Pret in fine pour un investissement locatif

[aalain]

Bonjour

Je suis en passe de demander un pret in finé pour un investissement locatif (150 000 €), je possède (de famille, ancien appart venu) quasiment l'argent nécessaire à cet emprunt, et je désire défiscaliser au maximum.

On m'a donc proposé de placer cet argent sur une assurance vie, et de demander un pret in finé sur 15 ans, et de louer ensuite l'appartement en De Robien ou Borlot.

Ma question est: Est ce fiable de placer sur une assurance vie (4,5% garanti, ce qui doit faire du 4% net, placé la plus sécuritairement possible sur de l'euro, ici agf ancre) et combien dois je placer ? les Agf demandent 100% et me proposent un prêt en partenariat avec le crédit foncier, qui serait a 5%

Quel intérêt de ne pas placer toute la somme, combien puis je négocier ? (j'ai vu ici 70%, 50% ?) et quel intérêt si je ne place pas toute cette somme sur le in finé ? Le placer ailleurs pour qu'il rapporte plus ? mais je veux éviter tout risque (crack boursier ou autre).

Je désire aussi avec mon amie acheter un autre appartement dans 2 ou 3 ans, cette somme (ce qu'il restera si je ne place pas tout dans le in finé) pourra elle me servir a ce nouveau prêt ?

Bref je ne connait pas bcp de chose dans la finance et ce genre de placement et je ne voudrait pas me faire avoir (par ex quels sont les taux actuel de placement et de prêt dans le in finé ? ce qu'on me propose tient il la route ?)

Merci d'avance

[hargneux]

Bonjour

L'objectif du placement est qu'à l'échéance du prêt, vous puissiez rembourser le capital sans être obligé de vendre le bien.

Si vous placez d'ors et déjà 100 % du capital sur une AV, la banque est tranquille quant à son risque.

Si vous placez moins, il faut que la somme placée majorée d'une révaluation réaliste vous permette, au bout de 15 ans d'arriver au capital.

Si vous placez peu, il faut, en plus des intérêts à payer sur le prêt, verser tous les mois sur l'AV.

Alors maintenant, il faut sortir les calculettes, sachez enfin, que le contrat qui sera adossé sera nantit au profit de la banque qui fait le prêt, il sera donc difficile de "sortir" ^même partiellement des fonds pour faire autre chose.

Slts

[ICF62]

j'ai un client qui a fait un in finé sur 15 ans aux CFF avec les AGF en placement assurance .
il a eu du 3% en octobre 2006

il est passé à 6 % en octobre 2007.

ha oui ............le in finé était en révisable non capé.


vous devriez trouver du in finé sur 15 ans à 5% sur les banques traditionnelle.

avez vous contacté la votre ?


bien cordialement

[aalain]

j'ai un client qui a fait un in finé sur 15 ans aux CFF avec les AGF en placement assurance .
il a eu du 3% en octobre 2006

il est passé à 6 % en octobre 2007.

ha oui ............le in finé était en révisable non capé.


vous devriez trouver du in finé sur 15 ans à 5% sur les banques traditionnelle.

avez vous contacté la votre ?


bien cordialement

Merci pour la réponse, j'ai contacté ma banque mais elle ne fait pas de in finé, en fait je ne suis pas sur que le in finé soit intéressant pour moi (célibataire, donc 1 part dans les impots) mais c'est ce que m'ont proposé les agf (assez rapidement d'ailleurs, je pense que ça les arrange surtout eux ?).

Qu'est ce que le révisable et le capé ?? Les agf m'ont effectivement proposés de passer par le CCF, le taux de prêt n'est pas fixe dans ce cas la ? Ca me fait un peu peur maintenant...

[aldaron]

Vous allez être confronté à plusieurs problèmes:
1. La hausse des taux. 5% en fixe sur 15 ans
2. La baisse du rendement des fonds en euro. Si vous voulez une sécurité maximale, vous ne pouvez guère compter sur un rendement supérieur à 3,7-3,9% net par an. Et encore, à fiscalité (CSG, CRDS) fixe.
3. Vous avez un projet immobilier à court terme. Donc plus votre apport sera important à ce moment-là, plus vous serez en position de force pour négocier.
4. Les prix de l'immobilier baissent. Même si à horizon LT, vous devriez pouvoir retrouver vos billes, il y a un risque de perte en capital.

En conclusion, vous pouvez être amené à réaliser un crédit au cout supérieur au rendement de votre AV sans grand espoir de plus-value en cas de revente uniquement pour des raisons fiscales. Pas sur que ce soit un excellent choix, surtout si vous avez un autre projet immo à court terme. Prenez votre temps...

Et effectivement, je comprends que les AGF se précipitent: le risque est nul pour eux et ils vous prêteront à 5 ce qui leur coutera 4,2 ou 4,5...

[aalain]

Vous allez être confronté à plusieurs problèmes:
1. La hausse des taux. 5% en fixe sur 15 ans
2. La baisse du rendement des fonds en euro. Si vous voulez une sécurité maximale, vous ne pouvez guère compter sur un rendement supérieur à 3,7-3,9% net par an. Et encore, à fiscalité (CSG, CRDS) fixe.
3. Vous avez un projet immobilier à court terme. Donc plus votre apport sera important à ce moment-là, plus vous serez en position de force pour négocier.
4. Les prix de l'immobilier baissent. Même si à horizon LT, vous devriez pouvoir retrouver vos billes, il y a un risque de perte en capital.

En conclusion, vous pouvez être amené à réaliser un crédit au cout supérieur au rendement de votre AV sans grand espoir de plus-value en cas de revente uniquement pour des raisons fiscales. Pas sur que ce soit un excellent choix, surtout si vous avez un autre projet immo à court terme. Prenez votre temps...

Et effectivement, je comprends que les AGF se précipitent: le risque est nul pour eux et ils vous prêteront à 5 ce qui leur coutera 4,2 ou 4,5...

Merci pour votre intervention.
Je dispose du capital, je peux donc faire de l'amortissable ou du in fine, je ne veux pas prendre de risque bien sur. Je ne pense pas que l'immobilier baisse la ou je suis, de toute manière je préfère acheter dans la pierre que de placer cet argent, en plus cela me permet de défiscaliser (au maximum si possible).

Le projet immo est est a court terme puisque je vais signer, mais je compte le garder au moins 9ans, (robien, borlot).

Il est vrai que placer dans une AV a 4% net et prendre un crédit a 5% je perds ici mais je comptais récupérer sur les impors, en essayant de devenir non imposable (au moins qq années) et me garantir avec les loyers un complément de salaire ou/et de retraite futur.

Pour le 1) je ne vois pas ce que vous voulez dire ? la hausse des taux 5% fixe sur 15 ans ?

Quels sont selon vous les organismes (banques, assurances) qui sont les plus "corrects" en terme de placement/pret et de conseils ? Oui je sais, difficile de répondre à une telle question mais il me faut en trouver un rapidement...


Merci

[aldaron]

Non, je voulais dire que les taux sont aujourd'hui de 5% pour du in fine, enfin à 0,2 points près. De toute façon, dans le cas du in fine, il est au moins (voire plus) important de se soucier de la qualité de l'AV que de jouer sur le taux du crédit.
A la limite, contactez des établissements spécialisés du type BPE ou demandez un rendez-vous à un conseiller en gestion de patrimoine (à votre banque ou ailleurs) pour faire le point sur votre situation patrimoniale et trouver le meilleur montage possible.