Autre forme de gestion d'une RT ?

[Philou67]

Bonjour à tous,

au sein de notre association, plusieurs propriétaires ont suggéré de remplacer le gestionnaire "professionnel" en place, suite à ses défaillances notoires, par une organisation ad hoc montée par quelques investisseurs de la résidence concernée.

Cette idée de changement de gestionnaire ayant été débattue dans ce même forum ici, je propose de le reprendre ce sujet ici même pour des soucis de clarté

Dans un premier temps, pour poser les bases d'un débat qui demandera la participation des éventuels spécialistes rencontrés dans le forum, voici l'idée de départ repris de la discussion initiale :

La gestion d'une résidence de 173 appartements (la nôtre) ne doit pas être une mince affaire, mais essayons d'évaluer la structure nécessaire au bon fonctionnement de nos "chères" RT :

1° : un système de réservation fiable & performant, c'est à dire un logiciel multilangues tournant sur un serveur H24 connecté au Net. Ceci implique un contrat de maintenance informatique performant.

2° : Satisfaction d'au minimum 3/5 des critères nécessaires pour être classé RT, ce qui implique du personnel d'accueil, un contrat d'entretien avec une entreprise de nettoyage, un contrat pour la blanchisserie, un contrat de location de TV, un contrat avec une boulangerie pour la fourniture des viennoiseries et le personnel pour la distribution des petits-déjeuners.

3° : autres critères à satisfaire

Tout ceci ne fonctionnant qu'en hiver (19 semaines) et en été (12 semaines), il faudrait, soit payer le personnel comme s'il bossait une année complète, soit trouver du saisonnier à renouveler chaque année, ce qui entraine d'autres complications.

Maintenant il ne reste plus qu'à chiffrer tout ça !
Et peut être d'envisager une mutualisation des moyens par RT d'une même station ?

Ainsi que le commentaire de loictoth qui précise l'idée générale:

On a tous un job et on ne va pas du jour au lendemain se transformer en TO, agence de voyage et gérant de résidence. Ça c'est une réalité. Mais puisqu'il faut payer qq1 pour le faire pourquoi ne pas substituer à la société sur laquelle on a aucune visibilité, une autre que l'on met en place avec les bonnes personnes des pros) en détenant une part suffisante du capital pour voir les comptes, et pourquoi pas détenir une minorité de blocage (je n'ose pas dire avoir la majorité car vous allez me prendre pour un fou)...

A minima nous devons absolument négocier un nouveau bail en détenant au moins une action : comment voulez vous faire autrement avec des sociétés de gestions qui ont des pratiques opaques :

- les comptes ne sont plus publiés depuis fin 2006
- le gérant de droit est une marionnette animée par le gérant de droit qui prépare tranquillement sa sortie et se constitue un trésor de guerre inattaquable lors de la mise en liquidation.

A vos claviers pour nous éclairer sur les coûts, les problèmes à surmonter, etc...
Bref : Comment gérer autrement une résidence de tourisme à la montagne ?

[stunt38]

sujet épinglé

[loictoth]

En préambule à ce sujet que j'appelle de tous mes voeux : nombreux sont ceux qui ont signifié combien la tâche -sans être insurmontable- comportait une dose non négligeable de difficulté et donc d'épuisement mais aussi d'ingratitude des autres copros. Ils ont entièrement raison.Et si personne jusqu'à présent n'a osé le faire c'est tout simplement parce cela semble vraiment énorme, et que les gros pros du marché semblent incontournable.

La réflexion mérite d'être menée et tentée au moins pour deux raisons :

1) si ce projet arrive aux oreilles de nos gestionnaires : que croyez vous qu'il arrivera ? les mauvais payeurs vont se hâter de payer et solder leurs dettes. A défaut, c'est la résolution qui leur pend au bout du nez et que faire contre un gestionnaire concurrent qui n'est autre que le bailleur lui-même ?

2) vous croyez vraiment que ce métier de gestionnaire nécessite de grandes compétences ? Regardez donc le pédigree des dirigeants de ces entreprises : ce sont tous des commerciaux, du vent diront certains, de l'entregent diront d'autres, moi je dis de la tchatche c'est tout. Le vrai job, c'est celui qui consiste à animer, accueillir, nettoyer, entretenir les résidences : ça c'est la condition sine qua non de la satisfaction client.

Par conséquent je pense qu'il faut subdiviser le job du gestionnaire en deux métiers :

- celui qui consiste à vendre les résidences : c'est la partie prospection, relation avec les tour operator, lobbying local, démarchage de clients étrangers, développement de séminaires d'entreprises, voyages de groupes, remplissage pendant les saisons mortes,...

