Passage à taux fixe ou rachat ?

[cedrmoreau]

Bonsoir à tous,

J'ai un problème pour prendre une décision qui est de la plus haute importance.
Voici mon histoire.
J'ai contracté un prêt immobilier au crédit Foncier en Février 2006.
Il y'a un prêt principal à 125 600 Euros et un autre prêt à taux 0 à 13 200 Euros.
Ce prêt est à taux révisable.
Le taux de départ est de 3.4 % et il y'a l'information suivante :

"Taux révisable à compter du 12ème mois suivant le point de départ de l'amortissement sur la base du taux interbancaire européen à 1 an, constaté le 1er jour ouvré du mois de la révision majoré d'une partie fixe de révision de 1.3% et ensuite tous les 12 mois après la première révision.
Le taux maximum servant au calcul des échéances est de 4.9%. Ce taux est distinct du taux d'intéret".

Ensuite, il y'a la mention suivante :

"Option de taux fixe : l'emprunteur bénéficie d'une option de taux fixe à compter de la première révision du taux selon les modalités fixées aux conditions financières. En cas d'exercice de l'option de taux fixe, il sera retenu le taux de swap contre l'euribor 6 mois connu le 1er jour ouvré de la réception par le prêteur de la demande écrite de l'emprunteur, majoré d'une partie fixe de révision de 1.3%. La maturité du taux de swap à retenir est indiquée aux conditions financières".

Voici les informations financières me concernant.
Mon ami et moi gagnons 2973€/mois pour nous 2.
Nos charges sont : un crédit voiture à 315€/mois + un prêt travaux Solendi à 1.5% pour lequel nous remboursons 76€/mois.

Concernant notre prêt immobilier, nous remboursons 494.53€/mois pour le prêt principal pour une durée de 42 mois + 613.37€/mois pendant 54 mois et enfin 750.86€/mois pendant 264 mois.
Il ne faut pas oublier le prêt à taux 0 pour lequel nous remboursons 149.78€/mois pendant 96 mois.

Mon prêt va être révisé en Mai 2007 pour la première fois.
S'il l'était aujourd'hui, le taux de l'Euribor serait à 4.105 + 1.3 (majoration crédit foncier). Le nouveau taux appliqué serait donc de 5.4%

Le total restant à payer sur le prêt principal sera de 125 394.69€.

Quel sera le montant de ma nouvelle mensualitée sachat que le prêt souscrit à l'origine était de 30 ans et qu'il peut être allongé de 20% soit 36 ans ?
Pour information, le montant de l'assurance est de 121.82€ pour nous 2 (DC...chomage).

Quelqu'un peut me dire le taux fixe qui me serait appliqué ?

J'ai également réfléchis à un rachat. Malheureusement, mon taux d'endettement est élevé. La seul solution possible proposée par 3 banques serait la suivante :
Rachat du prêt immo à 125 394€ + 11 550€ (PTZ) + 2132€ (pénalités rachat Crédit Foncier) + 7782€ (Prêt à 1.5% Solendi pour travaux) + 1735€ (nouvelle garantie) + 500€ (frais dossier) soit un total de 149093 Euros.
Concernant la prêt voiture, allongement de la durée au maximum afin de diminuer la mensualité à 180€/mois.
Le taux appliqué serait fixe à 4.5% sur 25 ans avec l'assurance à 79.06€ pour nous 2 (délégation refusée).
Les mensualités serait à 907.77€/mois pendant 25 ans.

Que pensez vous de tout cela ?
Je n'arrive vraiment pas à prendre de décision puisque si je fais tout cela, je vais perdre le bénéfice de mon prêt à taux 0 et du prêt travaux à 1.5%.

J'espére que mon message n'est pas trop long mais...c'est vraiment une question important pour moi.

Merci aux personnes qui ont pris le temps de me lire et de me répondre.

[Lisa1968]

Bonjour à toi,

Peux-être que j'arrive un peu tard. Mais allons y pour une réponse. D'après ce que j'ai pu lire ton taux d'endettement actuel est tout à fait raisonnable (en dessous de 35%).

Le problème qui va se poser, c'est passé la 1ère période de 42 mois ton Taux d'endettement va se dégrader (sans parler de la hausse des taux).

J'étais un peu dans la même sitution que toi il y a un peu + d'un an, j'avais un prêt immobilier à taux révisable, un prêt voiture et 2 petites recharges d'argent.

J'ai démarché quelques banques dont la mienne pour une renégociation du prêt immobilier. Cela est très vite tombé à l'eau, car mon Taux d'endettement était trop élévé en comptant à charge mes 3 autres prêts, ils m'ont donc proposé (les banques) un rachat de la globalité avec un taux fixe pour le prêt immobilier (assez élévé je dois dire 5.9%) et un rachat des prêts à la consommation (8.7%) le tout lissé sur 25ans....!!

Après mure réfléxion et quelques démarches sur Internet j'ai trouvé mon bonheur. Taux fixe sur 25 ans à 4,50% pour mon prêt immobilier et mes autres prêts. J'ai tout simplement fait appel à un courtier pour cette opération, je n'ai eu qu'a leur fournir mes documents et à me déplacé chez le notaire. L'opération m'a couté un peu plus chère au départ étant donné que dans ce financement il y avait les honoraires du courtier (1 500 € il me semble) mais vu ce qu'ils m'ont fait économisé sur le coût du prêt, je n'ai pas rechinié à les payer.

En tout cas fait attention, à bien choisir ton courtier. Au début je suis tombé sur une enseigne qui m'avait l'air tout à fait sérieuse. Il m'on fait miroiter un taux fixe pendant 1mois, et au bout du compte c'était un taux révisable. Le pire dans tout ça, c'est que je leur avait fournie des originaux. Quand j'ai reçu un proposition + intéressante (à taux fixe), il ne voulais pas me les renvoyer, j'ai dû faire 30km pour les récupérer.

En tout cas si je peux te conseiller qq ch, ne donne jamais tes originaux ou alors n'oublie jamais d'en faire des photocopies avant. Car le courtier avec lequel j'ai concrétisé n'a eu besoin que de photocopie.

Enfin bref, pour ma part je te conseil de faire racheter le tout. Certe, tu vas y perdre au niveau du taux d'intérêt de ton prêt à 0% et ton prêt travaux mais en tout cas, ce refinancement peu te permettre de repartir sur de bonne base et pour du long terme, et même te permettre de capitalisé (et pq pas rembourser par anticipation...

J'espère que mon expérience te servira

[cedrmoreau]

Bonsoir Lisa et merci pour ta réponse :-)
Heureusement, j'ai trouvé une solution avant d'avoir ton message lol.
J'ai fait racheter mon prêt immobilier + mon prêt à taux 0...dommage d'en avoir perdu le bénéfice mais bon...
Le tout est maintenant sur 25 ans avec un taux fixe à 4.35%.
J'ai concervé mon prêt travaux à 1.5 % (PassTravaux) et j'ai concervé mon prêt voiture.
J'ai des mensualités à 600€/mois pendant 55 mois et ensuite j'aurais des mensualités à 837€ car mon prêt voiture sera terminé.
En plus, comme une bonne nouvelle n'arrive jamais seul j'ai mon ami qui a eu une promotion au boulot ce qui lui permet d'avoir un salaire de 290€ net en plus tous les mois...
A bientot :-)