Autre forme de gestion d'une RT ?

[svenko]

Loic a raison , mais le fonds de concours sert aussi, il faut le dire, à commencer à payer les premiers loyers, voire proposer une rentabilité attractive et... intenable à moyen - long terme.
Et c'est cette perversion qui amène bon nombre de gestionnaires a faire du "Madoff" immobilier, un fonds de concours en poussant un autre, le manège se grippant quand les ouvertures et commercialisations de résidences s'essoufflent...
C'est un modèle économique qui ne peut plus marcher, soit ces résidences sont rentables "per se", soit il ne faut pas les ouvrir.
Je dirais pour l'investisseur lamda, appâté par la nouvelle réduction d'impôt de 5%, peu attractive en profondeur à dire vrai,qu'il ne faut RIEN acheter en résidences intermédiées (avec gestionnaire), car d'autres errements dans le parcours d'exploitation, même de "grands gestionnaires" sont certainement à craindre.

Souvenons nous que la Vertu n'est hélas que bien peu contagieuse, le mauvais exemple en revanche donne vite des idées....

[tbw]

Bonsoir,

j'approuve totalement l'argumentaire de svenko.

Rien à enlever ni à rajouter et effectivement le rapporchement avec une pyramide de Ponzi est frappant.

A+
erwan

[svrunner]

Pour info ceci n'est normalement pas vrai: "la taxe de séjour est perçue par le gestionnaire et reversée intégralement aux offices de tourisme". La taxe de sejour est a payer a part et doit etre versee a la Tresorerie Publique directement.
"Mon" ex-gestionnaire s'est mis cette taxe dans la poche, le maire le poursuit en justice ...

[chalbert65]

s'agissant de la taxe de séjour, il existe deux procédures:

soit elle est calculée "au forfait" avec une base de calcul établie par l'office de tourisme en général (nbre apt*taux de remplissage moyen*nbre moyen de personnes ds l'apt) - et n'apparait pas sur les factures (notamment des groupes et agences)

soit au réel , la taxe de séjour est rajoutée à la facture client et reversée en totalité à l'office de tourisme, ou le TP

dans tous les cas elle doit être reversée...

[puystvincent]

je ressort un peu ce sujet...


est il envisageable (fiscalement, juridiquement....) de prendre une participation dans la societe du gestionnaire, qui dit etre en difficulté..?

du style,on "abandonne" le trimestre de loyers en retard, en echange de parts dans sa boite, et on a un regard sur la gestion...??

avis??

merci

[loictoth]

c'est une idée pertinente : elle évite de sortir du cash et consiste simplement à transformer une dette en action de la société.

A mon avis, il faut juste un bon avocat pour rédiger et transformer une reconnaissance de dette en actions de l'entreprise soit par augmentation de capital ou vente d'actions.

[Philou67]

hummmm, c'était une des propositions de l'actionnaire principal de MLHR, donc je doute de la pertinence de cette participation dans la mesure où tout est contrôlé par les membres de sa famille (épouse, enfants, etc...).

[puystvincent]

notre "gentil" gestionnaire, qui ne fait pas encore l'objet d une alerte sur ce forum, mais ce qui ne saurait tarder...., est une société qui a été creée "ad hoc" apres la resiliation de nos baux par Môssieur M...O le niçois

le constructeur est actionnaire à 51%, et 3 Mrs "dupont" (pour le moment ) se partagent les 49%

si on envisage une augmentation de capital, on pourrait imaginer differentes repartitions

mais je m interroge sur le plan fiscal....serions tjs des proprio bailleurs, si la sté de gestion nous "appartient" meme en faible part? notre statut loueur en ZRR serait il preservé, etc...?

[Philou67]

Pour les questions de reclassement, je vous invite à contacter l'APART qui a déjà défriché ce terrain ô combien "broussailleux"

Cdt

[loictoth]

mais je m interroge sur le plan fiscal....serions tjs des proprio bailleurs, si la sté de gestion nous "appartient" meme en faible part? notre statut loueur en ZRR serait il preservé, etc...?

Oui effectivement, le statut du loueur nu peut sans doute être remis en question si on prend des parts dans une société qui est propriétaire du mobilier...
Lorsque j'avais envisagé cette solution destinée avant tout à avoir un droit de regard sur les comptes, j'envisageais de créer une SCi adhoc détenue par l'ensemble des copro et propriétaire d'une participation dans le capital de la société de gestion. La Sci devait ainsi récupérer les comptes de la société de gestion et les faire analyser par son propre expert comptable.

L'idéal aurait été que l'association de défense puisse acquérir des actions de la société de gestion, mais est-ce juridiquement possible ?

Quoiqu'il en soit et quelle que soit la forme juridique que peut prendre cette prise de participation dans le capital du gestionnaire, ce qui compte c'est que les copropriétaires puissent avoir un droit de regard et de contre-analyse des comptes d'exploitation. Paralèllement, c'est un avantage pour le gestionnaire car plutôt que de nous ressasser sans cesse ses difficultés économiques qui ne sont que des paroles, il peut enfin chiffres à l'appui démontrer la réalité de sa gestion. Il faut pour cela qu'il soit déterminé à jouer le jeu et accepter la critique...