besoin d'aide concernant une proposition BNP Personal Finance (Cetelem)

[lysi62]

bonsoir,

Après avoir signé notre compromis le 14 mars 2012, nous devons emprunter au total 325.000 €.

L'agence immobilière où nous avons acheté notre bien, nous a proposé les services d'un courtier avec qui il était partenaire.

A ce jour, il nous propose une offre "canon" selon lui de BNP Paribas Personal Finance, pour ne pas citer Cetelem Immobilier.

Je suis très douteuse quant au fait que cette proposition soit si canon que cela, je m'explique :

- crédit (2.90 %) capé +1 sur 11 ans et ensuite taux révisable ou taux fixe ??? sur les 11 ans restants

Après avoir lu plein de posts sur votre forum, je ne suis plus du tout sûre car si je me refère à certains écrits, cetelem ne propose pas réellement de capé +1, puisqu'au bout d'un an le taux est revalorisé sur le taux de l'INSEE.

Ensuite, il nous donne une proposition que nous devons lui renvoyer signé au plus tard mardi 3 avril, sous prétexte que celle-ci ne sera plus valable après, je déteste qu'on me presse car c'est sous la pression que l'on peut faire de très mauvais choix.

Dans cette proposition, il est indiqué :

- Type de crédit amortissable (1)(2) :

• (1) 1749.90 € sur 60 mois
• (2) 1792.57 € sur 204 mois

donc je pose la question au courtier en lui précisant que je ne comprends pas les termes de cette proposition puisque celle-ci ne précise nulle part qu'il est question de taux capé +1 sur 11 ans et ensuite taux révisable.
Je pense que je l'ai mis en colère, car là il me réponds que ce ne sera jamais indiqué dans aucune des propositions de banque mais indiqué dans l'offre de prêt, et que ça fait dix fois qu'il me le répéte.

Mes questions sont donc :

- qu'en pensez-vous ?
- Est-il judicieux de prendre un prêt à taux capé +1 pendant 11 ans et ensuite taux variable sur les 11 années suivantes, en sachant qu'on compte rester dans cette maison plus de 11 ans et ne pas la revendre.
- Pourquoi ne nous a t-il pas fait d'autres offres, alors qu'il nous a bien indiqué qu'il avait dépose notre dossier à la caisse d'épargne (qui soit disant fait les offres les plus avantageuses pour le taux fixe) et le crédit agricole
- En clair est-ce une arnaque

Merci de vos réponses à toutes et à tous

[Aristide]

Bonjour,

Les indications fournies ne sont pas assez précises pour "y voir clair".

Vous dites que "le taux est revalorisé sur le taux de l'INSEE"; n'y at-il pas confusion entre indexation d'un taux sur un index de marché financier type EURIBOR ou TEC et une indexation de l'échéance sur l'indice INSEE ?

Cependant vous ne vous engagez à rien en demandant l'envoi par la Poste et gratuitement de l'offre de prêt.
Vous aurez alors au minimum 10 jours francs (entiers) décomptés à partir du lendemain de sa réception pour l'étudier, vous renseigner et réfléchir avant de pouvoir l'accepter.

Quoi qu'en disent votre courtier et votre banque, cette offre ayant été émise, les condidtions sont obligatoirement maintenues pendant 30 jours au minimum.
Vous avez donc 30 jours pour réfléchir.

Deux autres choses à préciser :

1) - S'agissant d'un taux révisable/variable, avec l'offre, la banque doit vous fournir une "notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée et le coût du crédit" (article L.312-8 alinéa 2°ter du code de la consommation)

Mais, même avant cette offre de prêt, les banques sont généralement en mesure de fournir de telles simulations; je vous suggère donc d'insister pour en obtenir une basée sur des conditions d'évoluton du/des index les plus défavorables possibles.

2) - Ne jamais accepter une offre dont on a pas bien compris les modalités de fonctionnement.
Parallèllement il semblerait donc souhaitable que vous contactiez d'autres Etablissements.

Cordialement,

[lysi62]

Aristide, bonjour,

merci de votre réponse.

le souci c'est que pour l'instant, on a aucune offre précise entre les mains. Et ce qui me gêne le plus, c'est que pour avoir cette offre de prêt, il faut tout d'abord ouvrir des comptes à la BNP Paribas, alors que l'on n'est même pas sûr d'accepter cette offre.

En fait, dans la proposition, rien n'est réellement marqué, il faut que l'on fasse "confiance" aux dires du courtier.

