Achat Appartement : Fissures... Est-ce Important?

**maxichats** · 25/02/2010, 12h14

Envoyé par pushtron31

Je me suis déjà renseigné sur la garantie decenale qui vient de passer, d'où l'avis de l'expert qui a constater que les fissures étaient d'ordre esthétiques et non structurels (avis en possession de l'agent que je vais demander).

Attention si c'est l'expert mandaté par la compagnie d'assurance de la garantie décennale, il est difficile de leur faire confiance (leur but est de tout faire pour que la garantie ne joue pas). Cas déjà vécu dans ma famille. Toit d'une maison qui penche très légèrement au bout de 8 ans. Avis de l'expert de la compagnie d'assurance: Défaut esthétique. Résultat au bout de 20 ans: toit qui se casse la gueule et avis de plusieurs charpentiers: nombreuses erreurs à la construction, la décennale aurait dû jouée...

A mon avis, pour un achat de 80000 euros, vous pouvez vous payer l'avis de plusieurs experts indépendants afin de valider le premier avis.

**pushtron31** · 01/03/2010, 19h05

Je viens de consulter le service urbanisme de la ville, qui n'a apparemment reçu aucune "indications" concernant les fissures de la résidence. Le service m'a cependant annoncé que la ville avait fait l'objet d'une sinistre qualifié de "Secheresse" en 2003. Mais aprés enquete du voisinage, les fissures étaient avant la déclaration de secheresse, puisqu'elles sont apparues dés les 2 premières années de construction (entre 2000 et 2002).

Un terrain desafecté accolé à la résidence a fait l'objet d'un permis de démolition, pour y construire des bureaux sur 5 étages, en creusant au sol sur prés de 10 metres. J'espère que cette nouvelle construction n'engeandrera pas une progression des fissures, ou une destabilisation de la structure.

La plupart des propriétaires ou des locataires, présent en moyenne depuis 2 ans, n'ont constaté aucune progression de ces fissures. Elles sont là depuis assez longtemps et n'ont pas tendance à progresser. Un expert a été mandaté, et il n'a constaté aucun danger concernant la structure, qualifiant ainsi les fissures de probleme "esthétique". Une contre-expertise a été solicitée afin d'avoir un second avis, qui a confirmé le 1er avis. Ce ne sont pas de simples avis d'expert, mais bel et bien des avis "judiciaires" ayant une valeur assez importante...

Le concierge qui est trés actif dans le fonctionnement de la résidence m'a certifié que les fissures n'étaient pas graves, qu'il n'avait constaté aucune progression depuis longtemps. Concernant les travaux déjà effectués, l'isolation de la toiture a été changé (27 cm de laine de verre contre 20 cm auparavant). L'immeuble est en trés bon état extérieur, donc aucun ravalement de façade est à prévoir...

Par ailleurs, j'ai consulté mon oncle qui est maçon, et il m'a dit que dans les résidences assez récentes, il y avait de nombreuses contraintes techniques pour le constructeur, devant répondre à de nombreuses normes. Donc il m'a avoué que les fissures ne devaient pas etre d'ordre "structuel" mais bien "esthétique". De toute façon, si elle étaient d'ordre structurel, les propriétaires auraient fait jouer la garantie décenale, ce qui n'est pas le cas. Tant que les plafonds ne sont pas fissurés, ce n'est pas bien grave. Il m'a expliqué que ce n'était que le sol, donc la chappe ou du moins le revetement qui avait bougé.

Qu'en pensez-vous?

**pushtron31** · 02/03/2010, 12h45

Je viens d'apprendre qu'un complexe de cinemas va se monter à moins de 150 metres de la résidence. L'appartement risque de prendre de la valeur dans 2 ou 3 ans...

**pushtron31** · 08/03/2010, 17h43

J'ai pris ma décision, et nous sommes parvenus à un prix de 78 000 euros TTC (+ 6 000 euros de notaire). J'espère faire une bonne affaire, c'est vrai que 78 000 euros pour un T2 de 45m2 avec petit balcon (3m2), une piscine et un parking privatif, c'est pas trés cher. C'est justement ce qui me fait un peu peur... Pourquoi un prix bas??? Les fissures sont-elles finalement anecdotiques, ou du moins sans danger... Ou sont-elle réellement structurelles? Les avis des experts semblent dire que c'est "ethétiques". Une contre expertise a été demandé par les propriétaires qui a confirmé la première version "esthétique". Mais bon, c'est le seul moyen que j'ai de pouvouir quitter mes parents. A 23 ans, il faut bien prendre des risques...

