psa
Page 1 sur 4 1234 DernièreDernière
Affichage des résultats 1 à 10 sur 38
  1. #1
    Assidu
    Date d'inscription
    mai 2008
    Messages
    163

    Par défaut Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Bonjour,

    Je souhaiterais des avis et/ou des commentaires concernant l’achat d’un bien à usage locatif qui deviendra à terme ma résidence principale. Ces demandes d’avis concernent principalement le montage financier envisagé pour l’achat de ce bien.

    Les conditions entourant ce projet sont les suivantes :
    - 45 ans, marié, épouse femme au foyer, 4 enfants, revenu annuel net : 59 000 euros pour moi-même, 8 000 euros pour les indemnités d’élue locale de mon épouse, tranche marginale d’imposition de 14%, allocation annuelle CAF : 8 000 euros,
    - patrimoine brut de 490 000 euros dont :
    * 360 000 euros pour ma résidence principale de 115 m² comprenant 3 chambres,
    * 50 000 euros de parts de SCPI acquises 100% à crédit,
    * 22 000 euros sur des livrets A, LEP et LDD,
    * 10 000 euros sur un plan d'épargne entreprises (PEE),
    * passif de 188 000 euros constitué des capitaux restants dûs de différents emprunts [135 000 euros pour l’emprunt « résidence principale » avec un taux fixe hors assurance de 1.15% et une durée restante de 15 ans soit une mensualité de 817 euros, 47 000 euros pour l’emprunt « achat de parts de SCPI » contracté en novembre 2015 avec un taux fixe hors assurance de 2.30% et une durée restante de 18 ans, 6 000 euros pour l’emprunt 1% patronal et une durée restante de 7 ans].

    Je vais acquérir dans les prochaines semaines un bien à usage locatif avec un locataire occupant, dont la fin du bail est fixée au 31 décembre 2019, pour un montant de 270 000 €. Ce bien est sous côté par le propriétaire qui est une société foncière. Ce bien est le dernier du lotissement où j’habite et comprend 5 chambres. En conséquence, il y a un intérêt des 2 parties à vendre et à acheter.

    Là où cela commence à se compliquer, c’est que je réfléchis à 3 montages financiers distincts.

    A – Regroupement de mon crédit immobilier actuel avec le crédit immobilier envisagé

    Mon notaire me dit que cette solution est envisageable alors que la directrice de mon agence dit que cela est impossible car tout prêt immobilier est affecté à un bien géographique et cela ne peut être le cas pour 2 maisons. Qui a raison ? Qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà procédé à ce type de montage. Si tel est le cas, avez-vous des organismes bancaires à me conseiller ? Pensez-vous qu’il est possible, vu mon profil, d’obtenir un taux fixe HA inférieur à 1.80% sur une durée de 25 ans ?

    Cela serait pour moi très bien car je pourrai garder ma résidence actuelle, lisser les futures mensualités de ce prêt regroupé sur 25 ans et m’installer dans ma future maison à partir du 1er trimestre 2020.
    Montant emprunté = 405 000 €
    Durée du prêt = 25 ans
    Taux d’intérêt HA = 1.80%
    Mensualité = 1 677 euros

    B – Mise en place d’un prêt affecté à l’achat de ce bien locatif


    Cette solution est intéressante en termes financiers car elle me permet de garder mon prêt sur ma résidence actuelle avec un taux imbattable HA de 1.15% sur les 15 ans qui viennent mais elle m’handicape sur les mensualités à verser dans les années qui viennent alors que je dois financer prochainement les études supérieures de mes enfants [1 935 (=1 118 + 817) > 1 677]

    Montant emprunté = 270 000 €
    Durée du prêt = 25 ans
    Taux d’intérêt HA = 1.80%
    Mensualité = 1 118 euros
    Alors que ma banque SOCIETE GENERALE a renégocié fin 2016 mon prêt actuel avec un taux fixe HA de 1.15% sur 13 ans, je suis déçu de cette 1ère simulation avec un taux fixe HA de 2.20% sur 25 ans qui pourrait être finalisé à 2.00% assez facilement dixit ma directrice d’agence. Ai-je raison d’être déçu ? Pensez-vous que sur ce dossier en particulier, il faudra que je fasse le tour des banques pour obtenir un excellent taux ?

    C – Transaction recherchée entre le propriétaire, le locataire occupant et moi-même permettant d’acheter un bien vide avec vente de ma maison actuelle : transfert de mon prêt immobilier actuel affecté à l’achat de ma nouvelle résidence principale

    Dans cette solution, je vendrais ma maison actuelle pour me dégager de belles marges de manœuvre financières. Je vendrais en premier ma maison - avec un montant estimé à 340 000 euros par 3 agences immobilières - puis achèterais juste après ma future résidence principale. Je pourrais ainsi procéder à un transfert de mon prêt immobilier sur la future acquisition.
    A la somme de 135 000 euros (CRD) mise sous séquestre chez le notaire, je solliciterais un prêt complémentaire de 70 000 euros sur 20 ans.