- celui qui consiste à accueillir et loger les clients : gestion des arrivées et des départs, service de réservation de skis, organisation de visites, randos, mise en place d'une crèche pour mes petits, animations diverses au sein de la résidence ou en partenariat avec d'autes collectivités, nettoyage des locaux, petites réparations, ...

Tos ensembles avec nos connaissances, nos capacités à "vendre", nous pouvons décupler l'attractivité de nos résidences, bien mieux que ces sociétés plus préocupées à grossir leurs marges.

[Philou67]

je plussoie... et attendons d'autres contributions

[svrunner]

bjr le personnel doit etre au mini bilingue pour une RT 3 etoiles, et trilingue pour une RT 4etoiles.

[devoluy]

Comment se constitue la base de création de ce type d'entreprise ?
Obligations juridiques ? Apport financier ?
S'aventurer dans une opération hasardeuse quand on est simple copropriétaire, de plus n'y connaissant rien dans les règles du commerce......
Cela peut démotiver un grand nombre d'entre-nous ??

[loictoth]

Comment se constitue la base de création de ce type d'entreprise ?
Obligations juridiques ? Apport financier ?
S'aventurer dans une opération hasardeuse quand on est simple copropriétaire, de plus n'y connaissant rien dans les règles du commerce......
Cela peut démotiver un grand nombre d'entre-nous ??

De l'ignorance émane toujours un sentiment de crainte, de doute et parfois de rejet.
Nombreuses sont les questions lorsqu'on envisage de faire soi-même. Or l'expérience m'a appris qu'il ne faut jamais s'inquiéter sur la forme. les techniciens de la forme sont légions dans tous les domaines. Par contre, trouver les clients, les fidéliser est le double pari à relever. Ajouter à cela qu'il va falloir fédérer les copros autour du projet.

En clair, il faut repasser par la case obligé : l'étude de marché de votre résidence.

De cette étude de marché émanera les bonnes décisions à prendre et les charges prioritaires.

La forme de l'entreprise, ses obligations légales ... Je vous parie que les connaisseurs qui gravitent sur ce forum vont se faire un plaisir de nous donner les clés.

[Philou67]

C'est pour faire le tour de la question que ce sujet est lancé.
Avant de dire que le projet est irréalisable, je récolte un maximum d'informations pour que justement, un minimum de choses soient laissées au hasard.

Et comme dit Loïc, il y aura bien des pro du secteur qui nous éclaireront

@ +

[chalbert65]

bonjour,

profesionnel du tourisme depuis 25 ans, je peux avec un cas d'école vous indiquer les contraintes d'un gestionnaire d'une résidence de tourisme

* prenons une résidence de 100 appartements T2 (4/6 couchages) au loyer moyen de 4 500 €

Les recettes d'exploitation de cette résidence (ds cet exemple on peut prendre le massif pyrénéen) sont établies sur 8 semaines d'exploitation l'hiver ( 2 semaines sur décembre et le nouvel an, 1 semaine sur janvier - les week-end- , 3 semaines en fevrier, 1 semaine en mars - we- et une semaine en avril)- 6 semaines l'été 14 juillet-31 aout- quelques clients en inter-saison suivant le niveau d'équipement de la résidence (piscine, fitness...) max 2 semaines ; soit 112 jours de remplissage en moyenne par an (taux de remplissage annuel 30 % ce qui est excellent)

le tarif moyen journée net (une fois les commissions des TO ou agences retirées - de l'ordre de 20 à 25 %) est de l'ordre de 70 € (cf les sites de ventes booking, expedia, ....)

le calcul du chiffre d'affaire est donc le suivant 112 jours * 100 appartements *70 € = 784 000 €

les charges d'exploitation sont les suivantes:
- personnel (1 responsable, 1 agent entretien, 2 receptionnistes, 3 agents de services (ménage) soit 20 %
- charges courantes (lingerie, éléctricité, entretien piscine, exterieur....) 15 %

soit 275 000 €

loyers 450 000 €

reste 60 000 € pour les impots taxes et frais de siège (comptabilité, commercialisation)

la marge est faible, une mauvaise année (enneigement, mauvaise météo) peut très vite compromettre l'équilibre budgétaire

évidemment cela sous entend que le gestionnaire régle les loyers!!!!

[svrunner]

bonjour Chalbert65
Merci pour ces informations.
Quid des postes: communication, informatique et assurance? peut etre rentrent ils dans Les "charges courantes"?
Merci