question sur montage financier

[xcade]

Bonjour à tous

Je suis actuellement sur projet de construction et j'aurais besoin de votre aide car débutant dans la jungle des prets !!!!

Voila, je suis propriétaire d'un bien de 150000€ depuis 4 ans, je souhaite acheter un terrain dans les semaines à venir pour un montant de 50000€ puis faire batir une maison d'une valeur de 150000€.

Mon montage financier serait le suivant:

* Pret de 50000€ (à tx revisable car pas de frais de remboursement anticipé) en plus de mon pret actuel - jusque la ca passe en tx d'endettement

* Declenchement d'un pret relais (120000€ - 80% de l'estimation de ma maison) pour rembourser mon pret actuel (reste 88000€). Ma première question est: Quel est le plus avantageux:
[INDENT][INDENT]- rembourser les 88000€ à ma banque et rembourser une partie du pret du terrain (50000€) --> frais pret relais plus élevés et baisse des mensualités du terrain
[INDENT][INDENT]- Rembourser les 88000€ à ma banque uniquement et payer les échéances du terrain --> frais pret relais moins élevés et échéances des mensualités du terrain

* Declenchement d'un pret principal de 150000€ pour la construction

* Vends maison actuelle --> remboursement du pret relais + remboursement anticipé du pret terrain

Est ce que mon montage financier parait viable ? y a t-il d'autres solutions ?

Dernière question: Peut on passer en cours d'année d'un pret relais en differé partiel à total ?

Merci pour vos reponses
A+
Xavier

[xcade]

Pas d'avis sur la question ??

[MARC HENRI]

En principe, le pret relais est calculé selon la méthode suivante :
valeur du bien en vente- solde du pret y afférent x 80 % = pret relais.
le pret relais est toujours remboursé en priorité car il coute cher (pas d'amort de capital pendant sa durée de vie). Ensuite, s'il reste des fonds issus de la vente, rien n'empêche d'effectuer un remboursement anticipé partiel (attention cependant aux pénalités qui sont cependant négociables lors du montage du dossier)
Parfois, disposant de capitaux, il vaut mieux les placer et garder son crédit, en faisant tout d'abord une simulation. Le taux d'intérêt d'un pret n'est pas comparable avec le taux de placement : un placement à un taux inférieur au taux d'emprunt est parfois malgré les apparences, plus rentable. Calcul à faire....

[xcade]

Ok, merci beaucoup pour la reponse !!!

Cependant le calcul du pret relais se fait-il differemment suivant les banques ?? Car le calcul fait par les banques que j'ai consulté est le suivant:

Pret relais = Prix estimé du bien x 80% et non pret relais = (Prix estimé du bien - Pret restant du) x 80% !!!!!

Merci

[hargneux]

Bjr

80 % du prix estimé est la norme - encours sur le bien vendu, mais si vous avez signé un compromis de vente et que vous puissiez justifier que votre acquéreur a ses accords de prêt, ca peut aller plus haut.

[anonyme1984]

on te rachetera ton pret actuel si l'endettement jusqu'à la vente de ton bien actuel est trop elevé, en effet si tu conserves ton pret actuel, tu devras payer jusqu'à la vente:
- pret immo actuel + interets et assurances du pret relais (ou seulement assurance mais dans ce cas ce ne sera pas 80% mais 60% de le difference valeur du bien vendu - pret immo restant) + interets intercalaires du pret complémentaire pour ta construction!