas = perte de temps / pas à l'aise devant le client
=> D'autres ne le veulent pas car :
+ Plus de temps passé à l'instruction
+ Plus de prêts à gérer
+ Moins de produits financiers (qui ne veut cependant pas dire forcément moins de marge d'autant que certains en profitent pour majorer leur taux)
+ Moins de primes d'assurances perçues (ce qui ne veut pas dire moins de ristournes car elles ne sont pas basées sur les prime mais sur le compte d'exploitation = fonction du rapport primes/sinistres)

- En même temps, est-ce l'intérêt de la banque de pratiquer ce genre de prêt (moins de charges pour m'emprunteur (en théorie) = moins de rentrées pour la banque) ?

Voir deux dernières lignes ci-dessus
Outre que ces prétendus arguments financiers ne sont pas forcément vérifiés, comme tout commerçant, un banquier préférera moins gagner mais cependant gagner quelquechose, plutôt que ne rien gagner.

Cordialement,

[Aristide]

Pour info, voici les "meilleures" propositions reçues.
Merci de vos lumières.

Revenus: 3995/mois
Rev fiscal 2008: 39800
Assurance: 100% sur nos deux têtes
Nous ne souhaitons pas nous endetter sur plus de 15 ans.

Ancien
Montant acquisition: 272000
Frais agence: 8000
Frais notaire: 19500
Garantie: 2050
Frais dossier: 850 (500 si assurance habitation chez eux)

Apport: 122000 (LA, Epargne, +2 PEL 44000 et 59000, ouverts en 01/2000
-taux 4.227) + 29500 pour financer frais notaire+agence+garantie
PTZ: 17200 sur 72 mois
Prêt: 132800 sur 180 mois

Hiérarchie des taux:
moins de 84 mois: inconnu
de 84 à 120 mois: 3.7%
de 120 à 180: 3.89%
+de 180: inconnu


***** Proposition 1 (non lissé) ****
NPTZ: 72 mois, 247.92 (ass incl .315% = 9.03)
Pret TF: 180 mois, 1044,72 (ass incl .315% = 69.72 )
ADI calculée sur le capital emprunté, pour 2 emprunteurs

Total intérêts: 42700
Total Assurance: 13199.76
Commision 850
Garantie: 2050
Cout total: 58799.76


**** Proposition 2 ('lissé plus cher') ****
NPTZ: 72 mois, 247.92 (ass incl .315% = 9.03)
Pret TF phase 1: 72 mois, 913.52
Pret TF phase 2: 108 mois, 1161.44
(ass incl .315% = 69.72 )
ADI calculée sur le capital emprunté, pour 2 emprunteurs

Total intérêts: 45859.36
Total Assurance: 13199.76
Commision 850
Garantie: 2050
Cout total: 61959.12


***** proposition 3: NEUF *****
J'aurai peut-être dû gonfler le budget, étant donné l'incidence du PTZ
Montant acquisition: 272000
Garantie: 2138
Frais dossier: 850 (500 si assurance habitation chez eux)

Apport: 122000
PTZ 47700 sur 108 mois
Prêt TF 102300 sur 180 (taux 3.89%)

Mensualités:
466.71 pour le PTZ (ass incl .315% = 25.04)
804.78 pour le prêt TF (ass incl .315% = 53.71


Intérêts: 32892.6
Assurances: 12372.12
Coût total: 48753

Bonjour,

Votre plan de financement n’est pas équilibré :

=> Emplois (= dépenses)
+ Achat = 272.000€
+ Frais agence = 8.000€
+ Frais acte =19.500€
+ Frais garantie = 2.050€
+ Frais dossier = 850€
Total emplois = 302.400€

=> Ressources
+ Apport 122.000€ + 29.500€ =151,500€
+ PTZ = 17.200€
+ Prêt = 132.800€
Total ressources = 301.500€

=> Manquent 302.400 – 301.500€ = 900€ dans les ressources.
J’ai considéré que vous augmentez d’autant votre apport personnel

=> La simulation N° 1, dans le fichier Excel joint, reconstitue l’offre N° 1 de votre banque.

L’échéance sur les 6 premières années ressort à 1.292,62€

J’ai d’abord considéré que ce montant constituait votre échéance cible.

Mais je n’ai pu ni reproduire ni optimiser vos offres N° 2 et N° 3 car vous me dites que les taux sont plus élevés lorsqu’il y a lissage des échéances.
Or vous n’indiquez pas la hiérarchie des taux dans ces cas de figure

Afin de vous donner une idée de ce qu’il est possible de faire j’ai donc :

=> Simulation N° 2, optimisé le montage à échéances lissées (lisage simple) sur la base de la hiérarchie des taux de l’offre N° 1 et de l’échéance cible de 1.292,62€

=> Simulation N° 3, optimisé le montage avec prêts gigognes (un prêt emboîté + un prêt lisseur) sur les mêmes bases que ci-dessus.

