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  1. #1
    Assidu
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    novembre 2008
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    64

    Par défaut Taxe foncière, TEOM et Régularisation charges avec achat logement neuf en VEFA

    Bonjour,

    Je suis néophyte dans la gestion locative et j'ai besoin d'avoir quelques conseils sur comment faire payer la Taxe d'Enlévement des Ordures Ménagéres (TEOM) à mes locataires, en sachant que ce sont mes premiers locataires à la fin du processus d'une VEFA (avec location réalisée dans le cadre de la loi SCELLIER). Ce questionnement m'améne aussi à savoir quelle est la date qu'il faut prendre en compte pour l'exonération de la Taxe Foncière (où figure la TEOM) concernant un logement neuf.

    Les dates:

    - Achat logement en VEFA, avec acte notarié datant de fin Octobre 2009.
    - Remise des clés du logement (entrée en jouissance) courant Mars 2011.
    - Location du logement à partir du 1er Mai 2011.

    A noter que lors de la signature du bail, j'ai estimé la provision des charges de maniére à inclure la future TEOM.
    Au vu du récapitulatif du relevé des charges récupérables pour l'année 2011 que le Syndic de l'immeuble vient de m'envoyer, il y a visiblement de la marge pour prendre en charge la TEOM.

    Mes questions:


    1/ La Taxe Foncière est normalement dûe par le propriétaire du logement au 1er Janvier de l'année d'imposition.
    Mais, au 1er Janvier 2011, étais je considéré comme le propriétaire du logement comme l'entend la Taxe Foncière ou bien était ce encore le promoteur (je rappelle que je n'ai eu les clés du logement qu'en Mars 2011) ?

    2/ Dans le cadre d'un logement neuf, je sais que le propriétaire est normalement exonéré de la Taxe Foncière pendant 2 ans (sauf revirement de situation ....), mais dans mon cas, les 2 ans démarrent à partir de quelle date ?
    La date de signature de l'acte notarié (Octobre 2009) ou la date d'entrée en jouissance avec la remise des clés (Mars 2011) ?

    - Si c'est la date de signature de l'acte notarié (Octobre 2009) => éxonération pour 2010 et pour 2011
    - Si c'est la date d'entrée en jouissance avec la remise des clés (Mars 2011) => éxonération pour 2012 et pour 2013

    A mon avis, c'est la seconde hypothése qui est la bonne, mais dites moi si je fais erreur au cas où ...

    3/ J'en viens aux questions concernant la TEOM:

    - Si je suis exonéré de Taxe Foncière pendant 2 ans, j'imagine que la TEOM est quand même dûe, non ?
    - Si je dois payer une TEOM en 2011, cela me semble normal de la faire payer à mes locataires au prorata de leur présence en 2011, lors de la régularisation des charges de l'année 2011 écoulée. Existe-t-il un "état de l'art" ou une "bonne pratique" pour cela ?
    - Si je dois payer une TEOM en 2011, à quelle date je recevrais son montant ? En Octobre 2012 ? Si c'est le cas ça fait un peu loin pour la régularisation des charges de l'annnée 2011 ... A moins que "les bonnes pratiques" de la gestion locatives indiquent qu'il faille régulariser la TEOM de l'année N (par exemple 2011) sur la régularisation des charges de l'année N+1 (par exemple ici en 2012)


    Je vous remercie par avance de vos conseils/commentaires avisés,

    Cordialement

  2. #2
    Assidu Avatar de Pendragon
    Date d'inscription
    janvier 2010
    Localisation
    La Baule, Bd de l'Ocean
    Messages
    775

    Par défaut Re : Taxe foncière, TEOM et Régularisation charges avec achat logement neuf en VEFA

    Citation Envoyé par pb33 Voir le message
    Bonjour,

    Je suis néophyte dans la gestion locative et j'ai besoin d'avoir quelques conseils sur comment faire payer la Taxe d'Enlévement des Ordures Ménagéres (TEOM) à mes locataires, en sachant que ce sont mes premiers locataires à la fin du processus d'une VEFA (avec location réalisée dans le cadre de la loi SCELLIER). Ce questionnement m'améne aussi à savoir quelle est la date qu'il faut prendre en compte pour l'exonération de la Taxe Foncière (où figure la TEOM) concernant un logement neuf.

