Avis sur une opération Robien 2006

[brunver]

bonjour,
j'aimerais un avis sur le package Robien qui m'a été proposé en première estimation par un cabinet de gestion en patrimoine. Les chiffres de l'opération proposée ne sont pas consolidés, c'est une première approche selon ma situation.

Ma situation:
Marié - 44 ans - 2 enfants au collège
Revenu global net: 60'000€/an
Revenu fiscal foncier: 3636€/an
CSG: 400€
Tranche marginal: 28.26%
Impôt sur les revenus de 2006 : 4881€ avant opération Robien
Propriétaire de ma résidence principale (financement terminé en 2005)
Objectif: Défiscalisation et constitution d'un capital en complément retraite

Opération Robien sur 10 ans:
Appartement RDC duplex T3 neuf de 63m2 avec place de parking, balcon, situé en plein centre ville à Lievin (62), livraison 2ième trimestre 2007.
Prix: 150'000€ comprenant les frais de notaire, hypothèque, dossiers banque, et frais de garantie constructeur, intérêts intercalaires (y compris garantie investisseur).
Financement total sans apport.

Montant emprunté: 150'000€
Durée du prêt: 23 ans
ADI: 3.50€ par tranche de 10'000€
Taux: 4%
Différé: 1
Loyer minimum brut garantie: 470€ (revalorisation limitée à 2%/an)
Mensualité: 908€
Fond de roulement: 2000€ (payé une seule fois au départ de l'opération)
Epargne mensuelle constante: 296€
Impôt sur les revenus de 2006 après opération: 2001€
CSG: 0€
Nouvelle tranche: 19,14%

Gestion locative incluse pendant toute la durée de l'opération:
Coût 7.10% HT des sommes encaissées
Encaissement des loyers, gestion compte, envoi de relevés, repésentation administrative,assistance juridique, pérennité du patrimoine.

Garantie locatives: coût 3.09% HT du loyer et des charges
Loyers impayés: 100% du loyer +charges, durée illimitée plafonnée à 61'000€
Vacance locative:100% du loyer +charges, durée 6 mois / sinistre, franchise 1 mois.
Dégradations locatives: 7700€/sinistre
Défense et recours-Protection juridique: 4600€ / sinistre
Carence locative: 100% du loyer sans franchise pendant 6 mois offert par le promoteur.
En+: Etablissement de la déclaration fiscale pendant toute la durée de l'opération.

Résultats escomptés à 10 ans:
Total loyers: 61'756€
Gain fiscal total: 24'129€
Epargne totale:37'516€
Capital disponible dès la 10ième année: 76'577€
Valeur de l'opération:179'264€
Capital restant du: 103'907€

Cette opération est-elle bonne ou à éviter ?
Quelle est le rendement net au terme?
Merci d'avance pour vos commentaires.

[Babar]

Bonjour,

De nombreuses remarques sur les chiffres donnés :

Tout d’abord, vous savez qu’à partir des revenus 2006, les tranches d’imposition vont changer ; vous n’aurez plus d’abattement de 20% sur vos salaires, mais les tranches vont être réduites ; votre interlocuteur ne doit pas avoir de logiciel à jour, et il a « oublié » de vous signaler cela (voir www.impots.gouv.fr). Vous allez donc vous retrouver dans la TMI à 14%, ce qui fait que la baisse du revenu global générée par cette opération sera beaucoup plus faible que prévue (environ 11000 €) ; par ailleurs le taux annoncé, couplé à une durée inhabituelle (23 ans) semble le signe qu’il s’agit d’un financement à taux variable ; si c’est le cas, c’est un taux élevé ; qui plus est, la caractéristique du prêt à taux variable est de varier et à l’avenir plutôt à la hausse. En ce qui concerne les frais de gestion et garantie locatives, elles sont indiquées HT ; n’oubliez pas qu’il faut y rajouter la TVA (19,6%) et qu’il s’agit de % sur sommes encaissées comprenant les loyers, les charges propriétaire et les charges locataire ; globalement, vous serez plutôt à 15 à 16% de charges et frais, ce qui en soit est à peu près normal. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’effort d’épargne réel sur 10 ans sera de l’ordre de 400 € par mois, compte tenu du versement initial de 2000 €.