J'ai pris rendez vous chez le notaire. Mais je ne sais pas les questions ou les renseignements essentiels que je dois le demander. Auriez vous une idée?

Pensez-vous que je fasse une bonne affaire, ou une belle arnaque par rapport aux fissures?

**martin_** · 09/03/2010, 16h28

bjr

attention, ne suis pas du tout spécialiste, ni ai beaucoup d'expérience

à mon avis, il faut que tu bordes au maximum avant de t'engager, "ça fait partie du job" de la personne qui achète un appartement

**Gagarine** · 09/03/2010, 16h42

Si 2 experts se sont engagés, tu ne prends normalement pas trop de risque... Garde bien les comptes rendus, ca peut quand même servir. Au vu des services de la résidence, il doit y avoir des frais de co-pro énorme, non ? Cela joue peut-être aussi sur le prix de vente. J'ai des amis qui se sont ainsi retrouvé bloqué dans la vente d'un appartement. Il y avait concierge, ascenseur, espace vert... bref, même lorsque vous êtes propriétaires, vous continuez à verser 150€ de charges tous les mois !

**pushtron31** · 10/03/2010, 12h40

Il y a 46 euros de charges locatives et 54 euros de charges de propriétaire, soit au total 100 euros de charges mensuelles. Je suis au smic mais j'ai 30 000 euros d'apport, je compte faire un crédit sur 15 ans en empruntant 50 000 euros, ce qui fait des mensualités de 350 euros... C'est le seul moyen pour un "smicar" de vivre dans un bien "acceptable". Selon mon salaire, je ne peut prendre qu'un loyer de 350 euros si je me met en location, et à ce prix, à part un studio de 25m2 voire 30m2 pour les chanceux, vous n'avez rien de mieux...

Mes avocats m'ont dit que le prix n'était pas cher car les propriétaires arrive à la fin de leur défiscalisation (depuis 2000) et donc vendent à un bon prix, surtout que s'il revendent plus cher que ce qui l'ont payer en 2000, il devront payer une "plus value"...

**ZRR_pigeon** · 07/04/2010, 11h52

Envoyé par pushtron31

...arrive à la fin de leur défiscalisation (depuis 2000) et donc vendent à un bon prix, surtout que s'il revendent plus cher que ce qui l'ont payer en 2000, il devront payer une "plus value"...

C'est genial les gens comme ca. A classer avec ceux qui ne veulent pas d'augmentation car sinon ils vont payer plus d'impot sur le revenu.
Profitez bien du fait d'etre tombé sur un "genie" et permettez lui de ne pas payer de "plus value"...

Vous pourrez ensuite sabrer le champagne pour feter le niveau intellectuel moyen de nos compatriotes qui grace a roue de la fortune, secret story, ferme celebrites et j'en passe, atteint des records (a la baisse) !!

**Gagarine** · 07/04/2010, 12h23

Que dire de plus. Les bras m'en tombent. Du coup, pas facile de tapoter sur mon clavier.

Revoyons le raisonnement dans son ensemble :
Le prix du bien neuf est très élevé : Super ! Comme ça vous aller emprunter sur 25 ans, payer un max d'intérêt et donc défiscaliser à mort !
La renta est à 3,5% : Encore mieux ! Dans la continuité du 1er point, vous aller dégager un déficit max et défiscaliser encore plus ! Pourquoi payer un bien très cher si vous devez payer des impôts sur les loyers ! Il faudrait être idiot...
Enfin le problème de la revente : Après avoir si bien défiscalisé pendant 10 ans, il serai dommage de perdre tout cela dans une bête plus-value ! Mais ne vous inquiétez pas, sur ce produit, aucun risque de plus-value !

0€ d'impôt, 0€ de plus-value, l'affaire du siècle !

Voilà qui aura au moins le mérite de bien me faire rire avant ma pause déjeuner... Je savais que les banquiers n'étaient pas très forts en gestion de patrimoine. Visiblement les avocats non plus...