Mise en location d'un appartement

**xaramelaz** · 03/12/2008, 11h27

Bonjour

Je mets en location à compter du 01/01/2009 mon appartement T2 de 53m² acheté sur plan en 2003 et que j'habite en tant que résidence principale depuis janvier 2006.
Je déménage et vais louer un autre appartement à 60km de là pour un loyer de 480€ hors charges.

Concernant mon T2 :
* j'ai un prêt (ni PTZ ni prêt PEL ou CEL) à 4.15% fixe dont le capital restant dû est de 71500€ environ - mensualité de 800€ pour 2009. La 1ère échéance était en janvier 2006. La dernière sera en mars 2018 si je ne module pas mon échéance d'ici là (au pire cela sera en octobre 2019).
* le loyer demandé est de 500€ + 50€ de provisions pour charges

Même si cet appart n'était pas à la base un investissement locatif destiné à réduire mes impôts, j'aimerais que l'impact de cette location sur ma déclaration soit le plus petit possible.

L'idéal pour moi serait que les loyers encaissés diminués de l'augmentation des impôts engendrée me permette de payer mon nouveau loyer.

Qu'est-t-il possible de faire dans ce cas-là ?

Merci d'avance pour votre aide

PS : cette sous-catégorie du forum m'a semblé la plus appropriée mais je me suis peut-être trompée !

**aldaron** · 03/12/2008, 14h50

Bonjour,

Malheureusement, vous ne pouvez pas faire grand chose!
aucune possibilité d'amortissement du capital (de robien, borloo...) puisqu'il faut que la location soit la destination du bien à la base.

Reste à optimiser la fiscalité. Déjà, a priori, vous avez intérêt à opter pour les "frais réels".
Pour le vérifier, un calcul simple suffit. Si vous optez pour le "forfaitaire", vous défalquez 30% de vos (loyers+charges). Vous êtes donc imposable (CSG+IR) qur 70% de ce total.
Au "réel", vous déduisez tout: intérêts du crédit, charges propriétaire, assurance, taxe foncière. Si ce montant dépasse les 30%, choisissez ce régime. La première année, vous pourrez également déduire les frais occasionnés par la mise en location (diagnostics, agence...)
Attention cependant: cette option doit être conservée 3 années.

Dernière option: la location meublée. Le régime fiscal est avantageux (abattement de 70% du montant des loyers) mais fait l'objet de discussions pour sa réforme. Cela nécessite aussi un investissement puisque le logement doit répondre à certaines normes très précises (lit, table, chaise, EM, objets décoratifs, couverts...)

En revanche, ne rêvez pas. Avec un différentiel de 20 euros, les deux opérations ne peuvent pas s'équilibrer.

**xaramelaz** · 03/12/2008, 14h57

Envoyé par aldaron

En revanche, ne rêvez pas. Avec un différentiel de 20 euros, les deux opérations ne peuvent pas s'équilibrer.

Je corrige : le loyer de mon nouvel appart est de 480 charges comprises donc un différentiel de 70€.

**aldaron** · 03/12/2008, 15h08

C'est déjà mieux ;-)

Dans le 1er cas, vous paierez sur une base de 550x12x0.7=4620 euros, soit 12,1% de CSG (560 euros), dont 280 déductibles. En fonction de votre niveau d'imposition, vous serez également taxé, déduction faite de ces 280 euros.

Evidemment à cela s'ajoutent toutes les charges de propriétaires. On arrive rapidement à 840 euros...

**xaramelaz** · 03/12/2008, 15h14

Merci pour votre réponse.

Si je choisis la déclaration forfaitaire :
loyer +charges = 550*12 = 6600€/an
Abattement de 30% = 1980€
=> déclaration de 4620€

Si je choisis les frais réels :
loyer hors charges : 500*12 = 6000€/an

Déductions :
- charges de copropriété : 800€/an environ
- intérêts de l'emprunt : 2842€ en 2009, 2566€ en 2010, 2280€ en 2011
soit une moyenne de 2562€/an
- taxe foncière : 400€/an environ
- assurance propriétaire non occupant : 50€/an
- assurance loyers impayés : 250€/an

ce qui donne environ 3262€ de frais
=> déclaration moyenne en 2009/2010/2011 : 2738€

- diagnostic énergie : 90€ (il va être réalisé lundi 8 décembre => déductible en 2009 ?)

C'est bien ça ?

PS : j'ai écrit ce message avant de voir le message d'Aldaron

**aldaron** · 03/12/2008, 15h32

Exactement. Vous pouvez aussi déduire l'assurance du crédit. Et tenir compte des éventuels mois de vacance dans le calcul des charges déductibles, si votre logement était en location pendant un, deux, trois mois (max 6 je crois)

J'ai juste un doute sur un élément: si pour 2008, les charges sont supérieures aux revenus, soit cela vient imputer le revenu imposable, soit il faut reporter les sommes. En fait, les intérêts d'emprunt ne peuvent seuls pas générer un tel déficit foncier. Quand il s'agit de frais autres (diagnostic...) je crois que c'est possible. C'est le problème quand le début de la location survient en fin d'année... A vérifier en remplissant sa déclaration!

**xaramelaz** · 03/12/2008, 16h11

Merci beaucoup pour tes explications. Cela me rassure pas mal.

Si je peux déduire également l'assurance de l'emprunt, cela fait 21*12 = 252€/an supplémentaire.

Vu que je commence la location au 1er janvier, je n'aurais pas de problème de répartir sur plusieurs déclarations (mis à part le diagnostic énergie).
A priori, aucun déficit foncier ne devrait être généré.

Concernant les mois de vacance, je n'ai pas tout compris : si ce n'est pas loué, cela vient en déduction du montant des loyers reçus. En cas cela concerne-t-il les charges ?

**aldaron** · 03/12/2008, 17h24

En fait, il faut identifier la date de changement de statut de l'appartement. quand passe-t-il de la RP à la location? si tu l'occupes jusqu'au 31 décembre et qu'il n'est loué qu'au 1er février alors que tu l'as mis en location au 1/01, tu peux déduire les frais du mois de janvier. Par contre, le fisc peut te demander de prouver que l'appart était bien en location pour les périodes concernées (un mois dans cet exemple). Généralement, c'est facile (annonces, date du mandat de location...) et ne pose pas de problème.

**xaramelaz** · 03/12/2008, 17h46

En fait, je vais avoir les clés du nouvel appart samedi. Dès lors, ce sera cet appart ma résidence principale.
Je loue en direct et je n'ai pas passé d'annonces. La date de changement de mon contrat d'assurance de "propriétaire occupant + responsabilité civile" à "propriétaire non occupant" devrait servir de preuve au fisc.