    Montant emprunté = 70 000 €
    Durée du prêt = 20 ans
    Taux d’intérêt HA = 1.65%
    Mensualité = 341 euros

    Sur cette enveloppe de 340 000 euros, je prendrai 65 000 euros d’apport personnel (135 000 + 70 000 + 65 000 = 270 000), je financerais 130 000 euros de travaux car ma future maison est « dans son jus » et placerai 145 000 euros pour avoir un pécule de côté en vue des études supérieures de mes 4 enfants.


    Que pensez-vous de mes réflexions ? Avez-vous déjà acheté un bien locatif finalement vide après avoir réalisé une transaction entre le propriétaire vendeur, le locataire occupant et vous-même ? La solution B qui est la plus classique me fait un peu peur car mes mensualités sur les 2 ans à venir seraient de 1 935 euros (=1 118 + 817). En même temps, j’envisage très fortement de vendre mon actuelle résidence principale à partir de 2020 pour retrouver des marges financières dès que j’habiterai dans ma nouvelle résidence qui est « dans son jus » mais possède un fort potentiel (emplacement, taille de la maison et du terrain). Je pourrais ainsi me dégager cette nécessaire enveloppe de travaux mais seulement à partir de 2020.
    Que pensez-vous des taux objectifs HA que j’envisage soit 1.80% pour 25 ans et 1.65% pour 20 ans ?

    Merci d’avance pour vos contributions toujours riches sur une opération qui est très importante pour moi. J’espère aussi que ce sujet peut intéresser beaucoup de personnes regardant ce forum.

  2. #2

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Bonjour,

    Je confirme que même si dans l'absolu la solution "A" ne semble pas complètement impossible, dans la pratique il est rare qu'un même crédit finance deux objets différents.

    D'autre part, suivant les garanties existantes et celles à prévoir le montage du dossier pourrait s'avérer très compliqué......et donc coûteux.

    D'autre part, au plan fiscal, ce serait aussi plus compliqué car la part d'intérêts relative à l'acquisition antérieure ne serait pas déductibles alors que celle afférente au nouveau bien locatif acquis le serait sur les revenus locatifs.

    Le respect du principe "Un financement pour un objet donné" reste le plus approprié à tous points de vue.

    J'aurais une quatrième solution à intégrer dans la réflexion :

    1) - Solliciter une renégociation (= pas un rachat interne) du taux du crédit existant en vue d'en réduire la mensualité. (frais de renégociation/dossier - négociables - à prévoir,

    2) - Solliciter un nouveau financement locatif (= solution "B")

    3) - Mais en prévoyant un montage à échéances lissées incluant donc les échéances du prêt antérieur pour arriver à une échéance globale cible choisie/déterminée compatible avec votre capacité de remboursement en accord avec la banque.

    Le montage - s'il s'avère possible et que votre banque puisse/veuille bien le faire - réduirait l'amortissement du nouveau prêt tant que le prêt antérieur ne sera pas complètement amorti. Corrélativement les intérêts payés seront plus importants pendant cette phase mais ils seront déductibles des revenus locatifs.

    Dans la seconde phase, après solde du prêt initial, les amortissement seront alors majorés.

    Ce montage est dit "montage à échéances lissées simple".

    Mais l'idéal serait un "montage gigogne à échéance lissées optimisé" qui - dans le financement locatif - inclurait un prêt court (= donc taux faible) "emboîté" dans un prêt long (donc taux plus élevé) "lisseur".

    Un tel montage optimise le coût du crédit en réduisant tant le volume des intérêts payés (effet taux + effet durée du prêt court) que celui des primes d'assurances payées (effet durée du prêt court).

    A toutes fins utiles :

    Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»

    http://www.cbanque.com/forum/entry.p...éances-lissées
    Les conditions des crédits dépendent de :

    + La région
    + La banque et de son positionnement dans son marché (région)
    + Sa stratégie de conquête/fidélisation
    + Ses objectifs et de son niveau d'atteinte à un moment donné.
    + La qualité du client/emprunteur (Fonctionnement compte - Épargne - Équipement produits et services...)
    + L'antériorité et qualité des relations
    + La qualité du dossier (Apport - Taux endettement - Reste à vivre - Garantie...)
    + Du potentiel bénéficiaire que le client/emprunteur présente pour la banque prêteuse.
    + De la capacité de négociation de ce dernier

    => Donc pas d'avis sur les taux proposés.