Voilà exactement ce qu'il nous a proposé :

- prêt à un taux de 2.90 % capé +1(taux euribor 3mois) pendant 11 ans (moitié du prêt)

- ce qui m'inquiète, c'est qu'après plusieurs lectures sur votre forum, il me semble avoir lu que chez cetelem, ce n'était pas un vrai taux capé +1

- si l'on décide d'ouvrir des comptes à la BNP, que doit-on vérifier sur l'offre de prêt, pour savoir si le taux que l'on nous offre est bien un capé +1

- pouvez-vous m'expliquer ce qu'est l'indexation de l'échéance sur l'indice INSEE, cela change t-il quelque chose sur le taux initial de 2.9 %

Je sais que ça fait beaucoup de questions, mais j'avoue que s'engager pour 22 ans sur une telle offre me fait vraiment très peur, à contrario mon mari me dit que c'est peut être une bonne offre et après avoir fait notamment des simulations sur différents cas de figures (favorable - défavorable) avec une feuille de calcul type JXTAMM.xls. Et que de toute façon, 3 ou 5 ans après, on peut opter pour un rachat de crédit.

Merci d'avance pour vos réponses

[Aristide]

lEt ce qui me gêne le plus, c'est que pour avoir cette offre de prêt, il faut tout d'abord ouvrir des comptes à la BNP Paribas, alors que l'on n'est même pas sûr d'accepter cette offre.

C'est normal; dans toutes les banques c'est la même procédure.
Au départ c'est un compte dit "technique" qui permet d'instruire le dossier et éditer les offres.
A ce stade vous n'êtes pas obligé d'y déposer des fonds.
Si vous donnez suite ce compte deviendra actif mais si vous n'acceptez pas l'offre il suffit d'en demander la fermeture.

- prêt à un taux de 2.90 % capé +1(taux euribor 3mois) pendant 11 ans (moitié du prêt)

Donc l'ndex de révisabilité du taux est bien EURIBOR ce qui laisse bien présumer que l'indice INSEE s'applique aux échéances et non pas au taux.

- si l'on décide d'ouvrir des comptes à la BNP, que doit-on vérifier sur l'offre de prêt, pour savoir si le taux que l'on nous offre est bien un capé +1

Non seulement ce sera indiqué avec les modalités exactes de la révision mais vous aurez aussi une simulation vous permettant d'évaluer les impacts et conséquences (voir ma réponse antérieure = référence au code de la consommation)

- pouvez-vous m'expliquer ce qu'est l'indexation de l'échéance sur l'indice INSEE, cela change t-il quelque chose sur le taux initial de 2.9 %

Il y a une double indexation
+ Sur le taux avec référence EURIBOR 3 mois
+ Sur l'échéance avec référence indice INSEE (de la construction je suppose ?).
Mai il faur vérifier les détails car cette modification de l'échéance n'est peut-être qu'un plafonnement destiné à limiter son évolution si le taux du prêt augmentait beaucoup.

Dans ce cas ce pourrait être la durée de remboursement qui s'en trouve augmentée d'où la nécessité de bien lire les modalités de la révision et de demander une simulation avec des hypothèses de variations d'index/indice les plus défavorables possibles.

Et que de toute façon, 3 ou 5 ans après, on peut opter pour un rachat de crédit.

Vous pouvez éventuellement tenter une demande de rachat de crédit mais :

+ Rien de certain quant à l'acceptation

+ Avec quelles contraintes ?
---nouveau dossier, nouvelle analyse de risques, nouveaux questionnaires santé, nouveaux frais de dossier, nouveaux frais de garantie, indemnité de remboursement anticipé ???

+ Et, si les taux de marché (Euribor, TEC...) ont augmenté, les taux fixes du moment auront aussi augmenté tout comme les taux révisables/variables.

+ Et vous repartez "à zéro" c'est à dire avec des échéances où les intérêts sont maximum en début de remboursement, donc très peu de capital amorti = plus d'intérêts payés.

Cdt

[lysi62]

merci beaucoup de ces informations

il y a quelque chose qu'on ne comprends pas, mon mari vient d'avoir le courtier à l'instant.

Il confirme oralement que la marge fixe de la banque se situe aux alentours d'un point. On sait que l'euribor actuel est de 0.77 (30 mars 2012).

Si on applique la règle euribor + marge = 1.8 % versus 2.9 % ...

si on anticipe un indice euribor 3 mois plus tard à 1 en y ajoutant la marge fixe de la banque, cela nous amène à 2 %, hallucinant, y a t-il anguille sous roche.

Merci des réponses

[Aristide]

Là encore il faut vérifier ce qui dit votre offre/contrat.

Votre varition de taux est indexée sur la variation de l'EURIBOR 3 mois; soit.

