Qui a revendu un ZRR + bail cial ?

[GOUTIOU]

"Les charges de gestion et d'entretien de la copro relèvent du gestionnaire et non du bailleur qui ne doit payer que les frais de syndic (réduits par rapport à une résidence normale)."

J'ai vérifié, lors de la dernière AG, le budget prévisionnel de co-pro 2008 (pour 176 apparts - shon 6200 m2) approuvé comporte les charges suivantes :
- Assurance multirisque immeuble (= 3200 €)
- Honoraires syndic (= 20 000 €)
- Frais d'assemblée Gale (= 4300 €)
- Frais de gestion(papeterie,timbres,appels de fonds) (= 3 800 €)

- Qu'en pensez-vous ?
- sur quels textes officiels et détaillés m'appuyer pour toute action ?

Merci d'avanc pour vos lumières ...

[svrunner]

goutiou: waouh!
honoraires de syndic 20,000 euro ??? C'est enorme!
Les frais de gestion sont aussi trop importants. Les timbres et photocop ne coutent pas aussi chers! D'apres ce que je trouve sur internet les montants pour les photocop sont de l'ordre de 0.18 euro maxi par copie!

J'espere qu'il y a la location de la salle et les petits fours comptes dans les frais d'AG!

la gestion en residence de tourisme pour un syndic d'origine est moins complexe que la gestion d'une copro. J'appelle syndic d'origine, le 1er syndic, celui qui a ete impose dans le package et pas celui qui a ete selectionne par les proprio et vote lors d'une AG.
Je dois fouiller dans mes documents pour ressortir les info exactes sur les fonctions du syndic d'une residence de tourisme. Mais en gros un syndic de RT n'a pas la gestion du personnel (concierge, employe d'immeuble et personnel de surveillance, procedure de recrutement / licenciement), n'a pas le paiement des factures d'eau, d'electricite ni de gaz de la residence (partie commune et privative), ni le releve des compteurs.

pour connaitre les tarifs: Vous pouvez appeler un syndic qqconque et lui demander un devis pour connaitre ses frais par rapport a votre situation (shon, nb d'appart etc)
A titre d'info nous avons eu des devis realises suite a l'appel du syndic judiciaire dont les montants etaient tous inferieurs a 12,000 euros pour une annee.
Verifiez aussi les cartes professionnelles de votre syndic (transaction et gestion) ainsi que le montant de sa garantie financiere, qui peuvent etre obtenus directement au niveau du syndic ou de la prefecture.

Que couvre cette assurance? A t elle ete prise par le syndic ou le gestionnaire?
Demandez la police d'assurance et les garanties couvertes par votre gestionnaire a votre gestionnaire. Comme l'a ecrit InvestNancy, nous avons ete floue et le sommes encore car nous n'arrivons pas determine ce qui est et n'est pas par l'assurance de notre gestionnaire.
Il est important de savoir ce qui est couvert car en cas de pb, les proprietaires paieront pour sur si aucune assurance valide n'a ete contractee par le gestionnaire qui se fera la belle!

Il est anormal que nous soyons pris en otage, que nous devions nous BATTRE et reclamer nos droits. Les gestionnaires detournent la loi a nos depends et seuls notre force, notre courage, nos experiences et nos echanges pourront permettre de sortir de ce tunnel et de cette spirale.

[svrunner]

Goutiou et PuySt Vincent: en ce qui concerne le classement de la residence, vous trouverez les details sur le site legifrance:
- Normes et procédure de classement des résidences de tourisme et dispositions connexes : code du tourisme, art. L. 321-1 et D. 321-1 et suivants, arrete du 14 fevrier 1986, du 27 avril 1998 et 7 avril 1989, 10 avril 1991, 22 aout 1991, et Décret n° 2006-1228 du 6 octobre 2006 relatif à la partie réglementaire du code du tourisme - article 6.
- Missions, composition structurelle, organisation et fonctionnement de la Commission nationale de classement des hôtels et des résidences de tourisme

[svrunner]

bjr j'ai retrouve les documents concernant le classement de la residence et le lien avec la defisc et les impots. Un controleur des impots de la region parisienne a realise le doc, et a redresser fiscalement les proprietaires de l'appartement (investissement locatif ds une residence de tourisme situee en zrr).
je cite: " pour que le logement ouvre droit a la reduction d'impot et pour que l'investissement soit pris en compte 4 conditions doivent etre reunies:
- le logement object de l'investissement doit faire partie d'une reisende de toursime CLASSEE
- la residence de tourisme classee doit se situer dans une zone determinee
- l'investissement doit porte sur le logement au sens des articles R 111-1 s. du code de la construction et de l'habitation
- le logement doit etre affecte a la location au profit de l'exploitant de la residence de tourisme pour une duree de neuf ans a compter de la prise d'effet du bail initial.

La residence de tourisme est definie par l'arrete du 14 fev 1986 et ses modificatif et est consideree comme un etablissement commercial d'hebergement classe faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisoniere.
Cette condition s'apprecie a la date de souscription de l'engagement de location.
La decision de classement est prise par le prefet apres decision de la commission departementale de l'action touristique, lorsque la residence repond aux nomes techniques requises pour le classement qui sont definies dans l'annexe II de l'arrete du 14 fev 1986 modifie."
"Or le bail commercial etabli entre Mr X et la SARL Y gestionnaire a ete signe le 11 juin 2004. ET l'arrete prefectoral portant sur le classement de la residence de tourisme denomee Z situee a W a ete signe le 31 juillet 2006 pares l'avis emis le 8 juin 2006 par la commission departementale de l'action touristique.
Ainsi la residence Z n'etant pas residence de tourisme classee a la date de souscription de l'engagement de la location commercial (bail conclu le 11/06/2004) en consequence vous ne beneficiez pas de la reduction d'impot prevue a l'article 199 decies E du code general des impots. Il s'ensuit une reprise de la reduction d'impot obtenue."

[svrunner]

voir pour tout details sur le syndic de residence de tourisme et ses fonctions:
http://54270joel.free.fr/bds/syndic_RT.pdf

[chalbert65]

s'agissant du clasement en RT ;

la pluspart des résidences se font en tranche; le classement de la résidence ne peut lui être effectif qu'une fois la résidence totalement achevée(notamment la reception qui paradoxalement est souvent réalisée en dernier- la livraison des apts étant la priorité des promoteurs )

Il peut donc s'écouler un "certain temps" entre la livraison des premiers appartements - et donc leur defiscalisation - et les derniers;

par contre l'administration fiscale est en générale compréhensive si les dossiers de demande de classification ont été demandées avant l'ouverture de la RT (dossier à demander par le promoteur puis à complèter par le gestionnaire)