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  1. #1
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    Par défaut Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Bonjour, pour un achat en vefa, en suivant l'avis des forums de cbanque j'avais en tête un odre de déblocage : ptz+, apport perso et pret immobilier 3,85%. Je vois avec ma banque (caisse d'epargne), le service crédit me signale qu'ils sont à mon service et que je choisis l'ordre que je veux.

    A partir de là, tout semble parfait jusqu'à la reception de l'acte de vente du notaire. En effet, sur le document, il est noter que le client est obliger d'utiliser la totalité de son apport personnel pour le paiement de 30% de la somme le jour de la signature. Je les contacte et l'etude me confirme les écrits car je cite "ça rassure le client, comme ça on est sur que vous ne dilapiderez pas vos fonds perso".

    Je ne comprend pas bien mais je me dit que je ferais secretement le virement avec ma banque et que le notaire recevra la somme de 30% sans savoir comment a été financé ce montant. Je déchante, à nouveau, car l'étude m'envoie le décompte financier en m'expliquant que le seul virement que je dois faire est celui de la totalité de mon apport perso, le restant des 30% sera un virement direct entre le service crédit de la banque et le notaire.

    Je contacte ma banque afin de mettre en place le virement de mes fonds persos. Et là ma conseillère pique une colère contre le notaire, en 30 ans de carrière elle n'a jamais vu ça.

    Alors je souhaite savoir qui a raison, le notaire ou la banque? Suis-je obligé d'utiliser mes fonds persos en premier ou non?

    Merci, cordialement

    Filoutch

  2. #2

    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Bonjour,

    Dans l'absolu, c'est la banque qui a raison.

    Du moment qu'il est payé, ni le notaire ni le vendeur n'ont à choisir la provenance des ressources qui vous servent au financement.

    Quand une telle exigence est prévue, elle l'est dans l'offre/contrat et c'est la banque qui l'exige pour être bien certaine de la réalité de l'existence de l'autofinancement déclaré au plan de financement.

    Maintenant reste à savoir si vous avez signé l'acte de vente avec une telle clause.
    Si c'est le cas vous êtes engagés par le contrat que vous avez signé.

    Cdt

  3. #3
    Assidu
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    septembre 2012
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    1 558

    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Bonjour,

    vous êtes en VEFA, lors de la signature de l acte authentique, les travaux sont suffisament avancés pour qu'un appel de fonds de 30% soit réalisé;
    vous avez fait appel a un emprunt ( 2 en fait) mais je ne parle que de celui à 3,85% cet emprunt est garantit par une hypothèque que à la hauteur de cet emprunt;

    donc le notaire devant signer le document comprenant la garantie hypothèquaire ne peut garantir le vendeur que à la hauteur de la garantie hypothéquaire, il ne peut donc pas signer l acte authentique;
    pour éviter de faire appel à vos fonds propre, il lui faudrait une garantie de la banque ayant sequestré vos fonds;

    si vous avez une garantie par caution, le cautionnement ne nécessitant pas la signature du notaire, dans ce cas vous pouvez virer les fonds dans l'ordre qui vous convient

  4. #4

    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Une garantie réelle immobilière garanti la banque qui accorde le crédit; elle ne garantit pas le vendeur.

    S'il s'agissait d'un privilège de prêteur de deniers (PPD), la garantie serait limitée au prix de la vente hors frais encaissé au moment de la signature de l'acte authentique.

    En VEFA, en théorie, un PPD serait donc possible à hauteur du premier appel de fonds versé au moment de la signature du contrat.

    Mais en pratique c'est très rare qu'un PPD soit inscrit en VEFA car d'une part il faudrait inscrire une hypothèque pour le complément du crédit (plus cher) et, de plus, les conservateurs des hypothèques ne sont pas tous d'accord pour accepter le PPD en cas de VEFA.

    Donc en VEFA c'est généralement une hypothèque qui est inscrite et, dans ce cas, le notaire, mandataire de la banque, inscrit cette garantie réelle immobilière pour le montant des prêts indiqués par la banque prêteuse dans ces instructions de rédaction et ceci quel que soit le montant du paiement effectué.

    Si la pratique était celle que vous décrivez, comment le notaire ferait-il dans les cas où le plan de financement ne prévoyant aucun apport personnel, le crédit bancaire est à 100% du prix d'acquisition (quand ce n'est pas 110% pour aussi financer le frais) ?

  5. #5
    Actif
    Date d'inscription
    novembre 2012
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    14

    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Merci, pour vos réponse.

    Premièrement, l'acte de vente chez le notaire n'a pas été encore signé. C'est en prévision de cette signature que j'ai eu cette conversation avec le notaire. Je n'ai encore rien signé avec le notaire, il me demande pour le jour de la signature un virement de la totalité mes fonds persos + un virement qu'il négociera directement avec la banque pour compléter et atteindre les 30 % du prix de l'acquisition.

    Deuxièment, n'étant pas éligible au cautionnement (taux d'endettement trop élevé), ma garantie est un, je cite : "PPD et SUBROGATION au privilège du vendeur sur le montant débloqué pour l'acquisition et HYPOTHEQUE pour le reliquat du prêt".

    Avec ces précisions, suis-je obligé de suivre le notaire ou ai-je la possibilité de garder mon ordre de déblocage de départ (plus avantageux)? Comment obtenir une garantie de la banque de la séquestration de mes fonds persos (comme le propose moietmoi)?

    Merci
    Cordialement

    Filoutch

  6. #6

    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Citation Envoyé par Aristide Voir le message
    S'il s'agissait d'un privilège de prêteur de deniers (PPD), la garantie serait limitée au prix de la vente hors frais encaissé au moment de la signature de l'acte authentique.

