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  1. #1
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    Par défaut investissement locatif sans apport

    bonjour / bonsoir
    j'explique ma situation
    j'ai 27 ans ,je travail depuis 5 ans dans la même société je touche 1460 eur mensuelle plus des primes a auteur de 3880 eur pour l année 2011 soit 21400 eur de déclaration impôts
    sur mon salaire de 1460 eur je n'est pas de frais pas de loyer ,pas de crédit ,pas de facture (edf gdf..)pas même un abonnement téléphonique possède portable professionnel et pourtant je n'est pas épargner

    et je voudrai savoir si il est possible de faire un crédit a 110% pour acheter un immeuble de rendement
    pour être crédible au prêt de mon banquier je ferais tte les recherche nécessaire et même plus que le nécessaire
    je me présenterai vers lui avec ttes les recherche et réuni dans un dossier
    avec les recherche sur la démographie de la ville
    un p-l-e plan local d'urbanisme en préfecture
    une recherche sur les principaux employeur et la diversité de l'emplois de la ville pour ne pas se retrouver avec des logement vacant en cas de fermeture
    les service public de proximiter (école , hôpital,lycee ect )
    je fait une enquete de migration de la population exemple: saint Etienne a la fermeture des usine et des atelier de sous traitance la ville a perdu 30000 habitant en 10ans
    donc ville ou il y a plus de logement que d'habitant pas rentable pour certain
    donc si je rencontre un banquier avec ce dossier et les indice sont ts au vert ai je ue chance ?

  2. #2
    Assidu Avatar de Vanille95
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    Par défaut Re : investissement locatif sans apport

    Bonsoir,

    Même doté d’un dossier solide sur une ville / un quartier, votre banquier ne manquera pas de se pencher sur votre capacité de remboursement.

    Vous devez donc être en mesure de lui présenter un plan de financement solide et justifié par des éléments indiscutables.

    Savez-vous de combien vous avez besoin pour acquérir un bien immobilier (en ce compris les droits de mutation et les frais de constitution de garanties) ?
    Connaissez-vous votre capacité de remboursement ?
    Pouvez-vous lister toutes les charges que vous aurez à régler en qualité de propriétaire bailleur ?

    Ce sont tous ces éléments qui doivent figurer dans votre dossier.

    Je vous conseille d’autre part de naviguer sur le sous-forum investissement locatif afin de profiter de l’expérience des uns et des autres pour consolider votre projet.
    Le monde revient toujours à la norme. Le problème est de savoir à la norme de qui.
    Stanislaw Jerzy Lec (1909 – 1966) - Extrait des Nouvelles pensées échevelées

  3. #3
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    Par défaut Re : investissement locatif sans apport

    justement je suis la pour apprendre et vous avez l'aire de vous y connaitre donc si possible developer

    partont d'un prix de vente a :

    240000eur avec un règlement de loyer s’élevant a 27000eur annuel pour une rentabilité simplifier a 11% brut

    donc en apliquant la formule de 80% du prix des loyer soit 21600 eur/an en plus de mon salaire 21400 eur /an
    en appliquant une simulation chez ma banque je peut allez a 239031 eur pour un remboursement de 1291eur par mois
    et 27000 div par 12 =2250 de remboursement le crédit est auto Financial en me laissant une marge de 959 eur pour par moi ou 11508 eur/an pour combler les logement vacant et les autre depence non recuperable par mois

    et pouver vous developer sur les droits de mutation et les frais de constitution de garanties svp car suis la avant tt pour apprendre

  4. #4
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    Lumière Re : investissement locatif sans apport

    N'oublie pas dans ton calcul de "rentabilité" les charges "bailleur" de base donc d'intgérer les divers frais que sont les Impots Fonciers en general selon la ville ca varie aux environs de 1 mois de loyer. , la CSG (sur les loyers) 13.5%, le surcout de l'IR, les frais de copro proprio qu'il te faudra payer ...
    Bref je pense que tu as oublié pas mal d'éléments...

