Que penser de ce LMNP ? Puis encore me rétracter ?

[Earl]

Bonjour à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur ce LMNP. Un conseiller me propose un LMNP sur 25 ans et suite à rélexion, je deviens de plus en plus méfiant. C'est la première fois que je fais une opération de ce type et je n'ai pas de répère sur les points auxquels il faut vraiment prêter attention.

Appartement
Gestionnaire : All suites home
Promoteur : groupe Pichet
Programme : Océanides - La tête de Buch (résidence de Toursime et Tourisme d'affaire)
Surface habitable : 21.5 m²
Balcon/Terrase : 6.5 m²
Bail commercial : 11 ans et 9mois renouvelable

Déjà première "bizarrerie", j'ai la proposition du conseiller qui dis exactement ceci :
Terrain : 4 750€
Immobilier : 48 002 €
Mobilier : 3 338 € HT
Frais d'acte de prêt : 1 600 €
Frais d'acte du bien : 2 850
Investissement total : 61 214 € TTC
Récupération de TVA : 654 €
Loyer annuel : 2 496 €HT
Charges annuelles : 468 €
Taxe foncière annuelle :208 €


Or, j'ai récupéré l'offre du promoteur et pour mon type de lot (qui correspond exactement au plan qu'on m'a fourni et dont j'ai indiqués les surface au dessus), il est dis ceci :
Prix de vente LMNP HT (logement + parking) : 52 771.36
TVA sur prix du log/park : 10 343.19
TTC logement + parking : 63 114.55
Prix de vente de l'ensemble HT en LMP : 65 824.81
Prix de vente de l'ensemble TTC en LMP : 78 267.47€ (pourquoi y a-t-il 2 prix TTC et si différents entre LMP et pas LMP ?)
Loyer annuel HT : 2 501,34 € (c'est un peu différent de la plaquette du vendeur mais pas tant que ça)

Ensuite le financement proposé :
Hypothèse de crédit :
61 214 € à 5,40 % sur 300 mois --> première mensualité pleine = 382.46 €

Il est ensuite dis que mon effort d'épargne mensuel = 195,51 euros (382,46-208=174,46 chez moi)
et que la totalité des dépense engagées pendant la période s'élève à 134 345 euros, avec 55% supportés par les locataires et 43,66% par moi (ce qui me semble beaucoup avec le recul, et pas forcément intéressant pour moi je pense avec mes maigres connaissances dans ce domaine et du haut de mes 28 printemps)

Ma première méfiance vient donc du fait qu'entre la simulation et le programme que j'ai réussi à récupérer, il y a des différences. Sur la proposition qui m'a été faite, l'investissement total = 61 214 € TTC. Alors que sur la plaquette que j'ai récupéré, le même lot est à 63 114.55 TTC (et 78 726 en prix de vente LMP...).

La proposition dis également que le rendement locatif brut annuel est de 6,17%...je sais pas comment est calculé ce rendement mais je n'arrive pas à le refaire et sur la plaquette que j'ai récupérée, il est clairement écris 3,80% en rentabilité HT. En tout cas, si je fais le calcul moi même avec les données du vendeur, j'obients en renta HT : (12 * 208) / 61 214 = 4.07%.

Ah si je viens de trouver, il y a écris :
"Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de 58 653e représentatn l'ensemble de vos apports pendant la période" (les fameux 43% d'effort personnel dans les dépenses globale de 134 345 €)

et ensuite :
"Les revenus prévisionnels annuels sont de 3 622 euros (loyers) soit un rendement locatif annuel brut de 6,17%"

et effectivement : 3 622 / 58 653 = 0.0617

Mais ça me semble être une présentation un peu beaucoup enjolivée quand même ... qu'en pensez-vous ?

Et last but not least, j'ai signé et paraphé hier soir, suite à cette présentation qui me semblait alléchante à première vue, un dossier (conséquent) en 2 exemplaires de réservation préliminaire. Je viens de lire en détail une 3ème copie (vierge) que le vendeur m'a laissé et sur laquelle il est écris que je vais le recevoir par la poste avec A/R et que j'aurais 7 jours si je souhaite me rétracter. Est-ce bien cela ou alors ai-je mal compris la procédure ? (je souhaiterai avoir un peu plus d'une semaine de réflexion pour choisir si je me rétracte ou pas ...). Est-ce que les 7 jours ne sont pas déjà lancés en particulier si j'ai rempli et signé les 2 exemplaires hier soir et qu'ils sont dans les mains du vendeur ? C'est surtout ce point qui m'inquiète, est-il possible qu'en faisant cela le vendeur est réussi à "bypasser" la reception du dossier et que les 7 jours soient déjà lancés ?

Je m'excuse de la longueur de ce post mais c'est mon premier investissement et je ne suis pas complètement confiant sur ce coup, suis-je parano ou la proposition vous semble-t-elle globalement saine ?

En vous remerciant par avance pour vos réponses,

Cordialement,

Earl

PS : je viens de voir un ancien post qui semble confirmer mes doutes :
http://www.cbanque.com/forum/thread5639.html

Du coup, dois-je envoyer l'A/R comme conseillé à la personne dans ce poste ou bien est-ce que je ne suis pas encore engagé tant que je n'ai pas signé de papiers chez le notaire ?