    En VEFA, en théorie, un PPD serait donc possible à hauteur du premier appel de fonds versé au moment de la signature du contrat.

    Mais en pratique c'est très rare qu'un PPD soit inscrit en VEFA car d'une part il faudrait inscrire une hypothèque pour le complément du crédit (plus cher) et, de plus, les conservateurs des hypothèques ne sont pas tous d'accord pour accepter le PPD en cas de VEFA.
    Citation Envoyé par filoutch Voir le message
    Deuxièment, n'étant pas éligible au cautionnement (taux d'endettement trop élevé), ma garantie est un, je cite : "PPD et SUBROGATION au privilège du vendeur sur le montant débloqué pour l'acquisition et HYPOTHEQUE pour le reliquat du prêt".
    Cette pratique est une possibilité que j'avais émise mais qui n'est pas toujours acceptée par les conservateurs des hypothèques.
    Il faut croire que ce n'est pas le cas pour celle qui vous concerne.

    Mais il est possible qu'une hypothèque pour le totalité vous reviendrait à moins cher qu'un PPD/Subrogation dans le privilège du vendeur (***) plus une hypothèque complémentaire.

    Même si sur le PPD/Subrogation vous bénéficiez d'une exonération de la taxe de publicité foncière (TPF) de 0,71498%, tout dépend de la nature du crédit complémentaire au PTZ.
    S'il s'agit d'un prêt réglementé (PAS ou PC aussi exonérés de TPF) l'inscription de deux garanties au lieu d'une vous reviendra à plus cher.
    Si le complémentaire est un prêt classique dit "du secteur libre" il faut faire un calcul comparatif car dans ce cas la TPF est due.

    (***) Un vendeur reste propriétaire tant qu'il n'est pas intégralement payé.

    Si c'est la banque qui consent un crédit pour payer le vendeur, le privilège immobilier dont il bénéficie peut être transféré à la banque prêteuse => c'est la subrogation.

    Ceci confirme bien que la garantie immobilière est destinée à la banque prêteuse et non pas au vendeur.

    Et comme c'est la banque qui qui est concernée par la garantie réelle immobilière, c'est elle qui indique au notaire quelle(s) garantie(s) elle entend faire inscrire.
    Ainsi que déjà dit dans le post ci-dessus, le notaire n'est que le mandataire de la banque et il rédige son acte en fonction des instructions de rédaction qu'il a reçu de celle-ci.

    Votre intérêt serait donc de voir avec votre banque quelle serait la garantie la moins onéreuse pour vous et faire en sorte qu'elle donne au notaire rédacteur les bonnes instructions en conséquence.

    Citation Envoyé par filoutch Voir le message
    Premièrement, l'acte de vente chez le notaire n'a pas été encore signé. C'est en prévision de cette signature que j'ai eu cette conversation avec le notaire. Je n'ai encore rien signé avec le notaire, il me demande pour le jour de la signature un virement de la totalité mes fonds persos + un virement qu'il négociera directement avec la banque pour compléter et atteindre les 30 % du prix de l'acquisition.

    Avec ces précisions, suis-je obligé de suivre le notaire ou ai-je la possibilité de garder mon ordre de déblocage de départ (plus avantageux) ?
    Vous n'êtes pas obligé d'accepter cette condition; je partage ainsi l'avis de votre banque.

    Cdt

  7. #7
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    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Citation Envoyé par filoutch Voir le message
    Comment obtenir une garantie de la banque de la séquestration de mes fonds persos (comme le propose moietmoi)?

    Filoutch
    Bonjour, vous pourriez demander un nantissement au profit de la banque de votre épargne, mais ceci me parait très lourd et cher par rapport à ce que vous pourriez gagner; je ne crois pas que cela soit rentable; vous aurez d'un coté le coût de ce nantissement et en complément puisque vous utiliseriez le crédit pour l'appel de fonds, vous aurez aussi les intérêts intercalaires que la banque vous facturera sur les fonds débloqués du crédit;

  8. #8
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    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Merci,

    j'ai eu une réponse plus précise du notaire, il me signale je cite : "je vous confirme qu'il est impératif de débloquer en priorité votre apport personnel, la garantie financière d'achèvement ayant été accordée au vendeur à cette condition". Je ne me rappelle pas avoir signer cette "Garantie Financière d'Achèvement". Est-ce une raison légale de m'obliger à utiliser mon apport perso en premier?

    Merci
    Filoutch

  9. #9

    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Ce n'est pas vous qui signez cette garantie financière d'achèvement: c'est une sorte de caution fournie au promoteur/vendeur par un assureur ou une banque pour assurer aux acquéreur que le logement acquis sera bien achevé quoi qu'il arrive.

    Ceci étant, ainsi que déjà dit, qu'en serait-il pour un emprunteur/acquéreur qui n'aurait aucun apport personnel ???

    Cdt

  10. #10
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    Par défaut Re : Ordre déblocage : litige notaire - banque

    Citation Envoyé par Aristide Voir le message

    (***) Un vendeur reste propriétaire tant qu'il n'est pas intégralement payé.

    Cdt
    Aristide,sur beaucoup de point je vous rejoins, cependant ici nous sommes en VEFA , donc l'acquéreur est propriétaire au fur et à mesure des paiements; contrairement a une vente à terme;

    Filoutch, en dehors de savoir si le notaire a raison ou pas, je ne suis pas sur que sur le terrain financier vous y soyez gagnant en utilisant le credit immédiatement
    Dernière modification par moietmoi ; 27/12/2012 à 17h53.

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