Explication sur remboursement total anticipé !!!!

[Aristide]

Bonjour,

Aristide, ta phrase sur l'article 1154 du code civil, je ne la comprends pas et elle concerne mon prêt ?

Pendant la phase de différé, la banque calcule des intérêts qui ne sont pas payés mais capitalisés chaque mois.
Le capital dû à amortir augmente donc tous les mois.
Mais, comme les intérêts sont calculés en permanence sur le capital dû, plus les mois passent plus les intérêts dus au titre d'un mois donné augmentent et plus le capital dû à amortir augmente également.

Cette capitalisation des intérêts est réglementée par l'article 1154 du code civil.
Elle n'est possible que :
+ Si elle est prévue au contrat
+ Pour des intérêts échus
+ Et pour des intérêts dus pour au moins une année entière.

=> Suivant cette dernière condition la capitalisation des intérêts dus et non payés ne serait possible que tous les 12 mois ce qui, pendant la phase de différé, n'augmenterait donc le capital à amortir que tous les ans et les "intérêts payés sur les intérêts" n'augmenteraient également que tous les ans.

Or votre banque capitalise au mois le mois ce qui, par rapport à la règle édictée, par le code civil augmente votre coût du crédit.

J'avais demandé un prêt de 100 000€ mais j'ai le sentiment qu'ils sont rajouté les frais intercalaires dans le prêt

Un "sentiment" n'est pas suffisant.
Que prévoit votre contrat ?
Comment est votre tableau d'amortissement depuis l'origine ?
+ Le 6/07/2008 vous avez une échéance de 500€ alors qu'il n'y a aucun capital de débloqué ???
+ Le 17/07/2008 vous avez des frais divers de 1.300€ qui viennent à due concurrence augmenter le capital restant dû.

et j'avais stipuler sur 20 ans et je constate que c'est sur 21 ans !!!!

Tout dépend s'il s'agit d'un différé interne ou d'un différé externe.
Que dit votre contrat.
+ Le 6/07/2008 vous avez une échéance de 500€ alors qu'il n'y a aucun capital de débloqué ???
+ Le 17/07/2008 vous avez des frais divers de 1.300€ qui viennent à due concurrence augmenter le capital restant dû.
Ceci peut aussi expliquer l'allongement de durée.

Sur ces notions de différé, éventuellement, vous pouvez obtenir des détails sur mon blog.

Cdt

[NOVA]

Ayant lu avec attention ta réponse Aristide et ton blog, je ne suis pas familier avec les termes bancaires.

J'ai repris mon contrat :
Il est indiqué pour des intérêts différés, selon les cas :
- Avec utilisation progressive en franchise totale
- Avec une période de franchise totale
- Avec utilisation progressive en franchise totale suivie d'une franchise totale
Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine

Sinon ils parlent de Franchise Partielle et de Franchise totale est-ce que cela à un lien avec les différés ?

Sur mon échéancier : les 500€ les frais de dossier et les 1300€ les frais de garanties
Je joins le 1er tableau de mon échéancier


A mon avis ils sont rajoutés les frais intercalaires au montant du prêt, c'est pas qu'un sentiment

Merci de tes lumières

[Aristide]

Ayant lu avec attention ta réponse Aristide et ton blog, je ne suis pas familier avec les termes bancaires.

J'ai repris mon contrat :
Il est indiqué pour des intérêts différés, selon les cas :
- Avec utilisation progressive en franchise totale
- Avec une période de franchise totale
- Avec utilisation progressive en franchise totale suivie d'une franchise totale
Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine

Sinon ils parlent de Franchise Partielle et de Franchise totale est-ce que cela à un lien avec les différés ?

Une franchise totale c'est un différé total où l'emprunteur ne paie aucun intérêt ni ne rembourse aucun capital.
Généralement il paie les primes d'assurance mais il est possible que ces primes soient aussi différées.

Dans une franchise/différé total les intérêts dus et non payés (+ éventuellement le primes d'assurances) sont sont capitalisés = ajoutés au capital emprunté.

Relisez mon blog; c'est expliqué.

Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine

Les nouveaux tableaux fourrnis permette d'y voir un peu plus clair.