    Au niveau des garanties tu peux compter une garantie hypothécaire sur 250 k€ compte environ 2000 euros maxi de frais. Les droits de mutation ce sont les frais de notaire ... soit réduit si c'est du neuf soit a peu pres 7.5% si c'est de l'ancien.
    Le crédit a 110% est possible mais vu le contexte les banque sont plus frileuses qu'il y a 6 ans pour preter et sans un bon dossier tu peux l'oublier... (Epargne régulière, serieux, constitution complete et correcte de ton dossier ...)

    240 000 Euros l'appart + 7.5% de frais de notaire : 18000 Euros + frais de dossier en general 1% du pret mais négocialbe disons allez 1500 Euros + garantie hypothécaire sur emprunt de l'entièreté de frais de l'achat allez j'arrondi a 1500 euros .. donc en gros emprunt 260 000 euros nécessaire

    Dans ton ex ton hypothèse d'emprunt suggère un taux du style 2.5/2.6% sur 20 ans en fixe ... ce qui vu le marché me semble surréaliste ... les taux moyen sur 20 ans fixe c'est plutot du 3.60% au moins. Et ne pas oublié l'ASRD de l'emprunt qui en france viens dans bcp de cas surchargé le taux ...

  5. #5
    Assidu Avatar de Vanille95
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    Le monde revient toujours à la norme. Le problème est de savoir à la norme de qui.
    Stanislaw Jerzy Lec (1909 – 1966) - Extrait des Nouvelles pensées échevelées

  6. #6
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    Par défaut Re : investissement locatif sans apport

    Citation Envoyé par Turbo-057 Voir le message
    N'oublie pas dans ton calcul de "rentabilité" les charges "bailleur" de base donc d'intgérer les divers frais que sont les Impots Fonciers en general selon la ville ca varie aux environs de 1 mois de loyer. , la CSG (sur les loyers) 13.5%, le surcout de l'IR, les frais de copro proprio qu'il te faudra payer ...
    Bref je pense que tu as oublié pas mal d'éléments...

    Au niveau des garanties tu peux compter une garantie hypothécaire sur 250 k€ compte environ 2000 euros maxi de frais. Les droits de mutation ce sont les frais de notaire ... soit réduit si c'est du neuf soit a peu pres 7.5% si c'est de l'ancien.
    Le crédit a 110% est possible mais vu le contexte les banque sont plus frileuses qu'il y a 6 ans pour preter et sans un bon dossier tu peux l'oublier... (Epargne régulière, serieux, constitution complete et correcte de ton dossier ...)

    240 000 Euros l'appart + 7.5% de frais de notaire : 18000 Euros + frais de dossier en general 1% du pret mais négocialbe disons allez 1500 Euros + garantie hypothécaire sur emprunt de l'entièreté de frais de l'achat allez j'arrondi a 1500 euros .. donc en gros emprunt 260 000 euros nécessaire

    Dans ton ex ton hypothèse d'emprunt suggère un taux du style 2.5/2.6% sur 20 ans en fixe ... ce qui vu le marché me semble surréaliste ... les taux moyen sur 20 ans fixe c'est plutot du 3.60% au moins. Et ne pas oublié l'ASRD de l'emprunt qui en france viens dans bcp de cas surchargé le taux ...


    bonjour turbo
    le bien dont vous me parler et je trouve avec une tres bonne connaissance me parai etre un appartement seul .
    mais moi mes question se situe autour d'un immeuble deja occuper par des locataires un imeuble de r+1 avec 4 logement louer de type f4 a 565eur par mois donc toute les prescision que vous aporter fonctionne tel sur se type de bien
    et vous me dite que l'impot foncier seleve a un mois de loyer (pour un appart) mais pour un immeuble
    les frais de notaire aussi sont abaisser du fait que dans un investissement d'immeuble les frais sont abaisse
    j'ai reprend cette article pour expliquer:
    « Un prix au m² plus faible grâce au PRIX DE GROS »
    Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter d’un PRIX DE GROS. En effet, un studio sera toujours plus cher au m² qu’un T3, et un T3 sera toujours plus cher qu’un immeuble de 4 T3. En investissant un montant plus important, c’est donc un prix au m² très largement réduit qui peut descendre en dessous de 800 euros par m² dans les grandes villes de province comme Angers par exemple.