    Les dates:

    - Achat logement en VEFA, avec acte notarié datant de fin Octobre 2009.
    - Remise des clés du logement (entrée en jouissance) courant Mars 2011.
    - Location du logement à partir du 1er Mai 2011.

    A noter que lors de la signature du bail, j'ai estimé la provision des charges de maniére à inclure la future TEOM.
    Au vu du récapitulatif du relevé des charges récupérables pour l'année 2011 que le Syndic de l'immeuble vient de m'envoyer, il y a visiblement de la marge pour prendre en charge la TEOM.

    Mes questions:


    1/ La Taxe Foncière est normalement dûe par le propriétaire du logement au 1er Janvier de l'année d'imposition.
    Mais, au 1er Janvier 2011, étais je considéré comme le propriétaire du logement comme l'entend la Taxe Foncière ou bien était ce encore le promoteur (je rappelle que je n'ai eu les clés du logement qu'en Mars 2011) ?

    2/ Dans le cadre d'un logement neuf, je sais que le propriétaire est normalement exonéré de la Taxe Foncière pendant 2 ans (sauf revirement de situation ....), mais dans mon cas, les 2 ans démarrent à partir de quelle date ?
    La date de signature de l'acte notarié (Octobre 2009) ou la date d'entrée en jouissance avec la remise des clés (Mars 2011) ?

    - Si c'est la date de signature de l'acte notarié (Octobre 2009) => éxonération pour 2010 et pour 2011
    - Si c'est la date d'entrée en jouissance avec la remise des clés (Mars 2011) => éxonération pour 2012 et pour 2013

    A mon avis, c'est la seconde hypothése qui est la bonne, mais dites moi si je fais erreur au cas où ...

    3/ J'en viens aux questions concernant la TEOM:

    - Si je suis exonéré de Taxe Foncière pendant 2 ans, j'imagine que la TEOM est quand même dûe, non ?
    - Si je dois payer une TEOM en 2011, cela me semble normal de la faire payer à mes locataires au prorata de leur présence en 2011, lors de la régularisation des charges de l'année 2011 écoulée. Existe-t-il un "état de l'art" ou une "bonne pratique" pour cela ?
    - Si je dois payer une TEOM en 2011, à quelle date je recevrais son montant ? En Octobre 2012 ? Si c'est le cas ça fait un peu loin pour la régularisation des charges de l'annnée 2011 ... A moins que "les bonnes pratiques" de la gestion locatives indiquent qu'il faille régulariser la TEOM de l'année N (par exemple 2011) sur la régularisation des charges de l'année N+1 (par exemple ici en 2012)


    Je vous remercie par avance de vos conseils/commentaires avisés,

    Cordialement
    J'ai juste un peu de mal à comprendre , l'exoneration du foncier 2 ans c'est sur votre residence principale pas sur du locatif or vous avez des locataires

    Pour la TEOM , oui c'est au locataire de la payer mais l'avez vous mentionnée sur le bail comme charges ?

  3. #3
    Assidu
    Date d'inscription
    novembre 2008
    Messages
    64

    Par défaut Re : Taxe foncière, TEOM et Régularisation charges avec achat logement neuf en VEFA

    Merci pour la réponse.

    J'étais persuadé que même si ce n'est pas ma résidence principale (ni secondaire), j'avais quand même droit à l'exonération (partielle en fait la plupart du temps) de la taxe foncière pendant 2 ans puisque c'est un logement neuf.

    J'ai d'ailleurs rempli une déclaration H2 dans les 90 jours suivant l'achévement.
    Mais effectivement dans le cadre d'un logement neuf voué à la location ce n'est peut être pas le cas.
    Il est vrai que ce que l'on peut trouver parfois comme information sur Internet peut porter à confusion ...
    Pour en être sûr, il va falloir que je sollicite nos amis des services des impôts ;-)

    Sinon pour la TEOM, il faut que je vérifie dans le bail ce qui est noté.