[investNancy]

Bon ben, euh....
c'est bien si tu as vu les posts précédents ça évitera des redites.
Courrier recommandé d'annulation de la réservation dès que tu auras lu ce post. Surtout ne te laisses pas intimider par les relances ou les menaces de garder ton fric si tu as avancé quelque chose. Ils doivent te le rendre. On viendra t'aider s'il le faut.
Quant au produit, ce truc même moi je ne l'aurai pas signé !!!

[Earl]

Merci pour votre réponse Investnancy !! J'ai beaucoup à apprendre visiblement (je respecterai désormais scrupuleusement le fait de ne rien signer tant que je n'ai pas lu à tête froide même si la personne me semble sympatique)

Je n'ai rien avancé, heureusement, j'aurai bloqué de toute façon si le vendeur me l'avait demandé.

J'ai trouvé ceci sur le forum :
http://www.cbanque.com/forum/thread6883.html

Stunt y dit:
"n'étant pas passé chez le notaire et n'ayant pas signer d'offre de prêt vous êtes tout a fait libre de vous dégager"

Dans mon cas, j'ai signé des papiers pour le dossier de réservation mais je n'ai pas d'exemplaire du contrat signé en ma possession (les 2 sont dans les mains du vendeur), je n'ai pas signé d'offre de prêt ni le moindre acte notarié. Mais dans le doute je vais envoyer l'annulation de réservation, est-ce que le texte suivant me dégage clairement de cet engagement ? (sachant que je n'ai pas les références exactes du lot etc.)

le 27-11-2008

Objet : annulation de la réservation du lot dans la Résidence Océanides à La Teste de Buch

Bonjour,

conformémentà l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, je souhaite me rétracter de la réservation du lot pour la résidence Océanides à La Teste de Buch.

Cette réservation ayant été signée le 25 novembre 2008 au soir, les 7 jours sont donc respectés.

Cordialement,

Et j'envoie ceci au gestionnaire, situé à PESSAC comme la personne dans le lien précédent de mon premier post...

En vous remerciant Investnancy pour votre rapidité à m'avoir répondu :-)

J'imagine que c'est un sujet que vous avez déjà longuement abordé, je regarderai donc ce forum plus en détail et éspère y trouver des réponses pour être mieux armé la prochaine fois. Je reste intéressé par ce statut, il semble difficile de trouver des gens de confiance par contre et peut être vais-je découvrir dans le forum que le statut n'est pas si intéressant que cela

En vous souhaitant une bonne soirée,

[stunt38]

Bonjour,

aucuns problèmes pour te rétracter.
la lettre que tu cites convient tout a fait pour annuler la réservation.

4% de renta on croit rêver....certains n'ont vraiment pas froid aux yeux...

[christianR]

Bonjour,
Le délai de 7 jours court à partir du moment où vous avez reçu les documents contresignés par le "groupe Pichet" en recommandé. Donc comme apparemment vous ne les avez pas encore reçus, vous avez largement le temps de refuser cette offre pour le moins curieuse pour ne pas dire plus ! A moins que tous les taux de TVA aient changé pendant la nuit et que je n'en soit pas encore informé.
Cela dit le statut LMNP en lui même est un excellent support à condition de ne pas acheter n'importe quoi à n'importe quel prix et géré par n'importe qui. La fiscalité du LMNP devrait changer (projet de loi de finances 2009) et devrait permettre de réduire les impôts avec une possibilité de déduire jusqu'à 10700 € de vos autres revenus (comme cela se passe déjà pour le régime foncier).
J'irai même jusqu'à dire que ce statut sera plus intéressant que les lois Borloo et Robien puisqu'on peut amortir 100% de l'immobilier et du mobilier (soit environ 85 à 90% du bien puisqu'on amortit pas le terrain) au lieu de 65% et 50%.
Mon site internet traite du LMNP neuf et ancien et vous pouvez télécharger le simulateur que j'ai réalisé sur excel et que je mets à la disposition des internautes. Je ne donne pas le nom de mon site pour ne pas faire de pub mais je pourrai vous le communiquer par message perso si vous le souhaitez.
Cordialement
ChristianR

[Earl]

Bonsoir à tous,

merci infinimement pour toutes vos réponses !

Voici donc rapidement la suite de mon histoire, j'ai envoyé un e-mail au commercial comme quoi je souhaitais me rétracter. Dans le cas où je reçevrai tout de même le dossier par laposte, je sais qu'il ne me restera plus qu'à envoyer ma demande par A/R à la réception.

Je dormirai mieux ce soir je pense du coup

Christian, merci pour votre proposition, j'ai trouvé votre site dans votre profil, je vais donc prendre le temps de le regarder en détail ce week end et je ferai également des recherches sur ce forum pour approfondir mes connaissances en LMNP. Et si jamais j'ai des questions, je saurai où les adresser

Encore merci pour votre forum et vos réponses rapides, Internet est décidémment un bel outil !

En vous souhaitant une excellente soirée à tous,