En ce qui concerne le prix de vente à la 10ème année, il table sur une réévaluation de 2% par an sur le prix d’achat ; n’oubliez pas que dans le prix d’achat proposé est inclus l’ensemble des frais d’acquisition (notaire, frais de garantie bancaire, intérêts intercalaires, etc…) qui représentent environ 8% du total, que donc la valeur immobilière de départ est forcément inférieure au prix d’achat proposé.
Une question au passage : qu’appelez-vous la garantie investisseur ?
Enfin, vous devez pour appréhender une évolution du prix de vente vous renseigner sur le prix de l’immobilier localement et sur l’activité économique locale ; connaissez-vous Liévin, sa typologie de population, son taux de chômage ?

Bien cordialement

Babar

[brunver]

bonjour babar,
Tout d'abord merci pour votre analyse et vos conseils.
La question des tranches d'impôt modifiées sera soulevée avec le cabinet, elle est capitale sur le projet.
Pour le prêt, il est vrai que la durée m'a interpellé, mais comme je ne sais pas encore les modalités définitives de l'offre(durée, taux )la proposition définitive viendra ensuite, il est clair qu'un taux fixe est préférable.
Pour les frais de gestion et les garanties locatives, il n'y a pas d'autre alternative? D'après vous, les taux annoncés vous semble a peu près normaux.
Comment êtes-vous arrivé à 400€/mois d'effort d'épargne?
La réévaluation du bien de 2%/an sur 10 ans vous semble honnête?

La garantie investisseur:
Entre la signature du contrat et la livraison du bien, si le promoteur disparaît (faillite ou autre..), j'ai la garantie de livraison du bien selon le contrat.

Enfin j'avais la ferme intention de procédé aux investigations suivantes avant de m'engager:
- Visite du secteur d’implantation du projet.
- Rencontre avec le promoteur. ( Visite d’appartement témoin, visite d’un immeuble terminé et rencontrer un occupant, visite d’un chantier en cours de construction, références clientèle, contentieux en cours).
- Rencontre avec l’agence chargée de la gestion locative et syndic.
-Prendre contact avec les agences immobilières locales pour s’informer du marché local.(prix de vente, biens recherchés...)
- Quelle est la mixité des occupants de la copropriété ? (Propriétaires occupants / investisseurs).
- Quel seront les critères de sélection du futur locataire ?
- Quel est l’évolution et le nombre de programmes ‘’ Robien’’ en cours ou en prévision sur le secteur ?
- Quelle est la situation économique locale ? (taux de chômage, prévisions industriels...).
- Dans quel environnement se situe le projet ? (Médecin, école, crèche, dessertes locales, square, transports publics, services, routes, avenue, carrefour, nuisances sonores et olfactives, industries à proximité…).
- Le quartier est-il en zone classée ? (Monuments historiques proches...) Voir avec la mairie et la DDE.
- Comment est classé le quartier ? Projet de classement ? Voir avec la mairie.
- Quels sont les aménagements en cours ou prévus dans le quartier de l’immeuble ? Voir avec la mairie et la DDE.
- Quel est la cote du quartier ? ( Secteur recherché, classe sociale des ménages, type de quartier…).
- Y-a-t-il des projets d’implantation de commerces ou industriels dans le quartier ou a proximité ? (nuisances, bruits, odeurs). Voir avec la mairie et la DDE.

Merci encore et à bientôt.
bien cordialement
brunver

[Babar]

Bonjour,
Bonjour,

Pour répondre à vos questions:
vous pouvez gérer vous-même, à condition d'être près du bien, sinon c'est difficile. Dans tous les cas, il faut être bien assuré contre les dégradations et les mauvais payeurs.
J'arrive à environ 400 € d'effort d'épargne mensuel, car j'ai rentré vos chiffres, pour voir, dans mon logiciel à jour des nouvelles tranches ( il faut vous dire que je fais le même métier que votre interlocuteur).
La revalorisation annuelle du bien est une question difficile: vous savez que sur les dernières années le prix de l'immobilier a beaucoup monté; continuera-t-il et à quel rythme ? nul ne le sait. En revanche, une chose est sure, c'est que si vous achetez au dessus du prix du marché immobilier neuf local, vous hypothéquez déjà la possibilité de plus-value à la sortie.
Pour le reste des démarches que vous aller entreprendre, je ne peux que vous encourager à les faire.

