Mon projet / Votre avis ?

[MatouXwY]

Achat d'un immeuble de 2 T2, avec un garage, 2 caves, chauffage individuel gaz, bon état intérieur et extérieur (je suis en train de vérifier et explorer cette dernière affirmation...

+ Prix affiché du bien : 120 000€
Négocié 110 000€
Frais notaire : 7 700€
Frais de garantie : 600€

Coût total de l'opération : 118 300€

Apport personnel : 8 300€ (trésorerie restante après opération : 7 000€)


A financer : 110 000€

Prêt sur 25 ans à 4,2% TEG : 587,98€ ( 4% TEG : 576,30€) ( 3,8% TEG : 564,68€)


+ Total loyers HC : 375*2 : 750€/mois (9000€/an)

Pondération 80% (critères souvent rencontré dans les banques) : 600€ (7200€/an)


+ Balance trésorerie : +12€ sur recettes
Soit 555€/mois charges incluant crédit RP 567€/mois

Endettement trésorerie : 33,64%
(incluant pondération 80% sur loyers et revenu mensuel 1650€ et hypothèse 4,2% TEG)



+ Pour info, même si ce critère ne signifie pas grand chose pour l'investissement locatif :

Endettement théorique (Recettes comparées aux dépenses purement et simplement)
- Sans pondération : 48,12%
- Avec pondération (80%) : 51,33%



Si je résume bien, et avec le peu de recul que je peux avoir sur la pratique des banques en la matière, les éléments essentiels sont :
- L'endettement trésorerie (je l'ai baptisé ainsi)
- La surface financière après opération
- Propriétaire (avec ou sans crédit) de la RP
- L'apport personnel (en l'occurence, je couvre frais de notaire et de garantie, je ne demande pas qu'ils me les finance)


Ma question : Que pensez vous de cette approche ? Que pensez vous de la viabilité de ce projet quand il sera soumis à l'accord de la/des banques ?

Bon week end,

Cordialement,

M.D.

[Prolapsus]

BONJOURRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRRR

[MatouXwY]

Bonjour !

Pourquoi ce smiley ?

[Prolapsus]

Pour que tu ais au moins une réponse à ton post qui va vite disparaitre dans les bas fonds du forum.

[Aristide]

Bonjour,

Il y a pratiquement autant d'approches que de banques.

Su le taux d'endettement, à toutes fins utiles voir :
« Différents taux d’endettement »
http://www.cbanque.com/forum/showpos...0&postcount=14
Cordialement,

[MatouXwY]

Merci Aristide pour cette réponse qui commence à être CONSTRUCTIVE.
D'autres réponses qui composeraient ce poste étant bien inutiles.

Merci à d'autres personnes qui sauraient apporter un retour d'expérience ou un avis.

Cordialement,

M.D.

[Prolapsus]

Quand tu auras appris les règles de politesse du forum tu comprendras et tu éviteras de balancer un message comme si tu t'adressais à tes domestiques .

Enfin bref

[MatouXwY]

Une des premières règles devra bien aussi être de bien accueuillir les nouveaux arrivant. En tout cas pour vous.

Aussi mon message m'apparait plutôt poli, j'ai copié/collé mon étude et j'ai simplement terminé mon message par "Bon week end,

Cordialement,

M.D. "

Je n'irais pas plus loin dans la polémique, mais vous m'apparaissez bien hâtif et expéditif dans vos jugements.

Merci aux modérateurs de supprimer purement et simplement ce poste, dommage pour l'aspect constructif.

[Pendragon]

Achat d'un immeuble de 2 T2, avec un garage, 2 caves, chauffage individuel gaz, bon état intérieur et extérieur (je suis en train de vérifier et explorer cette dernière affirmation...

+ Prix affiché du bien : 120 000€
Négocié 110 000€
Frais notaire : 7 700€
Frais de garantie : 600€

Coût total de l'opération : 118 300€

Apport personnel : 8 300€ (trésorerie restante après opération : 7 000€)


A financer : 110 000€

Prêt sur 25 ans à 4,2% TEG : 587,98€ ( 4% TEG : 576,30€) ( 3,8% TEG : 564,68€)


+ Total loyers HC : 375*2 : 750€/mois (9000€/an)

Pondération 80% (critères souvent rencontré dans les banques) : 600€ (7200€/an)


+ Balance trésorerie : +12€ sur recettes
Soit 555€/mois charges incluant crédit RP 567€/mois

Endettement trésorerie : 33,64%
(incluant pondération 80% sur loyers et revenu mensuel 1650€ et hypothèse 4,2% TEG)



+ Pour info, même si ce critère ne signifie pas grand chose pour l'investissement locatif :

Endettement théorique (Recettes comparées aux dépenses purement et simplement)
- Sans pondération : 48,12%
- Avec pondération (80%) : 51,33%



Si je résume bien, et avec le peu de recul que je peux avoir sur la pratique des banques en la matière, les éléments essentiels sont :
- L'endettement trésorerie (je l'ai baptisé ainsi)
- La surface financière après opération
- Propriétaire (avec ou sans crédit) de la RP
- L'apport personnel (en l'occurence, je couvre frais de notaire et de garantie, je ne demande pas qu'ils me les finance)


Ma question : Que pensez vous de cette approche ? Que pensez vous de la viabilité de ce projet quand il sera soumis à l'accord de la/des banques ?

Bon week end,

Cordialement,

M.D.

Frais annuel à rajouter :

Impots foncier
Assurance

Les travaux (en 25 ans il y en aura et beaucoup).

Et surtout les impots sur le revenu en plus et les PS.

Sinon l'approche est bonne