Vous vous traduisez "le taux de mon prêt est égal à EURIBOR 3 mois plus la marge".
C'est une possibilité, pas une certitude; il faut regarder comment est défini la taux dans votre offre.

Il est des Etablissements qui fixent un taux sans indiquer la marge; leurs refinancements sont d'ailleurs divers et pas uniquement sur EURIBOR.

Par exemple votre banque peut décider d'un taux de 2,90% et prévoir que ce taux va varier comme l'EURIBOR 3 mois.
Ainsi, sans aucunnement faire état d'une marge quelconque, si EURIBOR aumente de 0,10 point, votre taux pasera à 3%.
Si EURIBOR varie de 1,10 point votre taux aurait dû passer à 4% mais, du fait du cap à 1 point, le taux réel appliqué serait de 3,90%

Cdt

[lysi62]

merci d'avoir pris le temps de nous répondre et de nous avoir apporter ces précieuses informations.
Nous ferons dans ce cas le point une fois l'offre entre nos mains et nous serons surement amener à poster de nouveau sur le forum.

Dans tous les cas, nous pensons que cela reste une offre intéressante par rapport aux conditions d'actuelles d'octroi des prêts, mais seulement sur les 11 premières années (taux variant à moins de 2,90% jusqu'au taux plafond de 3, 90%).
Et après, c'est ça que l'on appelle prendre le risque...
Là où l'on manque de connaissance, c'est sur les différtentes possiblités qui peuvent s'offrir pendant et à la fin de la 1ère période et surtout à quel coût.

Dernières questions :
savez-vous si d'autres banques proposent un type d'offres similaires ?
Existe t-il à votre connaissance une banque qui propose un révisable capé 1 intégral (sur toute la durée du prêt)?
Que pensez-vous de l'offre du credixia capé -1 uniquement à 4,20% sur 20 ans ?
Si l'on devait la "comparer" avec notre offre en question ? ( vous allez me dire, il faut comparer ce qui est comparable :-))

Encore merci.

Cdt,

[Aristide]

Dans tous les cas, nous pensons que cela reste une offre intéressante par rapport aux conditions d'actuelles d'octroi des prêts, mais seulement sur les 11 premières années (taux variant à moins de 2,90% jusqu'au taux plafond de 3, 90%).

C'est relatif.

Les taux consentis varient en fonction :
+ De la région
+ De la banque
+ De la qualité du cilent/emprunteur
+ De la solidité de son dossier

Mais si vous visitez les sites de comparaisons des taux sur le web, vous verrez que sur une durée de 20 ans certains emprunteurs obtiennent un taux fixe de 3,80% en 20 ans.

savez-vous si d'autres banques proposent un type d'offres similaires ?

C'est probable.

Existe t-il à votre connaissance une banque qui propose un révisable capé 1 intégral (sur toute la durée du prêt)?

Oui; il n'en existe pas qu'une.

Que pensez-vous de l'offre du credixia capé -1 uniquement à 4,20% sur 20 ans ?

Je ne connais aps cette offre crédixia
Mais un taux de 4,20% sur 20 ans "capé à moins (-) 1 point" ("flooré" en jargon technique) c'est à dire qui peut encore monter mais jamais descendre en deçà de 3,20%, personnellement je ne prends pas.

Cdt

[zaza51]

Bonjour Lysie,

Avez vous souscrit avec bnp alors?
jai les même interrogations que vous.
merci

merci beaucoup de ces informations

il y a quelque chose qu'on ne comprends pas, mon mari vient d'avoir le courtier à l'instant.

Il confirme oralement que la marge fixe de la banque se situe aux alentours d'un point. On sait que l'euribor actuel est de 0.77 (30 mars 2012).

Si on applique la règle euribor + marge = 1.8 % versus 2.9 % ...

si on anticipe un indice euribor 3 mois plus tard à 1 en y ajoutant la marge fixe de la banque, cela nous amène à 2 %, hallucinant, y a t-il anguille sous roche.

Merci des réponses

[svprets]

Bonjour,
il y a ici 'anguille sous roche " dès lors que l'on vons vend ce prêt comme étant capé pendant toute la durée de l'emprunt. Par ailleurs, passée la période de sécurisation de 10 ans, le taux de l'emprunt est révisé fonction d'un indice + marge...sans aucun plafond !!!! Seuls les "apprentis sorciers" sont en mesure de vous rassurer quant à l'évolution du tibeur pour les décennies à venir....

Bonjour Lysie,

Avez vous souscrit avec bnp alors?
jai les même interrogations que vous.
merci