1 ZRR et 2 LMNP

[em79]

Bonjour,

je souhaite investir dans le locatif, j'ai vu plusieurs gestionnaires de patrimoine, mais 1 seul me propose quelque chose d'intéressant :
- Revenus 57 000 eu
- IR (3 parts) 4 157 eu

ce gestionnaire me propose d'investir 1 zrr (Capvern les bains) et 2 LMNP (La Teste et Bordeaux-Lac).

Ses montages financiers sont les suivants :

ZRR : cout acte en main 141000 euros. Il récupère la TVA, la place à 4.5%, et la "mange" un peu tous les trismestres. Avec l'annulation de l'IR, on a ainsi un autofinancement sans effort d'épargne.

LMNP : cout acte en main 133000 et 131000 euros. Même chose, Il récupère la TVA, la place à 4.5%, et la "mange" un peu tous les trismestres. Cette fois-ci, on a un effort d'épargne total de 340 euros.

Qu'en pensez-vous ? ça me fait bizarre de de partir de rien en locatif, et d'avoir tout à coup 3 crédits de 405000 euros au total.

L'avantage que j'y vois, c'est qu'au bout de 9 ans, je revends la ZRR et 1 LMNP. Avec la plu-value et le capital restant, je fini de payer l'autre LMNP, et j'ai ainsi un bien immobilier et une rente.

Merci d'avance pour vos réponses.
Em79

[svrunner]

bonsoir, ca n'a pas l'air aussi simple qu'il y parait. Voici quelques questions pour murir les propositions et etudier les possibilites. Les specialistes vous donneront surement des conseils sur l'aspect technique pur.
Je souhaite vous eclairer sur les biens en particulier, donc voici une serie de questions ...
Pourquoi investir autant? Possedez vous deja une residence principale? Quel est votre but? Est ce purement pour la defiscalisation?
Quand vous ecrivez "il recupere la TVA" a qui faites vous allusion? Vous? Le Promoteur? Le notaire? N'achetez vous pas le bien hors taxe en ZRR et le promoteur ne recupere t il pas la TVA?
Quels sont les gestionnaires des biens? Sont ils fiables? Qu'en est il du lieu de la ZRR? Quels sont les montants de loyers proposes? Combien de lits, de nouvelles residences ont ete et seront construites?
Je vous conseille de bien reflechir avant de vous lancer dans ces 3 investissements et d'etudier un max les differents parametres, et de bien peser le pour et le contre. Que faites vous en cas de non paiement des loyers par 2 de vos 3 gestionnaires, par exemple?
Cordialement,

[babas]

tout à fait d'accord avec svrunner, cela me parait trop d'un coup. 400000€ d'emprunt, ouah !!!
déjà la zrr, ça me parait difficile d'arriver à un effort d'épargne nul, ou alors avec un financmeent sur 25 ans. Idem pour les lmnp, l'effort d'épargne est à coup sur sous estimé. Refaites bien les calculs, il y un loup, voire plusieurs...

[stunt38]

l'effort d'épargne me parait quelque peu minime...

chez nous il faut compter environ 250 € d'effort d'épargne mensuel pour un bien valant 150 000 €.

a voir avec les garanties proposées par le cabinet et la façon de calculer leur rendement.

si vous voulez m'envoyer les infos de cette opération en messagerie privé (loyers proposés, durée et taux du crédit...) je verrais si ca peut correspondre

Cdt

[Gagarine]

D'accord avec les pros. Pour ma part, pour du LMnP, j'estime à la louche l'effort d'épargne à 200 euros/mois par tranche de 100ke HT.
Pour la ZRR, l'effort d'épargne est sensiblement identique. Vous partez donc pour un effort d'environ 800 euros / mois. En revanche, vous avez tout à fait le profil pour investir dans du ZRR car il gommerait completement votre IR.
Le principe de "manger" la TVA peu à peu est présenté dans tous les montages. Donc pas de révolution. Si votre effort d'épargne est nul, dans 2/3 ans vous aurez consommé toute votre reserve de TVA et l'effort d'épargne augmentera d'autant !
Un commercial qui vous porpose un tel montage n'a aucune raison de vous proposer des biens de qualités...
Enfin, quitte à investir autant, pourquoi ne vous propose-t-il pas de tout mettre sur le LMnP. Ainsi vous n'êtes plus qu'à 1 investissement du status de LMP. Peut-être n'en a-t-il jamais entendu parler...

Cordialement.

[babas]

attention avec la tva, de plus en plus de banque refusent de financer ttc, elles préferent faire un prêt relais et le solder dès que la tva est récupérée. Ca revient quasiment au même de toute façon.
pour le lmp, gagarine, ça me aprait trop juste, 23000€ de recette annuelle avec 3 biens, ça fait 650€ de loyer/mois/appart, ok mais pas avec 3 biens à 100/150 kE. Avec 2 autres biens ok, mais vu le profil de ce monsieur, c'est trop light, il faut plus de revenus et avoir les reins plus solides je pense...
1 zrr bien placée avec un bon gestionnaire, et un petit lmnp, ça me parait déjà correct

[em79]

Pourquoi investir autant? Possedez vous deja une residence principale? Quel est votre but? Est ce purement pour la defiscalisation?