Si "Les intérêts des années pleines sont capitalisés par année pleine" c'est donc conforme à l'article 1154 code civil.

Par contre s'il y avait des intérêts dus sur une année qui n'est pas entière ils ne devraient pas être capitalisés du tout; donc encore moins au mois le mois.

Mais, pour ce qui vous concerne c'est en fait une autre méthode - légale et moins couteuse - qui a été appliquée.

D'abord il semble que vous ayez fait trois appels de fonds :
+ 17/07/2009 = 73.740,13€
+ 06/08/2009 = 17.775,00€ => 091.515,13€
+ 20/07/2010 = 08.484,87€ => 100.000,00€
et chaque mois les intérêts ont bien été calculés sur ces soldes et non pas sur après capitalisation au mois le mois.

Mais les intérêts dus et non payés ont été stockés dans un compteur et du 15/07/2010 au 15/06/2011 vous avez payé des échéances de 661,48€ (avec assurances) qui n'ont servi qu'à payer le total des intérêts ainsi stockés.
Vous n'avez commencé à amortir vos 100.000€ qu'à partir du 15/07/2011.

Sur mon échéancier : les 500€ les frais de dossier et les 1300€ les frais de garanties
Je joins le 1er tableau de mon échéancier

OK; apparemment ils ont été prélevés directement sur votre compte sans impacter le capital restant dû du prêt.(ce que font certaines banques).

A mon avis ils sont rajoutés les frais intercalaires au montant du prêt, c'est pas qu'un sentiment

Non; pas exactement.
Ainsi qu'expliqué ci-dessus ils ont été stockés dans un compteur non générateur d'intérêts.

s'ils avaient été "rajoutés au capital" vous auriez payés "des intérêts sur les intérêts" ce qui vous aurait donc coûté plus cher mais ce n'est pas le cas.

Cdt

[NOVA]

Merci de tes explications Aristide très pédagogiques.

J'ai bien compris le fonctionnent du compteur, d'une durée de 12 mois ou je n'ai payé que les intérêts cumulés précédemment, ils doivent correspondre aux frais intercalaires. J'ai compris que ces derniers n'ont pas été ajoutés au capital.

Ma conseillère n'est pas entrée dans les détails soit pas manque de volonté, soit pas méconnaissance du sujet,
elle m'a apporté aucun conseil, je la considère comme une intermédiaire entre moi et mon argent et la banque.

J'envisage de faire un nouveau prêt immobilier et j'ai la problématique de l'endettement
j'ai plusieurs solutions, soit :
- Je diminue la mensualité du 1ere prêt par un apport et je peux effectuer le 2ieme prêt
- Je renégocie le taux du 1ere prêt en mettant en levier le 2ieme prêt dans la même banque
- J'effectue un rachat de 1ere prêt via une autre banque et en leur proposant le 2ieme prêt

Si quelqu'un voit une autre solution, je suis preneur.

Merci des réponses,
Bonne soirée

[Aristide]

Bonjour,

- Je diminue la mensualité du 1ere prêt par un apport et je peux effectuer le 2ieme prêt

Autrement dit vous procédez à un remboursement anticipé partiel su le 1er crédit.

Vérifier :
1) - Si le taux de ce premier crédit est supérieur au taux de rémunération de votre épargne (votre apport personnel)
2) - Qu'il est plus intéressant pour vous d'emprunter sur le second projet plutôt que d'y affecter cette épargne disponible.

Et tenir compte des éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

- Je renégocie le taux du 1ere prêt en mettant en levier le 2ème prêt dans la même banque.

Du fait de montage gigogne à échéances lissées, il n'est pas certain
+ Que la banque puisse faire/ accepte de faire.
+ Si elle veut bien et peut techniquement le faire, pas certain qu'elle puisse maintenir le lissage = à vérifier au près de votre banque.

Et s'il est possible de renégocier le taux du 1er crédit, pourquoi pas également celui du second ?

- J'effectue un rachat de 1ere prêt via une autre banque et en leur proposant le 2ieme prêt

Oui
Mais aussi, éventuellement, un rachat des deux crédits antérieurs et pas seulement du 1er.

Cdt