Attentes d'un investisseur souhaitant revendre LMNP/acheter LMNP ancien?

[Jean-jacques]

Bonjour

Dans le cadre de mes études à l'IDRAC lyon, je m'intéresse à l'investissement immobilier et tout particulièrement au marché de "l'ancien" des logements vendus en loueurs meublés et souhaite en faire mon projet d'étude.

Je suis tombé sur un article d'AGEFI expliquant que ce marché se structurait au fil des années.

Afin d'aller plus loin et de pouvoir diriger mes recherches, j'aurai aimé être au point de départ de l'investissement, ou de la revente, d'avoir de la part de personnes qui vont ou ont investit dans ce type de logement, des retours afin de comprendre pourquoi privilégier l'ancien face aux dispositifs avec économies d'impôts, ou si vous deviez revendre, qu'attendez vous des structures comme revenu pierre ou 1pierre2coups?

De même (avis aux spécialistes) je crois comprendre que la revente trop rapide d'un lot acheté avec un bail commercial, était systématiquement synonyme de mauvaise opération?

Merci à vous d'avoir pris le temps de me lire

Bonne journée

JJ

[buffetophile]

je ne sais pas si j'ai bien tout compris de ton questionnement .

en ce qui me concerne j'ai revendu tous mes locatifs anciens en 2011 , pourquoi ?

pour 2 raisons:

d'une part je sentais venir le changement de législation sur l'imposition sur les plus values ( bien vu buffeto)

d'autre part , je défend ,sur ce forum , l'idée que la fiscalité sur les revenus immobiliers est confiscatoire .
lorsque que tu es dans un TMI 41 si tu ajoutes les prélèvements sociaux 13.5 et la taxe foncière , tu arrives grosso modo à 60% d'imposition sur ces revenus ....non merci , je n'en veux plus ( pour l'instant ) ......

je préfère orienter mes investissements ailleurs ....

[Jean-jacques]

En fait, pour faire simple:

Vendeur de lmnp/lmp:
Quelles sont vos attentes concernant le professionnel qui s'occupera de la vente?


Acheteurs de LMNP/LMP ancien:
pourquoi ce choix? (je crois que la defiscalisation est impossible sur de l'ancien)

[buffetophile]

sorry alors j'ai répondu à coté de la question ........

[Jean-jacques]

No problem

[Fanch95]

Question 1 :
Me trouver un acheteur à un prix raisonnable !

Question 2 :
Rentabilité immédiate, meilleur emplacement et surtout moins cher !

Pour ma part, c'est comme cela que je suis devenu LMP...

[magistrale]

De même (avis aux spécialistes) je crois comprendre que la revente trop rapide d'un lot acheté avec un bail commercial, était systématiquement synonyme de mauvaise opération?

Oui, car le bien neuf est toujours vendu très cher avec une faible rentabilité (moins de 4% HT/HT) : les vendeurs font miroiter l'avantage fiscal pour vous convaincre d'acheter.
En fait ce prix élevé du m2 est aussi lié à la pratique du "fonds de concours" versé par le constructeur au futur exploitant .
Pour schématiser c'est une somme versée par le promoteur au gestionnaire pour combler le manque à gagner de la phase de démarrage de la gestion de la résidence quand les taux de remplissage sont faibles.Mais le promoteur crée la cagnotte sur le dos des acheteurs...

Mais si le 1er acheteur (qui a eu droit à l'avantage fiscal) est dans l'obligation de revendre par exemple au bout de 2 ans, le bien est considéré comme "ancien",et le 2 ème acheteur ne peut bénéficier d'aucun bonus fiscal pour améliorer le rendement. A loyer fixe versé par le gestionnaire du logement, le seul levier est alors la baisse du prix de vente par l'acheteur 1 ---> donc vente à un prix inférieur au prix d'achat pour offrir un rendement d'au moins 5% à l'acheteur 2.

[magistrale]

En fait, pour faire simple:


Acheteurs de LMNP/LMP ancien:
pourquoi ce choix? (je crois que la defiscalisation est impossible sur de l'ancien)

Effectivement pas de défiscalisation sur l'ancien, mais possibilité de pratiquer l'ammortissement du bien (interdit si défiscalisation)
Cet ammortissement est déduit des bénéfices (loyers) , tout comme les intérets du prêt finançant l'achat --> défiscalisation des revenus sur environ une quinzaine d'année (et pas de CSG/CRDS !)
De plus, l'exploitant a fait ses preuve depuis quelques années et les risques d'impayés et d'ajustement à la baisse des loyers sont plus faibles que dans une résidence qui démarre
Je suis aussi d'accord avec Fanch95 sur la qualité des emplacements dans les grandes villes notamment: vous trouvez des biens "anciens" (10 à 15 ans) en centre ville, alors qu'en neuf vous retrouverez souvent plus en périphérie.

[Jean-jacques]

Merci pour ces retours!

Je peux dans une première perspective, invoquer la motivations d'acheter avec un bel emplacement du à la raréfaction des lots en plein centre ville, ou à l'impossibilité aujourd'hui (pas comme il y a 10 ans) de construire des résidences touristiques dans des secteurs privilégiés?

J'ai alors l'impression que la clientèle potentielle de ces types de biens ne pensent absolument pas aux avantages fiscaux mais surtout à la constitution d'un patrimoine? Right?

[investisseurlmp]

Je crois que le marché que vous étudiez devient visible et apprécié par les CGP. Un très gros acteur national vient de faire une annonce il y a quelques jours en annonçant le lancement d'une offre de revente de LMNP anciens en résidences gérées. Quelques jours avant, la société que vous citez , le revenu pierre, a reçu une récompense dans le palmarès 2012 de Gestion de Fortune.
Je crois que les acheteurs recherchent :
- de la sécurité de revenus
- des revenus assez sécurisés et indexés (protection de l'inflation)
- des emplacements corrects et "visitables".
- des prix/m2qui n'ont pas flambé

Evidemment il faut sélectionner. C'est le role des acteurs qui se sont positionnés sur ce marché. Car tout n'est pas égal.Un exploitant coté en bourse est assez différent d'un exploitant qui gère 3 résidences en France...

Ceux qui revendent veulent surtout de la liquidité. Pas des plus values, mais la certitude que le marché organisé permettra de vendre le jour où.

Voila ma modeste contribution.

Merci pour ces retours!

Je peux dans une première perspective, invoquer la motivations d'acheter avec un bel emplacement du à la raréfaction des lots en plein centre ville, ou à l'impossibilité aujourd'hui (pas comme il y a 10 ans) de construire des résidences touristiques dans des secteurs privilégiés?

J'ai alors l'impression que la clientèle potentielle de ces types de biens ne pensent absolument pas aux avantages fiscaux mais surtout à la constitution d'un patrimoine? Right?