Nous sommes propriétaires de notre maison depuis 6 ans, il nous reste 9 ans à payer. Nos salaires ont augmenté de manière significative en 2007, et nous souhaitons défiscaliser. Au début, je pensais à une Robien ou une Borloo. Lorsque j'ai contacté cette societe de gestion de patrimoine, elle nous a demandé quel effort d'épargne nous souhaitons faire.
Pour les 3 produits, il s'agit d'emprunt sur 25 ans à 4.7% (hors ass), et l'effort d'épargne est calculé sur 9 ans, jusqu'à ce que TVA placée soit complètement utilisée.

Quand vous ecrivez "il recupere la TVA" a qui faites vous allusion? Vous? Le Promoteur? Le notaire? N'achetez vous pas le bien hors taxe en ZRR et le promoteur ne recupere t il pas la TVA?

Quand je dis "il", ce n'est pas le promoteur. Je veux juste décrire son montage financier. On place la TVA à 4.5% sur un compte d'assurance vie, et on la "mange" petit à petit " (surtout la 8ème et 9ème année). Voir ici pour le détail.

Quels sont les gestionnaires des biens? Sont ils fiables? Qu'en est il du lieu de la ZRR? Quels sont les montants de loyers proposes? Combien de lits, de nouvelles residences ont ete et seront construites?

Le commercial s'assure de la solidité financière des gestionnaires, en ne faisant affaire qu'avec des gestionnaires dont les comptes sont approuvés par un commisaire au compte.


Pour la ZRR, elle est contruite par le groupe Alliance. voir ici. Il s'agit d'un T1 de 30m2 avec balcon. Le gestionnaire sera MVM


Pour la 1ère LMNP, elle se situe à La Teste de BUCH (Les océanides***). Il s'agit d'un T2 de 33 m2 avec balcon 9.5 m2de dans une résidence de tourisme (et d'affaires). Elle est construite par le groupe Pichet. Voir ici (residence de tourisme dans le 33)
Prix acte en mains : 131400 euros
- Loyer annuel : 4132 euros/an
- Effort d'épargne sur 9 ans: 177 euros/mois
- Effort d'épargne sur 20 ans : 263 euros/mois


La 2ème LMNP se situe à Bordeaux-Lac, au parc des expo. Il s'agit d'un T2 de 32m2 sans balcon dans une résidence hotelière 3* . voir ici et ici (résidence Services Affaires dans le 33).
Prix acte en mains : 133778 euros
- Loyer annuel : 4033 euros/an
- Effort d'épargne sur 9 ans: 167 euros/mois
- Effort d'épargne sur 20 ans: 236 euros/mois

Merci d'avance pour vos conseils.
em79

[babas]

1ère chose, je ne suis pas partisan des financements sur 25 ans, trop long à mon gout (pourquoi pas 30 ou 35...???), effectivement ça permet au vendeur d'en claquer plus !
pour la zrr, je trouve les produtis d'alliance plutots biens, mais très chers à l'achat, je les trouve survendus. Pour les lmnp, la renta est trop faible, à titre de comparaison, en ephad packagé TTC au même prix, on a des loyers à 5500€ ht /an...

[Gagarine]

Pour Babas : nous sommes bien d'accord. Puisque quand je disais de tout mettre sur le LMnP, cela représente les 400ke que em79 est pret à investir. Même à 5%, cela représente 20ke de recette par an. On est donc bien à un bien du status de LMP.

Pour em79 : En revendant la ZRR et un LMnP au bout de 9 ans, les plus values seront bien loin de couvrir le solde du crédit du 2nd LMnP. N'oubliez pas que vous empruntez TTC un bien que vous revendrez sur la base HT. De plus vous parlez d'effort d'épargne sur 20 ans mais les crédit sont sur 25 ans. De plus les taux à 4,70% sur 25 ans... A titre indicatif, pour le LMnP à 133778 euros : au bout de 9 ans, il vous restera à rembourser environ 100ke soit à peu pres la valeur actuelle du bien HT... Vous aurez passé les 9 premieres années à rembourser la TVA, les frais de notaire et de package.

Cordialement

[Gagarine]

D'accord avec Babas pour les LMnP (je ne connais pas la ZRR). Le produit sur Bordeaux Lac est tres bien placé mais il ne faut pas aller sous les 5,5% de renta (pour ne pas dire 6%). Les loyers sont négociables...
Attention également aux baux. Mais ce sera pour plus tard...

Cordialement