    « Des frais de notaire plus faible au mètre carré »
    Les frais de notaire sont dégressifs, c’est-à-dire que plus le bien est cher, moins ils sont importants. Si vous achetez 4 T3 à 100 000 euros vous paierez 4 x 7 769 euros soit 31 076 euros en 2011. Pour l’achat d’un immeuble de 400 000 euros, vous paierez 26 000 euros soit une économie de 20%… mais comme nous l’avons vu précédemment, nous obtiendrons un PRIX DE GROS

    de combien de pourcentage se baseront t'ils ?

    et le prix d'un immeuble est plus facilement negociable donc
    si je fait un credit a 240000eur une offre a 210000 eur 26000eur de notaire il reste 4000eur pour frai dossier ect ...
    mais ceci n'est qun exemple

  7. #7
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    Par défaut Re : investissement locatif sans apport

    merci c'est tres enrichissant mais il faut que j'etudie tte les lignes car il y a beaucoup d'information

  8. #8
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    Par défaut Re : investissement locatif sans apport

    J'ai deja un certain patrimoine immobilier .... donc quelques notions...

    Que tu achetes un ou plusieurs appartement ca ne change rien. Vis a vis des frais connexe ... sauf peut etre les IF qui seront plus importants.
    Le notaire te fais payer un % du montant de la transaction donc sur 240 000 € vu que tu cites le montant total de ta transaction ce sera 7.5 % de 240 000 euros par contre le fait d'acheter 4 apparts d un coup coté notaire pourra engendrer qq leger frais en sus Mais négligeable cela ne change en rien les chiffres que je t'ai mis au dessus. Je vois pas trop l'interet de parler du ratio du prix au m2 par frais de notaire ... l'interet est le cout total de ton investissement et des frais y afhérent ... histoire de constituer un dossier correct
    Si tu prend un immeuble complet il y a plus de frais connexe aussi entretien des communs, assurance des murs ... surtout si tu comptes ne pas déleguer la gestion du syndic.

    Perso en tout cas vu les éléments que vous avez présenté je doute q'une banque vous suive avec ferveur dans votre projet les yeux fermés ... surtout vu vos faibles revenus ne pouvant couvrir les conditions de remborusement si par malheur vous n'aviez plus de locataires.

    PS : Si l'immeuble est DEJA occupé les locataires ont un droit de préemption sur l'achat de l'appartement qu'ils occupent. Et cela peut un peu compliquer l'opération.

  9. #9
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    Par défaut Re : investissement locatif sans apport

    j'ai l'impression que vous avez mal compris mon précédant message car je récent de l’agressivité dans vos écrit .je ai dit votre avis m’intéresse mais j’avais l'impression que vous parliez d'un appartement seul et je vous ai demandez a chaque fin de phrase si la conversion pour un immeuble était la même

    sinon :
    frais de notaire pour estimation 240k€ a 7.5%= 18k€
    assurance des mur -1000€/an ?

    en fesant une proposition inférieur au prix de vente proposition afficher a:

    240k€ proposition 210K€
    en moyenne 16k€ frais droit de mutation

    donc credit a 110% a 230K€ avec mensualité a 1334€ sur 25 ans

    (le revenu loyer) de 2250€ - (mensualité crédit) 1334€= (trésorerie / cash-flow) 916€

    donc 916€ /mois pour entretien parti commune assurance des murs...

    une centaine € par mois en assurance?

    est ce plus positif comme ça ?

  10. #10
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    Par défaut Re : investissement locatif sans apport

    Certes un peu plus clair mais cela me parait quand meme un peu limite pour un banquier.
    Enfin qui ne tente pas ...

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