    Cdt
    Dernière modification par Aristide ; 10/07/2017 à 11h28.

  3. #3
    Assidu
    Date d'inscription
    mai 2008
    Messages
    163

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Un très grand merci Aristide pour votre contribution.

    Je bénéficie d'un excellent taux de 1.15% sur une durée restante de 15 ans avec un CRD de 135 000 € concernant ma résidence principale. Je ne renégocierai pas ce prêt.

    Par contre, je prends en compte votre suggestion de 4ème montage financier qui est effectivement le plus judicieux et je suis persuadé que ma banque me suivra.
    Je vais suivre vos conseils en prévoyant un montage de ce futur prêt immobilier avec des échéances lissées optimisé. Dès que j'aurai fini ces calculs, je vous les soumettrai.

    Quid du fait que ce futur prêt immobilier va financer un bien à usage locatif et que dans 2 ans 1/2 ce bien deviendra ma résidence principale ? Cette question concerne la déduction des intérêts d'emprunt sur les loyers perçus.

    A plus tard.

  4. #4

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Vos intérêts d'emprunt ne seront plus déductibles à partir du moment où le logement n'aura plus une destination locative.

    Ce changement de destination ne devrait pas poser de problème mais, par précaution, signalez ce projet à votre banque pour l'hypothèse où le contrat interdirait un tel changement.

    Cdt

  5. #5
    Assidu
    Date d'inscription
    mai 2008
    Messages
    163

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Une autre question du même type : même si cela concerne beaucoup moins d'argent, est-ce que les intérêts de mon emprunt actuel lié à ma résidence principale actuelle deviendront déductibles des loyers lorsque ma maison actuelle sera louée à partir de 2020 ?
    Merci d'avance pour la réponse.
    Il est bien évident que je mettrai carte sur table avec ma banque.

  6. #6

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Citation Envoyé par julienB Voir le message
    est-ce que les intérêts de mon emprunt actuel lié à ma résidence principale actuelle deviendront déductibles des loyers lorsque ma maison actuelle sera louée à partir de 2020 ?
    Oui; ils le seront.

    Cdt

  7. #7
    Assidu
    Date d'inscription
    septembre 2007
    Localisation
    BOULOGNE SUR MER
    Messages
    2 119

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Bonjour JulienB,
    juste pour information, votre banque peut pratiquer ce genre de montage sans problème. je l'ai déjà fait pour plusieurs de mes clients auprès de la SG.

    bien cordialement

  8. #8
    Assidu
    Date d'inscription
    mai 2008
    Messages
    163

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Merci à tous pour vos contributions.

    Après réflexion et suite la quasi-impossibilité de procéder des regroupements de crédits immobiliers, je vais négocier avec ma banque actuelle un prêt immobilier lissé pour l'achat de ce bien à usage locatif dans un premier temps.
    En espérant un taux HA de 1.75% sur une dure de 25 ans, les mensualités seront :
    - 780 euros jusqu'en août 2024,
    - 850 euros jusqu'en septembre 2032,
    - 1 650 euros jusqu'en novembre 2042.
    Le coût total des intérêts serait de 77 100 euros ; le coût total étant 13 500 euros plus cher qu'avec un prêt de 270 000 euros et une mensualité fixe de 1 111 € pour un même taux fixe HA de 1.75%

    Ma logique est que je souhaite avoir une mensualité lissée avec mon prêt immobilier actuel et mon prêt 1% patronal et surtout préserver des marges de manœuvre financières durant les études supérieures de mes enfants. Il sera temps de procéder à des remboursements partiels à partir de 2025 - 2030 quand tous mes enfants seront sortis d'auberge.

    Que pensez-vous de mes réflexions ?

    Une dernière question : la quotité empruntée (montant de l'emprunt / estimation du bien) pourrait être de l'ordre de 75% soit 270 000 / 360 000. J'avais noté qu'une faible quotité empruntée devait permettre à la banque de proposer un taux fixe HA très intéressant. L'estimation de ce bien est "seulement" basée sur la rencontre avec 3 agents immobiliers ces 10 derniers jours. Pensez-vous qu'il serait intéressant que je demande à ma banque les coordonnées d'un expert immobilier agréé afin que je lui confie un rapport d'expertise ? Ce rapport me sera utile pour moi pour ma tranquillité psychologique ... et utile dans ma future négociation qui ne sera pas évidente d'avoir un taux HA de 1.75% sur 25 ans sur un prêt lissé.
    Vu le peu d'intérêts payés au début du prêt, une hausse d'un taux vers 2.00% rallongerait ce prêt lissé de 9 mois et le coût total passerait à 92 360 €.

    Merci d'avance pour vos contributions.

    "Plus j'avance, plus je suis ignorant"

    A plus tard.