Bien cordialement,

Babar

[brunver]

bonjour babar,
merci pour votre avis et votre calcul. Je me doutais bien que vous étiez dans le même buisness !! c'est plutôt rassurant.

Une précision de plus: L'opération est projetée pour l'IR de 2008 (sur les revenus de 2007) puisque le bien est livrable pour le 2ième trimestre 2007.

Je ne peux pas faire la gestion par moi-même, la situation géographique ne le permet pas.
J'ai demandé au cabinet un nouveau calcul basé sur la loi de finances 2006(selon vos indications, et encore merci),ils ont été surpris de ma demande en me disant qu'ils n'avaient pas le droit actuellement de proposer les nouvelles dispositions car la loi n'est encore pas votée. J'attends la nouvelle proposition avec impatience !!!

Je me suis renseigné dans une agence immobilière locale, le prix de revente de l'ancien (construit il y a 15 à 20 ans)pour ce type de logement, avec la même situation, se situe autour 1850 à 2000€/m2 sans garage ni parking.

Pour me montrer que le prix du bien neuf proposé dans l'opération n'est pas sur-évalué, Le cabinet m'a présenté un ouvrage de référence appelé ''COTE ANNUELLE DES VALEURS VENALES''qui donne la cote officielle de tous types de biens par ville sur toute la France. Tout d'abord, connaissez-vous cet ouvrage?

Le calcul qui m'a été présenté est le suivant:
La surface réelle du bien est déterminée selon la formule suivante:
Surface habitable de l'appart. + la surface des annexes divisée par 2 = surface réelle du bien
Soit: appart=63m2 balcon=4m2, soit surface réelle totale: 63+2=65m2

Prix total du bien: 150'000€ TTC
Frais (notaire, garanties constructeur...): 16'500€ (soit 11%)
Parking extérieur: 4600€ (déjà inclu dans les 150'000€)
Prix de l'appartement seul: 128'900€ TTC
Soit prix au m2: 128'900/65m2= 1'983€/m2 TTC

Conclusion du cabinet :
Le prix moyen de ce type de bien en qualité standing selon l'ouvrage de référence est de 2260€/m2 TTC - la valeur réelle net de 1983€/m2 = 277€/m2 en dessous de la référence. Le bien n'est donc pas sur-évalué.
Sachant que le bien sera livrable au deuxième trimestre 2007.

Que pensez-vous de ce savant calcul ?
Bien cordialement

[Babar]

Bonjour,

Tout d’abord, les nouvelles tranches d’imposition sont fixées et je ne vois pas bien la majorité au parlement voter contre le budget 2006 ; les nouvelles tranches sont donc une certitude et prétendre ne pas avoir le droit de les utiliser pour les calculs n’est pas très sérieux.
Ensuite, oui je connais la côte des valeurs vénales qui tente d’établir, entre autres, à partir de différentes sources, des prix moyens au m² par ville, par standing, et à partir de différents critères. Cependant, nombre de facteurs dont la côte essaie de tenir compte viennent pondérer les prix moyens établis : orientation, étage, situation, mode chauffage, etc…Vos interlocuteurs vous ont-ils montré ces facteurs de pondération contenus dans la côte ?
Par ailleurs, un bien est unique et il est bien difficile d’en établir la valeur réelle (le prix que vous pourriez en tirer sitôt l’achat réalisé) qui peut varier d’une rue à l’autre, voire d’un pâté de maison à l’autre ; une moyenne sur une ville n’est qu’une moyenne.
Néanmoins il est étonnant de voir que pour le calcul de réévaluation à terme vos interlocuteurs partent du prix frais inclus, alors que pour l’évaluation de la valeur immobilière au m², il enlèvent 11% (ce qui est excessif, 8% suffisent) du prix de vente.
Par ailleurs, s’il est vrai qu’en général on fait le calcul de la surface pondérée (balcon compris) il n’y a pas lieu d’enlever le prix du parking qui fait partie intégrante de l’appartement en qualité d’annexe pour calculer un prix au m².
Par conséquent le savant calcul a surtout pour but de vous faire miroiter la bonne affaire, mais il est difficile, sans voir de visu et connaître le secteur, de savoir si c’est une réelle bonne affaire ou si c’est « courage fuyons ».

