creation sci pour achat murs pro

[altea]

Bonjour
etant professionnel liberal j'envisage d'acheter un local pro en SCI car actuellement je suis locataire de mon cabinet avec un loyer de 1100€ mensuel... soit autant d'argent parti en fumé a la fin du mois.
Ma question est la suivante: je pense que la SCI est le plus interessant fiscalement mais a ce moment, pour eviter d'avoir a payer des impots dessus (ou pour avoir une fiscalité le plus interessant possible) ai-je interet a emprunter "au maximum" ou au contraire a avoir un maximum d'apport.
J'ai actuellement un bien en vue a 300 000€. Je pensais emprunter entre 250 000 et 270 000€ sur une durée de 30 ans.
A votre avis est-ce realisable ?Y-a-t-il mieux a faire ? Pensez vous que la banque va suivre ?
Avec mes remerciements

[buffetophile]

je suis un farouche partisan de l'apport personnel maximum pour un achat immobilier lorsqu'il s'agit de la résidence principale .

mais dans ton cas pour un local professionnel il est plus intéressant d'emprunter pour plusieurs raisons :
d'abord parce que tu n'engages pas tes liquidités personnelles et que tu peux donc les consacrer à autre chose .

d'autre par parce que ce crédit sera payé par ton activité libérale .
en effet , j'imagine que le professionnel libéral payera un loyer à la SCI . ce loyer viendra en déduction de ton CA et donc fera baisser ton BNC ( déclaration 2035) ce qui est tout bénéfice pour ton IRPP.....

d'un autre coté ce loyer s'il n'est pas contrebalancé par des intérêts d'emprunt risquerait de te faire apparaître un bénéfice foncier conséquent néfaste pour ton IRPP ( déclaration 2042).
tu as tout intérêt à ne donc pas dégager un gros bénéfice foncier ( dans un premier temps ), non seulement pour l'IRPP mais également pour la CSG -CRDS.

donc SCI : bonne idée
emprunt maximum : bonne idée ...

par contre tu as tout intérêt à mettre un loyer important ( mais raisonnable au sens fiscal quand même ) et à n'emprunter que sur 15à 20 ans maximum.

puisque tu assumes actuellement un loyer de 1100€ je suppose que la banque ne devrait avoir aucun mal à te suivre ...

[altea]

merci pour ces conseils.
Apres il est vrai que j'ai deja un emprunt pro d'environ 500€ mensuel (achat du fond) qui se termine dans un an et demi. Pour idée mon CA est d'environ 82 000€.
Et coté perso j'ai un emprunt (partagé avec mon compagnon) pour l'achat de notre maison soit environ 1000€ mesuel sur encore 13 ans (15ans a l'origine)

Alors avec tout ca je me dis que c'est peu etre un peu risqué d'emprunter tant....
Et si comme tu le dis j'emprunte sur 20 ans ca ferait des mensualités trop fortes (+de1750€ mensuel) j'en ai peur. Et comment justifier que je me paierai un loyer si elevé ?

[buffetophile]

Et comment justifier que je me paierai un loyer si elevé ?

suivant la surface et la localisation du local ...12 à 16 euros le mètre carré

[altea]

Merci pour les reponses.
par contre pourquoi n'emprunter que sur 15-20 ans ? Alors qu'il me reste encore au moins 35 ans a travailler ?
Car a ce moment la SCI va devenir "beneficiaire" (je ne sais pas si c'est le bon terme) plus rapidement et donc impots a la clés, non ?
Autre question (pour etre sure d'avoir bien saisie): si nous creons une SCI pour l'achat des murs pro, loués par le professionnel liberal et que les comptes de la sci sont "a zero" (uniquement le pret debité chaque mois et contrebalancé par le loyer d'une somme equivalente), que va nous couter la SCI ?

J'espere avoir été claire.
Merci de vos reponses

[buffetophile]

Merci pour les reponses.
par contre pourquoi n'emprunter que sur 15-20 ans ? Alors qu'il me reste encore au moins 35 ans a travailler ?

parce que tu vas payer beaucoup trop d’intérêts sinon.
il faut , certes , en payer , pour éviter le trop d’impôts mais pas trop quand même sinon au lieu que l'état soit gagnant , c'est la banque et c'est toi qui est perdant .
et puis il viendra un moment ( je sais de quoi je parle , j'ai à peu prés la même situation que toi avec 20ans de plus)où tu auras envie et besoin d'une capacité retrouvée d'emprunter pour investir sur d'autres horizons ( mais n'anticipons pas )

Car a ce moment la SCI va devenir "beneficiaire" (je ne sais pas si c'est le bon terme) plus rapidement et donc impots a la clés, non ?

oui et non car en fait le plus gros des intérêts déductibles tu les payes dans les 1eres années du crédit ..... passé la 1ere moitié du crédit , l'incidence fiscale est bcp moindre ( en fait à ce moment , forcément le bénéfice foncier va commencer à augmenter )

Autre question (pour etre sure d'avoir bien saisie): si nous creons une SCI pour l'achat des murs pro, loués par le professionnel liberal et que les comptes de la sci sont "a zero" (uniquement le pret debité chaque mois et contrebalancé par le loyer d'une somme equivalente), que va nous couter la SCI ?

les frais de comptabilité , les assurances , la taxe foncière , les dépense de réparation (il y en a toujours ) , les frais ( et là aussi je sais de quoi je parle ) d'avocat ( quand tu fais construire un local tu as souvent à faire à des artisans incompétents ou malhonnètes )

J'espere avoir été claire.

j'espère l'avoir été aussi .

