que pensez-vous de ce Lmnp

[Poline94]

Bonjour à tous,

Je souhaite avoir votre avis sur ce LMNP. Car en lisant les posts précédents, un LMNP avec un rendement supérieur à 5% est suspect. Or un CGP me propose justement un LMNP avec un rendement de 8% sur 10 ans et si je le garde plus longtemps, il affiche 4,69% sur 25 ans.

Appartement
Gestionnaire : All suites home
Promoteur : groupe Pichet
Programme : Résidence Bordeaux Lac (résidence hôtelière)
Prix LMNP : 95 873€ dont 14 822 € de TVA, et 5 427 € de frais divers
Surface habitable : 24 m²
Livraison 07/2009
Loyer 252 € / mois révisable tous les 3 ans au taux de 4,5%
Bail commercial : 3/6/9
Pack locatif (gestion et garanties locatives) : 6% du loyer
Taxe foncière : 240 euros

Financement (simulation)
Apport : 0
Prêts de 95 873 euros sur 300 mois au taux fixe 5,45% soit des mensualités de 586 € hors assurance
Selon leur calcul, un effort d’épargne de 253 € / mois sur 10 ans supplémentaire rapporterait un rendement de 8,53 %.

Qu’en pensez-vous ? Que dois-je vérifier ? Quels sont les pièges ?
Merci par avance pour vos réponses.

[maxichats]

C'est bizarre mais moi je n'arrive pas au même résultat de rentabilité.
Loyer annuel / Valeur HT du bien = 3.7 % brut

Avec les frais, les intérêts de l'emprunt...etc... j'arrive à moins de 3% sur 10 ans avec une revente sans plus value et sans perte, mais je suis un peu moins sûr de ce calcul là.

[Poline94]

En fait dans le principe du montage, le CGP me conseille de gérer tous les flux de trésorerie sur un compte courant rémunéré à 3% net.

Quelques précisions :
Flux entrant :
- dépôt de remboursement de Tva : 14 822 €
- le loyer qui est versé au trimestre échu : 756 €
- l’effort d’épargne tous les mois : 250 €
- rémunération du compte à 3%

Flux sortant :
- les charges locatives au trimestre : 45 €
- l’échéance de prêts qui est prélevé annuellement : 7391 €
- prélèvement de l’ADI mensuelle : 35 €

En résumé c’est faire travailler les flux entrants en attendant l’échéance annuelle. Donc à chaque année le solde de ce compte est rémunéré et les intérêts produits sont réinjectés dans ce compte.

Dans sa simulation à 10 ans, il m’annonce donc :
Prix revente : 124 582 €
Capital restant dû : - 71 938€
Capital créé de + 47 665 € avec un effort de trésorerie moyenne de 253 €
Soit un équivalent placement de 8,53%

A 25 ans :
Prix revente : 179 142 €
Capital restant dû : 0€
Capital créé de + 179 142 € avec un effort de trésorerie moyenne de 315 €
Soit un équivalent placement de 4.69%

A-t-il enjolivé l'opération ?

[maxichats]

124582 comme hypothèse de revente au bout de 10 ans, il est là le hic. Il est parti sur une base de 2,5% de revalorisation du bien par an. Or un bon conseiller se doit de prendre comme hypothèse 0% et au maximum 1% pour des biens vraiment très bien situés, surtout qu'en résidence LMNP, il faut demander aux experts du forum, le marché de la revente me parait beaucoup plus confidentiel que celui des appartements traditionnels.

[ICF62]

super puissant votre conseiller.............

garantir un prix de revente à l'euro près ..........


qui vous garantie que le gestionnaire ne fera pas comme d'autres et ne paiera plus les loyers au bout d'1 an ?

verifiez sur ce forum le nombre de résidence dont les propriétaires ne touchent plus les loyers et ou les conseillers ont disparus...


c'est un attrape pigeons que vous avez en face de vous...........

en plus avec un rendement sur cpte net de 3% !!! et un remboursement annuel qui vous coûte le maxi d'intérêts .


enfin c'est vous qui voyez


bien cordialement

[ICF62]

pour info voici le lien pour avoir les infos sur le gestionnaire:

http://www.societe.com/societe/gestlac-504635798r.html




bien cordialement

[stunt38]

Bonjour,

ça va de pis en pis sur les rendements, "ils" ne savent plus quoi inventer pour fourguer leurs affaires du siècle.

déja un Lmnp c'est sur le très long terme, donc c'est déja sur + 20 ans qu'il faut juger la rentabilité de l'investissement, pas sur 10 ans, c'est même censé se garder à vie comme complément de revenu dans l'idéal.

de plus j'ai de sérieux doutes sur le gestionnaire dont la SARL a été immatriculé il y a à peine 2 mois avec le capital minimum.

aucun CGP sérieux ne passerait avec un nouveau gestionnaire.
pas de recul sur sa situation et son sérieux, c'est plus qu'hasardeux, tout ça pour un rendement minable...

vous gagnerez autant à chercher votre bien vous même (si vous avez du temps à consacrer à la gestion) ou placer vos fonds sur une bonne assurance vie euros que passer par des charlots.

Cdt

[babas]

je pars 15 jours en vacances et quand je rentre, je constate que c'est toujours pareil dans la défisc, a m'en dégouter d'en faire mon métier...
le conseiller que vous avez en face est limite un escroc. La renta est pourrie, le prix du m2 "même pas cher mon fils", et une revente à 10 ans d'un lmnp, il ne s'est pas trompé de simul avec une robien ???...
pichet est un promoteur costaud en robien/lmnp, c'est le seul aspect que je trouve positif, et encore...

[Poline94]

Bonjour à tous,

Merci pour vos points de vus très intéressants et instructifs. Je vais faire machine arrière et prendre le temps d'étudier tout cela. J'avais le sentiment que cela allait trop vite. 2 RDV puis le CGP me propose un LMNP. Je dois le rencontrer ce soir et je lui exposerai ces quelques remarques et voir comment il va répondre. Je vous tiendrai au courant.

Encore merci pour vos mises en garde.

Bonne journée

[Poline94]

Je n'ai pas plus d'infos car le CGP a reporté le RDV à septembre. Sauf qu'aujourd'hui je viens de recevoir par recommandé avec AR le contrat de réservation où le délai de 7 jour rétractation commence. J'aurai voulu rencontrer le CGP pour des précisions avant de me rétracter. Est-ce qu'il est possible encore de faire marche arrière après ce délai de 7 jours ? Ou dois-je renvoyer le bon de renonciation dès maintenant ? Car la semaine prochaine je suis en vacances.