Epahd lmnp

[Anxieux]

Bonjour,

Dans le but de diversifier mon patrimoine, je m’interroge
sur l’achat d’une chambre en Ephad en LMNP.
A votre avis sur ce type de produit peut-on s’attendre à quelle rentabilité ?
Il y a-t-il moins de risques d’investir sur de l’Ephad que par exemple sur de l’étudiant
ou du Tourisme ? Dans l’affirmative pour quelles raisons ?




merci

[buffetophile]

si tu tapes EHPAD (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes ) dans la fenêtre de recherche du site tu trouveras pas mal de discussions sur ce sujet

[Anxieux]

Viens de jeter un oeil, pas trop de discussion sur le sujet et
surtout pas trop de réponses...
à croire que ça n'intéresse pas grand monde.

merci quand meme

[Anxieux]

Le gestionnaire est KORIAN

Chiffre d'affaires (C.A) 2011 : 1,015 milliard d'€
Résultat net 2011 : 25,8 millions d'€
EBITDAR 2011 : 247,9 millions d'€
Nombre d'établissements (France, Allemagne, Italie) : 243
Nombre d'établissements en France : 169 (125 EHPAD, 37 cliniques de soins de suite et réadaptation et 7 cliniques psychiatriques)
Nombre de lits exploités : 23 882(dont 14 530 en France)
Nombre de collaborateurs : 15 320 (dont 10 180 en France) (67 % en EHPAD, 30 % en SSR, 3 % siège)

[buffetophile]

Viens de jeter un oeil, pas trop de discussion sur le sujet et
surtout pas trop de réponses...

15 discussions avec réponses quand même ...........

[GoodbyLenine]

Le gestionnaire est KORIAN

Et quelles sont les autres conditions du deal qui vous est proposé ?

Est-ce un nouvel établissement ou un établissement existant (depuis quand ?) ?
Quel est le montant de l'investissement, le montant du loyer, et de la taxe foncière ?
Sur quel critère le loyer est-il réévalué ? Combien de temps , le bail ?
Etes-vous propriétaire d'une quote-part des parties communes et des locaux de service ?
Avez-vous une visibilité sur la rentabilité de cet établissement ? sur le prix des chambres pour les résidents ? sur la concurrence à proximité de l'établissement ? (où est-il situé ?)
etc.

Vous devriez trouver dans les différentes discussions sur ce forum ces questions (et quelques autres).

Et également : dans quelle optique envisagez-vous cet investissement ? en particulier, à quel horizon dans le temps (est-ce pour 20-30 ans, ou moins ?) ? envisagez-vous d'avoir recours à un emprunt ? (et quelles propositions avez-vous eu ?)

(tout ceci représente les questions à se poser pour
1) comparer un investissement LMNP avec les autres, et
2) évaluer l'adéquation d'un tel investissement avec votre situation et vos objectifs)

[Anxieux]

Je n'ai pas à ce jour plus de renseignements.

L'établissement a été créé en 2010, je suis interessé par le rachat (occasion)
d'une chambre . Je n'ai pas assez d'élément , je connais le prix de départ
en 2010 : 165000 euros HT et rentabilité de départ 4,75%
Le vendeur demande 180000 euros , le loyer actuel est de 8350 euros avant
Taxe Foncière.

Serait un investissement trés long terme en cash car besoin de
revenu complémentaire.

La surface est de 19 m2

[buffetophile]

Le vendeur demande 180000 euros

HT ou TTC ?

[GoodbyLenine]

Il vous manque BEAUCOUP d'informations indispensables avant de pouvoir déterminer si l'opération est bonne/moyenne/mauvaise/etc. Sans ces info, mon seul conseil sera : abstenez-vous sans hésiter !
En plus de ce que j'ai déjà listé :
- Le montant du loyer de 8350€ est-il ht ou ttc ?
- Le prix d'achat proposé (180 k€) est-il ht ou ttc, inclut-il le mobilier, inclut-il les frais de notaire ?
- Sur le prix d'achat proposé, combien représente la TVA ? Pourrez-vous la récupérer ?

Même à supposer que le reste des informations ne comporte rien de rédhibitoire (comme un plafonnement des révisions des loyers), le rendement de 4.75% (j'imagine ht/ht) avant prise en compte de la taxe foncière (que vous ne connaissez pas encore, car les 2 premières années sont exonérées) me semble déjà bien faible. Alors si en plus l'acheteur initial espère faire une plus-value (180 > 165) alors que c'est normalement une moins-value significative qu'il devrait faire en revendant un tel investissement après 2 ans, le prix semble vraiment trop élevé.

Vous ne devriez pas avoir de mal à trouver de meilleures opportunités, par exemple en vous adressant aux spécialistes du LMP/LMNP d'occasion (il y en a déjà 3 qui ont un site sur le net et qui semble sérieux...).

[Anxieux]

Bonjour,


Un fait nouveau vient de se produire, la personne n'est malheureusement plus vendeuse
de son bien. Elle le garde encore quelque temps.

Par contre je suis donc toujours intéressé par ce type d'investissement

Questions:

1 A choisir, vaut-il mieux s'intéresser au marché doccasion ou dans le neuf sur de l'EPADH?

2 En ce qui concerne la fiscalité et la tva il y a t-il une différence entre l'achat du neuf ou l'ancien?

3 Quel serait le taux de rendement net de net acceptable dans ce type d'opération?

4 Personnellement mon taux de rendement est défini de la manière suivante: Loyer HT net (aprés TF,
aprés frais de notaire , aprés tout autre charges) que je divise par le prix HT , est ce la bonne méthode?

5 En ce qui me concerne je souhaite investir pour le trés long terme et en cash car besoin d'un complément de
retraite le plus tot possible.

6 Fiscalité, serais je exonéré d'impot grace à l'amortissement du bien pendant une vingtaine d'année?

7 Quel serait les gestionnaires les plus connus ?

8 D'aprés votre expérience, l'investissement en EPADH est souvent plus avantageux en ce qui concerne
les risques ou autres problèmes par rapport à des résidences etudiants, seniors, tourisme...ou au contraire?

Merci d'avance