=> Simulation N° 4, optimisé de la même manière que la simulation N° 3 mais en supposant que vous pouvez/voulez porter votre échéance cible à 1.300€

Vous remarquerez le gain d’environ 9.000€ entre la simulation N° 1 et la simulation N° 4

Si vous souhaitiez que j’affine ce plan de financement avec les conditions réelles de votre banque, il faudrait me communiquer la bonne hiérarchie des taux pour les montages à échéances lissées.

Cordialement,

[kio]

Aristide, je viens te voir avant que tu partes en vacances (si mes souvenirs sont bons) concernant mon projet :

Célib, 27ans, en CDI, 3 ans d'ancienneté
- Mon projet: T2 en VEFA de 143.000 avec FN: offert

- PTZ: 26.400 (25% pendant 18ans puis les 75% restant pendant 6 ans)
- J'aurais aussi un petit pret CEL :

Durée   	Droits utilisés  	Montant prêt  	Echéances  	Montant échéance (hors ass)  	Taux actuariel TEG  	
2 ans 	368,75 € 	23.000 € 	24 	996,23 € 	3,82 % 	3,75 % 	
3 ans 	392,00 € 	16.304 € 	36 	479,71 € 	3,84 % 	3,77 % 	
4 ans 	392,00 € 	12.265 € 	48 	275,68 € 	3,84 % 	3,77 % 	
5 ans 	392,00 € 	9.816 € 	60 	179,77 € 	3,84 % 	3,77 % 	
6 ans 	392,00 € 	8.171 € 	72 	126,99 € 	3,84 % 	3,77 % 	
7 ans 	392,00 € 	6.992 € 	84 	94,84 € 	3,84 % 	3,77 % 	
8 ans 	392,00 € 	6.104 € 	96 	73,76 € 	3,84 % 	3,77 % 	
9 ans 	392,00 € 	5.412 € 	108 	59,18 € 	3,84 % 	3,77 % 	
10 ans 	392,00 € 	4.858 € 	120 	48,66 € 	3,84 % 	3,77 % 	
11 ans 	392,00 € 	4.404 € 	132 	40,81 € 	3,84 % 	3,77 % 	
12 ans 	392,00 € 	4.023 € 	144 	34,78 € 	3,84 % 	3,77 % 	
13 ans 	392,00 € 	3.703 € 	156 	30,07 € 	3,84 % 	3,77 % 	
14 ans 	392,00 € 	3.428 € 	168 	26,30 € 	3,84 % 	3,77 % 	
15 ans 	392,00 € 	3.189 € 	180 	23,23 € 	3,84 % 	3,77 %

Je compte emprunter 65.000€
Donc 143 - 26.4 - 65 = 51.6k en apport perso
Je compte payer la Caution (1100€) avec le reste de ce qu'il me reste, j'ai 56k disponible.
Je garde un peu de cash pour les modifications du plan de l'appart.

La CE (via mon courtier) me propose 4.07% sur 20ans pour le P.P (mais j'espère pouvoir réduire à 18/19ans)
- 0.276% d'assurance groupe (à 100% forcément)
- Frais dossier 0€

- Revenus net : 1500€
- Mensualité visée : 470€

Donc si tu as un peu de temps, j'aimerais savoir si tu peux me faire une simul en prêt gigogne ?
Par contre, j'ai pas les taux pratiqués par la CE sur des durées inférieurs, mais tu dois pouvoir le faire avec les taux que tu pratiques habituellement en ce moment ? Cela me donnerait déjà une bonne idée de la meilleur combinaison durée/tx dans mon cas, que je pourrais affiner par moi même 'à la main' quand j'aurais vu mon conseiller CE (vu que tu seras absent)
A priori, mon CEL çà ne sert à rien de l'utiliser, un bon montage gigogne doit être mieux.


Je te remercie.
(si j'ai oublié des infos, fais moi signe)

[loki]

Bonjour Aristide,

Je suis actuellement à la signature du compromis de vente, la SG m'a proposé la simulation suivante:

Montant de l'acquisition: 126500 (appartement ancien)
Montant total des frais: 10696.59
Apport disponible : 48696.59
Revenu net: 1401

Besoin de financement: 88500


*Pret 0%:
montant: 14400
durée: 264
taux: 0
TEG: 0.54

*Casanova taux fixe (1):
montant 33611.62
durée: 204
taux: 4.06
TEG: 4.79

*Prêt sur PEL:
montant: 17812
durée: 180
taux: 4.20
TEG: 4.75

*Casanova taux fixe (2):
montant: 22676.36
durée: 300
taux: 4.26
TEG: 4.65

1/ Peux t'on améliorer la simulation?
2/ Il manque le prêt 1% (9600€) à condition de l'obtenir
2/ est il avantagé d'utiliser une délégation d'assurance pour un prêt gigogne ?

Cordialement,