  9. #9

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    Bonjour,

    Citation Envoyé par julienB Voir le message
    Après réflexion et suite la quasi-impossibilité de procéder des regroupements de crédits immobiliers, je vais négocier avec ma banque actuelle un prêt immobilier lissé pour l'achat de ce bien à usage locatif dans un premier temps.
    En espérant un taux HA de 1.75% sur une dure de 25 ans, les mensualités seront :
    - 780 euros jusqu'en août 2024,
    - 850 euros jusqu'en septembre 2032,
    - 1 650 euros jusqu'en novembre 2042.
    Ce n'est donc pas un lissage (ni simple ni gogogne) mais un montage avec des paliers d'échéances progressifs.

    Le coût total des intérêts serait de 77 100 euros ; le coût total étant 13 500 euros plus cher qu'avec un prêt de 270 000 euros et une mensualité fixe de 1 111 € pour un même taux fixe HA de 1.75%

    Ma logique est que je souhaite avoir une mensualité lissée avec mon prêt immobilier actuel et mon prêt 1% patronal et surtout préserver des marges de manœuvre financières durant les études supérieures de mes enfants. Il sera temps de procéder à des remboursements partiels à partir de 2025 - 2030 quand tous mes enfants seront sortis d'auberge.

    Que pensez-vous de mes réflexions ?
    C'est normal que le coût du crédit soit plus élevé puisque les mensualités d'amortissement sont plus faibles.

    Avec un lissage sur une échéance cible de 1.111€ depuis le départ le coût serait moindre.

    Et avec un "montage gigogne à échéances lissées optimisé" évoqué antérieurement ce coût serait encore réduit.

    Une dernière question : la quotité empruntée (montant de l'emprunt / estimation du bien) pourrait être de l'ordre de 75% soit 270 000 / 360 000. J'avais noté qu'une faible quotité empruntée devait permettre à la banque de proposer un taux fixe HA très intéressant. L'estimation de ce bien est "seulement" basée sur la rencontre avec 3 agents immobiliers ces 10 derniers jours. Pensez-vous qu'il serait intéressant que je demande à ma banque les coordonnées d'un expert immobilier agréé afin que je lui confie un rapport d'expertise ? Ce rapport me sera utile pour moi pour ma tranquillité psychologique ... et utile dans ma future négociation qui ne sera pas évidente d'avoir un taux HA de 1.75% sur 25 ans sur un prêt lissé.
    Vu le peu d'intérêts payés au début du prêt, une hausse d'un taux vers 2.00% rallongerait ce prêt lissé de 9 mois et le coût total passerait à 92 360 €.
    Je ne pense pas que ce soit utile; la banque regardera l'importance de l'apport personnel par rapport au prix de cession donné par l'agent immobilier ou/et le notaire.

    Par ailleurs la banque ne devrait pas vous indiquer d'expert immobilier; il doit être complètement indépendant de la transaction.

    Cdt

  10. #10
    Assidu
    Date d'inscription
    mai 2008
    Messages
    163

    Par défaut Re : Différents types de montages de prêts immobiliers pour acheter un bien locatif.

    OK Aristide. Je vais prendre le temps ce WE de faire le distinguo entre prêt à palier et prêt gigogne.

    Autrement, plus j'avance, plus je me prépare à l'idée de vendre ma RP pour mettre de l'argent de côté pour financer de futurs travaux et les études supérieures de mes enfants.
    Je vous tiendrai au courant de ma négo avec le vendeur et ma banque.
    A plus tard.

Informations de la discussion

Utilisateur(s) sur cette discussion

Il y a actuellement 1 utilisateur(s) naviguant sur cette discussion. (0 utilisateur(s) et 1 invité(s))

Discussions similaires

  1. Vérifications des banques pour les prêts immobiliers
    Par abc123456 dans le forum Crédit immobilier
    Réponses: 6
    Dernier: 31/05/2013, 11h00
  2. Réponses: 4
    Dernier: 26/10/2010, 14h23
  3. Les Différents types de CHèque
    Par longy_boy dans le forum le Bar
    Réponses: 1
    Dernier: 17/11/2008, 00h16
  4. Prêt pour acheter un bien eu europe
    Par zezoun dans le forum Crédit immobilier
    Réponses: 2
    Dernier: 13/03/2008, 18h43
  5. Lissage 3 prêts différents
    Par cocoyoto dans le forum Formulaires et divers
    Réponses: 5
    Dernier: 04/01/2006, 19h08

Règles de messages

  • Vous ne pouvez pas créer de nouvelles discussions
  • Vous ne pouvez pas envoyer des réponses
  • Vous ne pouvez pas envoyer des pièces jointes
  • Vous ne pouvez pas modifier vos messages
  •