Renégociation de prêt immobilier

**julienB** · 18/12/2012, 00h07

Bonsoir,

J'ai signé au LCL en août 2009 un prêt de 175 000 € sur une durée de 20 ans avec un taux fixe hors assurance de 3.70% renégocié en janvier 2011 et les mensualités suivantes :
- 820 € jusqu'en juillet 2014,
- 1 160 € pendant les 10 années suivantes,
- 1 100 € pendant les 5 années suivantes,
Le coût total des intérêts est de 79 000 €.
Je bénéficie d'une délégation d'assurances fort intéressante étant officier de réserve.

Sachant que les taux actuels sont les plus bas depuis très longtemps, pensez-vous que je puisse renégocier une deuxième fois avec ma banque pour obtenir un taux d'environ 3.40% ? Pensez-vous que je sois obligé d'avoir une offre ferme de rachat par la concurrence ? Le jeu en vaut-il la chandelle ?

Enfin, j'ai 41 ans, suis marié avec 4 enfants, mon revenu mensuel net est très proche de 4 000 €, le montant mensuel des allocations familiales est de 450 € et ma femme, conseillère municipale depuis mars 2008, reçoit une indemnité mensuelle de 550 €. Je dois rembourser des mensualités d'un prêt SCPI de 340 € et une fin de crédit fixé en juin 2014.

Avec un taux déjà intéressant de 3.70%, puis-je mener actuellement mener une négociation avec ma banque vs une opération de rachat avec la concurrence ?

Merci d'avance pour vos réponses toujours constructives.

A plus tard.

**Capach** · 18/12/2012, 14h22

Bonjour,

Pour qu'un rachat de prêt soit intéressant, il est communément admis que les taux doivent avoir une différence de 1% environ et que le prêt soit grosso modo dans son premier tiers de vie. Cela s'explique par le fait que pour racheter votre prêt, vous allez devoir engager de nouveaux frais : prise de garantie, indemnité de remboursement anticipé, frais de dossier, etc.

Vu l'état des taux actuels sur la durée restante, un peu plus de 17 ans, je ne pense pas que ce soit économiquement rentable de renégocier votre prêt, particulièrement pour un objectif de 3.40%.

Par contre, vos paliers ont certainement une explication mais peut-être pourriez-vous revenir à une échéance constante si cela vous est possible. En effet, une banque réalise un palier en diminuant la part capital dans l'échéance. Vous pourriez peut-être rembourser un peu plus vite. Pareillement, si vous avez l'option "modulation des échéances" dans votre prêt, vous pouvez décider de les augmenter pour rembourser plus vite, vous gagneriez beaucoup en terme de coût total.

**julienB** · 18/12/2012, 15h31

Merci pour la réponse. L'objectif de 3.40% concerne le taux renégocié avec ma banque LCL sachant que la concurrence devrait me proposer un taux hors assurance de 3.00% pour que la solution renégociation de prêt soit plus intéressante que la solution rachat de crédit plus les frais associés.

La raison de la mise en place des paliers est que je finis de rembourser un prêt SCPI d'une mensualité de 340 € d'ici juillet 2014 et que mon prêt 1% patronal se termine en juillet 2024 pour une mensualité de 70 €.

J'ai bien l'option gratuite modulation des échéances mais je compte plutôt baisser mes mensualités sachant que nos 4 enfants grandissent et vont avoir des besoins en termes de scolarité. En effet, il m'est plutôt égal de finir de rembourser le prêt immobilier principal à 58 ans - ce qui est le cas actuellement - ou à 59 ans 1/2 ce que j'envisage. Mon hypothèse est de baisser globalement mes mensualités de 70 € ce qui représente environ 1 année 1/2 de remboursement supplémentaire. Voulant l'argent du beurre, je me pose la question d'une baisse de 0.2 ou 0.3% du taux du prêt par ma banque ... qui me permettrait de baisser ces mensualités sans toucher la durée globale du prêt.

En effet, je n'ai aucune réserve d'argent de côté et ma femme compte travailler à mi-temps dans seulement 1 à 2 ans.

A plus tard.

**Capach** · 19/12/2012, 11h20

Envoyé par julienB

La raison de la mise en place des paliers est que je finis de rembourser un prêt SCPI d'une mensualité de 340 € d'ici juillet 2014 et que mon prêt 1% patronal se termine en juillet 2024 pour une mensualité de 70 €.

Ceci explique cela !

Envoyé par julienB

Mon hypothèse est de baisser globalement mes mensualités de 70 € ce qui représente environ 1 année 1/2 de remboursement supplémentaire. Voulant l'argent du beurre, je me pose la question d'une baisse de 0.2 ou 0.3% du taux du prêt par ma banque ... qui me permettrait de baisser ces mensualités sans toucher la durée globale du prêt.