Bien cordialement,

Babar

[brunver]

bonjour babar,
merci pour votre avis fort interressant.
Pas très sérieux en effet pour les tranches d'impôt !!
Je n'ai pas eu connaissances des facteurs de pondération contenu dans la cote, la question sera soulevée au prochain RDV. Merci pour l'info.

Pour l'estimation, il est vrai que c'est bien difficile, cependant il faut bien se donner une base de réflexion mais qui reste variable, le risque de sur-évaluation du prix d'achat ne semble pas être le cas pour le bien proposé, l'agence immobilière m'a confirmé que le prix était correct dans la moyenne locale au regard de la situation et des prestations.
C'est un peu le même problème pour l'achat d'une voiture avec l'argus !!

Ce qui me préoccupe le plus dans cette affaire, comme vous le dite, c'est en effet le calcul de l'évaluation à l'achat et de la reévaluation du bien au terme des 10 ans qui m'inquiète avec les frais inclus et non inclus, bizarre !!!.
De plus avec la valeur du parking retiré, le prix au m2 augmente et se rapproche de la cote de référence. Je commence à sérieusement douter de l'affaire.
D'autre part j'ai leur ai demandé de me calculer le taux de rendement interne annuel sur 10 ans. Pouvez-vous me renseigner sur la méthode de calcul de ce taux ?


bien cordialement

[Babar]

Bonjour,

Pour le calcul du rendement de l'argent investi, je ne connais qu'une méthode:
vous aurez en cas de revente au bout d'une dizaine d'années (n'oubliez pas que vous ne pourrez revendre dans de bonnes conditions que lors du terme d'une des 3 triannuités du bail) un capital constitué par le prix de vente moins le capital restant du à la banque moins les frais de levée d'hypothèque moins les frais de remboursement anticipé moins un éventuelle taxation à la plus-value (si le bien se revend plus cher que ce qu'il a été acheté).

Pour constituer ce capital net, dans le cas qui vous a été soumis, vous aurez mis 2000 € au départ puis votre participation mensuelle. On peut facilement calculer la rentabilité annuelle des sommes investies pour obtenir le capital final; c'est un calcul techniquement facile avec un tableur; le point d'interrogation, c'est toujours le prix de la revente dans 10 ans, c'est pourquoi personnellement je ne mets guère en avant ce calcul.

Bien cordialement,

Babar

[brunver]

bonjour,
Merci pour vos infos.
Je vais pouvoir vérifier la méthode de calcul de mes interlocuteurs à propos du rendement.
J'attends la suite...
Bien cordialement

[Jean-Baptiste]

Bonjour Babar (et tout le monde),
je profite de cette file pour vous poser une question à laquelle je n'ai pas trouvé de réponse jusqu'à présent.
Pour calculer mon impôt, j'utilise la formule envoyée sur mon avis d'imposition et qui est celle-ci :
impôt = R(revenu imposable)/N(nombre de parts)XTMI(taux marginal d'imposition)-2713,68(abattement en fonction de la tranche)XN.
Mon problème est le 2713,68 (correspondant au TMI 28,26% ; à titre de nouvel exemple pour le TMI 19,14% cette somme est 1345,35).
Vous dîtes pouvoir calculer l'impôt selon le nouveau barème de 2007 : j'aimerais savoir le calculer aussi, mais pas moyen de mettre la main (sur le Net) sur le calcul de ces abattements. Utilisez-vous ce mode calcul ? Si oui, quelles sont les sommes à déduire en fonction des nouvelles tranches ? Si non, comment procédez-vous pour calculer l'impôt pour 2007 ?
Merci pour vos réponses et bonne journée.