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  1. #1
    Membre
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    juillet 2017
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    2

    Cool SCPI à crédit : 2 solutions très différentes

    Bonjour à tous,

    J'ai 32 ans, marié depuis 1an. Avec ma femme, nous cherchons à investir dans des SCPI pour du long terme. Notre projet est d'investir à crédit quelques billes dans l'immobilier sans nous immobiliser trop de cash ni trop impacter notre capacité d'emprunt car nous visons un achat de logement d'ici quelques années (aujourd'hui, nous sommes hébergés à titre gratuit dans un appart par le biais familial).

    Je me suis renseigné et j'ai reçu 2 propositions très différentes pour y investir à crédit (crédit mutuel & crédit foncier). J'aimerai savoir si vous pouviez me donner votre avis :

    Emprunt 50kE

    Proposition Crédit Mutuel (sur 15 ans) :
    taux : 1.55% (TAEG : 1.70%).
    4 SCPI fléchéés (pas le droit d'aller voir ailleurs) : EFIMMO, IMMORENTE, PRIMOVIE, PRIMOPIERRE
    Placement sur compte de titres

    Crédit Foncier (sur 20 ans):
    taux : 2.35% si cautionnement crédit logement, et 2.90% si nantissement de parts
    j'investis dans la SCPI que je veux (enfin quasiment) ce qui est plus flexible pour moi...



    Du coup, pas facile pour moi de faire un choix (je suis loiiiin d'être un expert !) :

    D'un côté, le crédit mutuel me propose un taux intéressant mais j'ai lu tout et son contraire sur leurs SCPI (qui m'ont l'air finalement dans la moyenne... plus dur d'anticiper si elles seront pas en perte de vitesse dans les années prochaines). Et puis le gros problème si j'ai bien compris : le compte de titres... qui va me couter cher, (donc annuler une partie du côté positif du taux d'intérêt...)

    De l'autre, le crédit foncier me coûte plus cher mais je place mes billes où je veux. Nous ne sommes pas propriétaires d'un logement mais logés à titre gratuit. donc je crois que nous ne pourrons avoir le cautionnement crédit logement. (c'est bien cela ?).


    Voilà, avez vous quelques conseils à me donner ?

    Merci d'avance !

  2. #2
    Modérateur Avatar de buffetophile
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    octobre 2008
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    tranquille , chez moi
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    17 666

    Par défaut Re : SCPI à crédit : 2 solutions très différentes

    Citation Envoyé par GabGAUTIER Voir le message

    Voilà, avez vous quelques conseils à me donner ? !
    déjà je ne vois pas pourquoi mettre les SCPI dans un compte titre.
    tu peux les détenir en direct.
    pour ce qui est de immorente , primovie et primopierre rien à dire ce sont de bonnes SCPI . effimo je connais moins donc pas de jugement.

    donc le plan du CM est bon si tu arrives à avoir tes SCPI en direct.
    tout faire sérieusement , sans se prendre au sérieux
    its a long way to the top ....if you wanna rock 'n roll

  3. #3
    Membre
    Date d'inscription
    juillet 2017
    Messages
    2

    Par défaut Re : SCPI à crédit : 2 solutions très différentes

    Citation Envoyé par buffetophile Voir le message
    déjà je ne vois pas pourquoi mettre les SCPI dans un compte titre.
    tu peux les détenir en direct..
    Merci pour ta réponse.

    Pour les comptes de titres, elle me l'a précisé dans le mail.
    Mais si ce n'est pas une obligation, je peux lui préciser que je veux plutôt en direct ? Le taux d'intérêt risque d'en être impacté à la hausse non ?

    Question plus large : en fait, on peut négocier quoi dans la proposition de crédit d'une banque ? (Oui vous êtes pas obligé de répondre si c'est trop compliqué &#128512

  4. #4

    Par défaut Re : SCPI à crédit : 2 solutions très différentes

    Bonjour,

    Si, pour garantie du crédit, votre banque entend nantir les parts de SCPI elle demandera à ce qu'elles soient déposées dans un compte titres.

    Tout est - théoriquement - négociable avec une banque.

    Cdt

  5. #5
    Assidu
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    novembre 2015
    Localisation
    Alsace
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    907

    Par défaut Re : SCPI à crédit : 2 solutions très différentes

    Citation Envoyé par GabGAUTIER Voir le message
    Du coup, pas facile pour moi de faire un choix (je suis loiiiin d'être un expert !) :
    D'un côté, le crédit mutuel me propose un taux intéressant mais j'ai lu tout et son contraire sur leurs SCPI (qui m'ont l'air finalement dans la moyenne... plus dur d'anticiper si elles seront pas en perte de vitesse dans les années prochaines). Et puis le gros problème si j'ai bien compris : le compte de titres... qui va me couter cher, (donc annuler une partie du côté positif du taux d'intérêt...)
    De l'autre, le crédit foncier me coûte plus cher mais je place mes billes où je veux. Nous ne sommes pas propriétaires d'un logement mais logés à titre gratuit. donc je crois que nous ne pourrons avoir le cautionnement crédit logement. (c'est bien cela ?).
    Donc, si vous choisissez le crédit foncier pour y placer vos billes où vous voulez.... Comment allez-vous procéder puisqu'en tout 1er vous reconnaissez que vous n'êtes pas un expert?

    Il est certain que si vous fouillez sur internet, vous trouverez toujours tout et son contraire pour toutes vos recherches. Plus vous chercherez, et plus vous risquez d'être embrouillé!

    D'ailleurs, je vais en rajouter une couche.