Si vous renégociez votre prêt auprès de votre propre banque, cela peut se faire. Vous pourriez néanmoins obtenir une meilleure décote auprès d'une banque concurrente. Par contre, comme je l'évoquais, la nouvelle banque prendra une garantie nouvelle sur ce prêt et appliquera des frais de dossier. Si la garantie du premier prêt est donnée par Crédit Logement, vous serez remboursé de 75% à 80% du montant que vous avez payé à l'origine, argent que vous pourrez remettre dans la garantie du deuxième prêt.

Attention ensuite à vos paliers. Il est également possible qu'une nouvelle banque ne veuille pas reprendre les paliers que vous avez instauré. Dans ce cas, ce que vous gagnerez dans l'échéance du prêt principal et en terme de coût total, vous le perdrez dans le taux d'endettement global après addition de tout les autres prêts.

Attention enfin aux assurances de prêt. Une banque peut vous servir un taux d'intérêt avantageux mais des assurances groupes plus chère et vous pourriez être perdant dans la globalité du projet. Il a été jugé qu'un courtier a failli à son devoir de conseil dans cette situation précise. Par contre, n'hésitez pas à solliciter un assureur ou un courtier en assurances pour établir un devis.

**julienB** · 19/12/2012, 11h38

Merci encore Capach.
J'ai une très bonne relation avec mon Directeur d'agence LCL. Je crois que je vais solliciter un RV avec lui en janvier 2013 pour baisser très légèrement mes mensualités et lui demander dans ce même temps une faveur, si possible de 0.1 ou 0.2 pts, dans le cadre du futur avenant à mon prêt immobilier.
La différence de taux avec une banque concurrente paraît sans doute pas assez élevée pour compenser les nouveaux frais de garantie, les IRA, les frais de dossier ...
Je vais abandonner ces démarches lourdes auprès de la concurrence et préparer du mieux possible cet entretien avec mon Directeur d'agence LCL.

Aves-vous peut-être des conseils sachant que je n'arriverai pas avec une offre ferme de la concurrence ?

Bonne journée.

**pruls** · 19/12/2012, 12h10

Bonjour,

vous pouvez vous renseigner sur les taux pratiqués et mettre dans la balance un contrat d'assurance vie (attention aux frais sur versement), ou l'ouverture d'un PEL.

Cordialement.

**Capach** · 19/12/2012, 12h38

Envoyé par julienB

Aves-vous peut-être des conseils sachant que je n'arriverai pas avec une offre ferme de la concurrence ?

Effectivement, des produits d'épargne par exemple. Ceci dit, vous êtes fonctionnaire, vous avez un revenu confortable, votre épouse travaille, 4 enfants donc 4 futurs clients potentiels ou 4 livret A ou livrets jeune. Vous avez déjà les meilleurs atouts pour la cible du LCL.

Vous pouvez également consulter les sites de meilleurs taux .com ou cafpi ou empruntis pour indiquer l'état des taux dans votre région.

**julienB** · 27/12/2012, 11h32

Capach,

Merci encore et bonnes fêtes de fin d'année. Je viens de voir que les taux dans le Sud-Est sur 20 ans sont de 3.20% pour un excellent dossier.

J'ai pris un RV le 13 janvier avec mon Directeur d'agence. Je vous confirme que je possède 2 livrets LEP, 6 livrets A, 2 livrets jeune et 4 assurance-vie pour mes 4 enfants au sein du LCL. Cependant, suite aux travaux effectués l'année dernière, j'ai peu de liquidités sur ces placements d'épargne. Ce que je pourrai dire est que ma maison a été fortement revalorisée et tous mes comptes sont au LCL.

Mon objectif de baisse de taux de 0.2% me permettrait de payer environ 3 500 € d'intérêts en mois soit une baisse de mensualité de presque 20 €. Passer de 3.70 à 3.50% sur un prêt dont la durée restante est de 17 ans me semble raissonable ... sachant que je suis a priori une cible pour le LCL. Je ne suis néammoins pas sûr que le Directeur de mon agence ait la délégation pour me faire ce geste.

A suivre & à plus tard.

**Capach** · 27/12/2012, 12h11

A suivre, tenez-nous au courant.

Un directeur LCL dans en région Centre me disait pour le même profil que le votre : " Des clients comme ça, j'en veux tout les jours !"

**ICF62** · 28/12/2012, 21h45

Envoyé par Capach

A suivre, tenez-nous au courant.

Un directeur LCL dans en région Centre me disait pour le même profil que le votre : " Des clients comme ça, j'en veux tout les jours !"

bonjour,

des paroles comme celà on en à tous les jours !!!!

entre les paroles et les validations de dossier il y a une marge

difficile sur ce dossier de donner un avis à la place du banquier.

bien cordialement