[altea]

les frais de comptabilité , les assurances , la taxe foncière , les dépense de réparation (il y en a toujours ) , les frais ( et là aussi je sais de quoi je parle ) d'avocat ( quand tu fais construire un local tu as souvent à faire à des artisans incompétents ou malhonnètes :diable

Merci pour la reponse, toujours aussi rapide
Encore une question ce matin (desolé mais c'est nouveau pour moi donc je pense que je n'ai pas encore fini de vous embeter): si c'est la SCI qui paie frais de compta, assu, taxe, frais divers..... comment cela se passe-t-il alors que les comptes sont a "zero": faut-il faire un versement regulier a la SCI de la part des associés ? Ou faut-il avoir un apport+emprunt superieur a la valeur d'achat afin d'avoir un "fond de roulement" pour ces differents frais ?
Merci

[buffetophile]

il faut que les associés fassent des apports si le loyer n'est pas suffisant pour couvrir les charges ......

imaginons un achat à 300 K€ sur 20ans à 4,5 %
ca donne une mensualité de 1898 €.
si tu fixes le loyer à 1898 € , il faudra forcément que les associés apportent de l'argent pour financer les frais annexes.
si tu fixes le loyer à 2000 € chaque mois la SCI va avoir un excédent de trésorerie de 102€ . celui ci ne sera sans doutepas suffisant pour couvrir les charges ( notamment la taxe foncière , qui sera le plus gros poste de dépenses de la SCI ) , donc apport des associés mais moindre que précédemment .

par contre , petite astuce : tu as parfaitement le droit dans le bail de location entre toi et le SCI d'inclure une clause indiquant que le locataire ( toi ) rembourse la taxe foncière àl a SCI .
du coup avec un excédent mensuel de 102 € la SCI doit pouvoir fonctionner sans apports extérieurs ( sauf gros coup dur )

[altea]

Bonjour
notre projet avancant, les questions aussi.
Alors on partirait sans doute sur un achat a 315000€ (en comptant les travaux) + frais de notaire.
Avec mon compagnon nous apporterions 70000€ donc emprunt d'environ 260 000€.
Nous pensons creer une SCI a capital variable car plus souple que celle a capital fixe.
1ere question: pour créer cette SCI peut on mettre le montant mini a 1€ ou vu que notre apport sera de 70000€, le capital mini de la SCI sera automatiquement de 70000€ ? QU'est-ce que cela peut changer (immediat ou a long terme en vue d'une revente, par ex.)
2eme question: pour l'emprunt ce sera uniquement moi qui le rembourserai car je serais locataire de la SCI. Faut-il faire une demande d'emprunt juste a mon nom ou avec co emprunteur (mon compagnon) pour avoir plus de chance que le pret soit accepté ?
3eme question: pour la compta de la SCI, est-ce compliqué (imposition sur IR) ? A-t-on besoin d'un comptable ?
4eme question: pour les statuts de la SCI...: les "kits" sur internet (environ 80€) suffisent ou il faut un notaire (environ 1500€) ou alors comptable (mais aucune idee du prix) ?

Merci

[buffetophile]

1ere question: pour créer cette SCI peut on mettre le montant mini a 1€ ou vu que notre apport sera de 70000€, le capital mini de la SCI sera automatiquement de 70000€ ? QU'est-ce que cela peut changer (immediat ou a long terme en vue d'une revente, par ex.)

je ne suis pas qualifié pour répondre , voir plutôt avec ton comptable .

2eme question: pour l'emprunt ce sera uniquement moi qui le rembourserai car je serais locataire de la SCI. Faut-il faire une demande d'emprunt juste a mon nom ou avec co emprunteur (mon compagnon) pour avoir plus de chance que le pret soit accepté ?

NON , bien sur que non .....

c'est la SCI qui emprunte ( sur le coup j'ai l'impression que soit tu n'as pas compris mes précédents messages , soit j'ai mal expliqué )
c'est la SCI qui emprunte et qui rembourse l'emprunt grâce aux loyers qu'elle encaisse du professionnel à qui elle loue ...

3eme question: pour la compta de la SCI, est-ce compliqué (imposition sur IR) ? A-t-on besoin d'un comptable ?

ca n'est pas hyper compliqué mais , comme tu es libérale , tu dois déjà avoir un comptable pour ta comptabilité pro....autant faire d'une pierre , deux coups

4eme question: pour les statuts de la SCI...: les "kits" sur internet (environ 80€) suffisent ou il faut un notaire (environ 1500€) ou alors comptable (mais aucune idee du prix) ?

pour ce genre de chose , le "bon marché" n'est pas de mise .....
je préfère toujours le notaire , même si ca coûte un peu plus cher au départ et même si il faut bien "surveiller" les statuts qu'il va rédiger pour toi ....