    Ce que vous propose le CM :
    IMMORENTE : Date de 1988
    Gestionnaire Sofidy
    - principalement investie en commerces (78%) et pour moitié en province

    EFIMMO : Date de 1987
    Gestionnaire Sofidy
    - principalement investie en bureaux (80%), principalement en province

    PRIMOVIE : Date de 2012
    Gestionnaire primonial-reim
    - investissant dans le secteur de la santé

    PRIMOPIERRE : Date de 2008
    Gestionnaire primonial-reim
    - SCPI de bureaux Province, région parisienne, Paris

    4 SCPI, mais sous 2 gestionnaires.
    Disons qu'ils vous font un mix des grandes familles de SCPI. Pourquoi pas, je trouve que c'est plutôt pas mal comme démarche!

    Pouvez-vous répartir votre investissement selon votre choix entre ces 4 SCPI?

    A part une, les autres sont plutôt anciennes, n'étant jamais mieux servi que par soi-même, je vous conseille d'aller sur les sites des SCPI, d'y télécharger les bulletins trimestriels ainsi que le dernier rapport annuel et de les lire pour y chercher des indices intéressants sur la qualité des biens.
    Par exemple :
    • La composition du patrimoine.
    • N'y a-t-il pas des vieux entrepôts rouillés plutôt que de beaux bâtiments en belles pierres bien situés?
    • Un bien ne prend-il pas à lui-seul une part trop importante du patrimoine total au détriment des autres?
    • Une somme est-elle mise de côté pour prévenir un défaut de loyers : C'est le RAN ou report à nouveau?
    • Des provisions pour gros entretiens (PGE) sont-elles prévues?
    • Le taux d’occupation financier (TOF), est-il bon? et comment évolue-t-il?
    • Le rendement de la SCPI... est-il correct?
    • Y a-t-il décote, ou surcote de chaque SCPI?


    Là, je crois pouvoir répondre :
    IMMORENTE -> Surcote / ANR +9,69% (dans la normale pour une ancienne SCPI)
    PRIMOVIE -> Surcote / ANR +3,35% (proche de l'équilibre pour cette jeune SCPI. Ils ne cherchent pas à attirer le client à tout prix, c'est plutôt bon signe)
    PRIMOPIERRE -> Surcote / ANR +4,50% (même remarque que ci-dessus)
    EFIMMO -> Surcote / ANR +13,96% (dans la normale pour une ancienne SCPI)

    Pour la rentabilité aussi :
    IMMORENTE -> 4.84%
    PRIMOVIE -> 5.00%
    PRIMOPIERRE -> 5.00%
    EFIMMO -> 4.83%

    A comparer avec la rentabilité moyenne des SCPI en 2016 qui était de 4,63 %

    Par contre :
    Je ne comprends pas cette histoire de compte titre?
    Et pourquoi coûterait-il cher?
    Dernière modification par poam5356 ; 21/07/2017 à 22h45.

  6. #6
    Assidu
    Date d'inscription
    août 2016
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    62

    Par défaut Re : SCPI à crédit : 2 solutions très différentes

    Citation Envoyé par GabGAUTIER Voir le message
    Bonjour à tous,

    J'ai 32 ans, marié depuis 1an. Avec ma femme, nous cherchons à investir dans des SCPI pour du long terme. Notre projet est d'investir à crédit quelques billes dans l'immobilier sans nous immobiliser trop de cash ni trop impacter notre capacité d'emprunt car nous visons un achat de logement d'ici quelques années (aujourd'hui, nous sommes hébergés à titre gratuit dans un appart par le biais familial).

    Je me suis renseigné et j'ai reçu 2 propositions très différentes pour y investir à crédit (crédit mutuel & crédit foncier). J'aimerai savoir si vous pouviez me donner votre avis :

    Emprunt 50kE

    Proposition Crédit Mutuel (sur 15 ans) :
    taux : 1.55% (TAEG : 1.70%).
    4 SCPI fléchéés (pas le droit d'aller voir ailleurs) : EFIMMO, IMMORENTE, PRIMOVIE, PRIMOPIERRE
    Placement sur compte de titres

    Crédit Foncier (sur 20 ans):
    taux : 2.35% si cautionnement crédit logement, et 2.90% si nantissement de parts
    j'investis dans la SCPI que je veux (enfin quasiment) ce qui est plus flexible pour moi...



    Du coup, pas facile pour moi de faire un choix (je suis loiiiin d'être un expert !) :

    D'un côté, le crédit mutuel me propose un taux intéressant mais j'ai lu tout et son contraire sur leurs SCPI (qui m'ont l'air finalement dans la moyenne... plus dur d'anticiper si elles seront pas en perte de vitesse dans les années prochaines). Et puis le gros problème si j'ai bien compris : le compte de titres... qui va me couter cher, (donc annuler une partie du côté positif du taux d'intérêt...)

    De l'autre, le crédit foncier me coûte plus cher mais je place mes billes où je veux. Nous ne sommes pas propriétaires d'un logement mais logés à titre gratuit. donc je crois que nous ne pourrons avoir le cautionnement crédit logement. (c'est bien cela ?).


    Voilà, avez vous quelques conseils à me donner ?

    Merci d'avance !

    Bonjour,

    je suis au Crédit Mutuel et j'ai un rendez-vous à la fin du mois pour évoquer les SCPI, nous souhaitions au départ faire un investissement dans un appartement en meublé, mais avant je souhaitais comparer les deux.


    Quel a été votre décision concernant ce placement ?

    Merci.

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