  4. #4
    Assidu Avatar de Pendragon
    Date d'inscription
    janvier 2010
    Localisation
    La Baule, Bd de l'Ocean
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    775

    Par défaut Re : Taxe foncière, TEOM et Régularisation charges avec achat logement neuf en VEFA

    Excusez moi, ... , j'ai un peu honte et j'ai répondu trop vite.

    Oui oui la loi vous permet d'etre exoneré pdt deux ans que ce soit pour votre resdience principale ou secondaire et quelque soit l'usage du bien : locatif etc...

    Sorry...

  5. #5
    Habitué
    Date d'inscription
    mars 2012
    Messages
    31

    Par défaut Re : Taxe foncière, TEOM et Régularisation charges avec achat logement neuf en VEFA

    Citation Envoyé par pb33 Voir le message
    Bonjour,

    [...]
    Mes questions:


    1/ La Taxe Foncière est normalement dûe par le propriétaire du logement au 1er Janvier de l'année d'imposition.
    Mais, au 1er Janvier 2011, étais je considéré comme le propriétaire du logement comme l'entend la Taxe Foncière ou bien était ce encore le promoteur (je rappelle que je n'ai eu les clés du logement qu'en Mars 2011) ?

    2/ Dans le cadre d'un logement neuf, je sais que le propriétaire est normalement exonéré de la Taxe Foncière pendant 2 ans (sauf revirement de situation ....), mais dans mon cas, les 2 ans démarrent à partir de quelle date ?
    La date de signature de l'acte notarié (Octobre 2009) ou la date d'entrée en jouissance avec la remise des clés (Mars 2011) ?

    - Si c'est la date de signature de l'acte notarié (Octobre 2009) => éxonération pour 2010 et pour 2011
    - Si c'est la date d'entrée en jouissance avec la remise des clés (Mars 2011) => éxonération pour 2012 et pour 2013

    A mon avis, c'est la seconde hypothése qui est la bonne, mais dites moi si je fais erreur au cas où ...
    Oui c'est ça achèvement en 2011, exonération 2012 et 2013.
    L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction.
    Citation Envoyé par pb33 Voir le message
    3/ J'en viens aux questions concernant la TEOM:

    - Si je suis exonéré de Taxe Foncière pendant 2 ans, j'imagine que la TEOM est quand même dûe, non ?
    Oui
    Citation Envoyé par pb33 Voir le message
    - Si je dois payer une TEOM en 2011, cela me semble normal de la faire payer à mes locataires au prorata de leur présence en 2011, lors de la régularisation des charges de l'année 2011 écoulée. Existe-t-il un "état de l'art" ou une "bonne pratique" pour cela ?
    Pour ma part, prorata temporis : exemple dans votre cas 8xTEOM/12, comme pour le reste des charges dû par les locataires.
    Citation Envoyé par pb33 Voir le message
    - Si je dois payer une TEOM en 2011, à quelle date je recevrais son montant ? En Octobre 2012 ?
    Si vous n'avez rien reçu en 2011, c'est gratuit pour 2011 (enfin je pense)
    Citation Envoyé par pb33 Voir le message
    Si c'est le cas ça fait un peu loin pour la régularisation des charges de l'annnée 2011 ... A moins que "les bonnes pratiques" de la gestion locatives indiquent qu'il faille régulariser la TEOM de l'année N (par exemple 2011) sur la régularisation des charges de l'année N+1 (par exemple ici en 2012)
    En fait, en 2012 (N+1), vous faites la régularisation des charges de l'année 2011 (N) dans laquelle vous ajoutez la TEOM payé en 2011(N) par vous à la place du locataire. Donc 0 visiblement cette année.
    Citation Envoyé par pb33 Voir le message

    Je vous remercie par avance de vos conseils/commentaires avisés,

    Cordialement

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