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Les sanctions prévues sur le Prêt à taux zéro

Si le prêt à taux zéro (quelle que soit sa génération) est un prêt avec des intérêts à 0% pour l’emprunteur, l’État verse à la banque qui le consent une compensation sous forme de crédit d’impôt. Afin de vérifier que les prêts à taux zéro sont consentis dans le strict respect de la réglementation, l’État a mandaté la SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété) qui contrôle l’éligibilité des dossiers.

Il s’agit d’une analyse des dossiers a posteriori (après la mise en place et au cours de la vie du prêt) qui porte principalement :

• sur l’emprunteur (sa qualité de primo-accédant, ses revenus, le nombre de personnes destinées à occuper le logement, l'obligation de résidence principale, …),
• sur le bien immobilier (présence d’un label BBC, d’un diagnostic de performance énergétique, …),
• sur les événements pouvant intervenir après la mise en place du prêt (conditions de mise en location ou vente du bien, …).

Les vérifications opérées par la SGFGAS le sont sans préjudice des contrôles qui pourraient également être effectués par l’Administration fiscale.

Par contre, la SGFGAS n’a aucune prérogative pour juger de la solvabilité de l’emprunteur puisqu’elle intervient seulement après que la banque a accepté d'octroyer le prêt. C'est la banque qui apprécie sous sa seule responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement proposées par l’emprunteur.

Certains événements peuvent remettre en cause partiellement ou totalement le bénéfice du prêt à taux zéro. Dans le cas d’une remise en cause partielle, on parle de reprise.

Les différentes sanctions en fonction des événements

Événements pouvant intervenir au cours de la vie du prêt	Prêt à taux zéro (offres émises jusqu'au 31/12/2010)	Prêt à taux zéro plus (offres émises à compter du 01/01/2011)
Non respect de la destination du bien : Location hors les conditions prévues par la réglementation, Transformation du bien en local professionnel ou commercial, Utilisation du bien comme résidence secondaire, Occupation du bien à titre accessoire d’un contrat de travail, Destruction du bien sans reconstruction dans les 4 ans du sinistre.	Remboursement anticipé de la totalité du PTZ consenti et majoration de 10%	Remboursement anticipé de la totalité du PTZ+ consenti (le restant dû).
Non fourniture du label BBC dans l’année qui suit la date de déclaration d’achèvement des travaux (ou preuve de l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre du constructeur)	Remboursement anticipé du montant de la reprise (fraction du PTZ indûment perçue) et majoration de 10%	[à compter du 01/06/2011] Au choix de la banque (précisé dans les clauses de l’offre de prêt) : Remboursement anticipé du montant de la reprise (fraction du PTZ+ indûment perçue) Perception d’intérêts (taux prévu dans l’offre) sur le montant de la reprise (à compter de la date de l’événement qui a donné lieu à la reprise jusqu’à parfait remboursement) À ajouter éventuellement : perception d’intérêts à compter de la date du déblocage des fonds jusqu’à la date de l’événement qui a donné lieu à la reprise. Voir exemple chiffré.
Non fourniture de la preuve de la réalisation des travaux dans les 3 ans de l’émission de l’offre de prêt
[offres émises à compter du 01/06/2011] Non fourniture de la convention homologuée par le juge, de l'ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales, du jugement de divorce ou de l'avis d'imposition faisant apparaître la garde de l'enfant.	(Sans objet) cette possibilité n'existe pas.
Mutation entre vifs (vente ou donation du bien)	Remboursement anticipé du capital restant dû sur le PTZ (sauf si transfert du capital restant dû sur le financement d’une autre résidence principale).	Remboursement anticipé du capital restant dû sur le PTZ+ (sauf si transfert du capital restant dû sur le financement d’une autre résidence principale). La banque peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont elle dispose.
Non fourniture de l’avis d’imposition (cas des revenus estimés par l’emprunteur en attendant réception de son avis d’imposition)	Remboursement anticipé de la totalité du PTZ consenti et majoration de 25%	(Sans objet) Sur le PTZ+, les revenus pris en compte sont ceux de l'avis d'imposition N-2 qui est disponible au moment de l'offre.
Fourniture d’un avis d’imposition présentant un écart par rapport aux revenus estimés (cas des revenus estimés par l’emprunteur en attendant réception de son avis d’imposition)	Remboursement anticipé du montant de la reprise (fraction du PTZ indûment perçue) et majoration de 25%
Décès de l’emprunteur	Remboursement anticipé du capital restant dû sur prêt (sauf si l'héritier est co-emprunteur de ce prêt et si le prêt n’est pas intégralement remboursé par l'assurance-décès de l'emprunteur décédé).
Retard de paiement sur les échéances du PTZ	Intérêts de retard au taux prévu dans l’offre (ce taux ne pouvant dépasser celui qui était en vigueur pour les prêts PAS le jour de l’offre de prêt). Si incident de paiement caractérisé (équivalent à 2 mensualités impayées), inscription au FICP. En cas de déchéance du terme, l'indemnité de résiliation ne peut dépasser 7% des sommes dues au titre du capital restant dû (art. R312-3 du code de la consommation)
Réaménagement du PTZ	Intérêts au taux prévu dans l’offre
Fausse déclaration portant sur n’importe quel élément (situation familiale, revenu,…)	Remboursement anticipé de la totalité du PTZ consenti (et éventuellement poursuites pénales).

Quelle que soit la date d’émission de l’offre,

• tous les événements ayant pour effet de modifier la situation de l’emprunteur ou du logement postérieurement à l’émission de l’offre de prêt doivent être notifiés à la banque ;
• les conséquences du non-respect de la réglementation doivent impérativement être mentionnées dans l’offre de prêt ;
• En cas de fausses déclarations, l’emprunteur s’expose à des sanctions pénales, notamment celles réprimant l’escroquerie prévues par l’article 313-1 du code pénal.

A noter que la banque doit aussi rendre des comptes auprès de la SGFGAS et qu'elle peut être pénalisée en cas de d'absence de déclaration ou de déclaration tardive.

Exemple chiffré de reprise

Soit un ménage de 2 personnes ayant un Revenu Fiscal de Référence de 40.000 euros, faisant l'acquisition en VEFA d'un logement neuf BBC de 250.000 euros en zone A. Le couple finance à crédit 150.000 euros dont 75.000 euros de Prêt à taux zéro +. Les dates-clé de cette opération :

• 1er mars 2011 : date de déblocage des fonds pour 75.000 euros,
• 1er juin 2012 : date de déclaration d'achèvement des travaux,
• 1er juin 2013 : date limite pour justifier que le logement a obtenu le label BBC (ou qu'une procédure judiciaire a été engagée à l'encontre du promoteur pour la non-obtention du label).

Si l'emprunteur ne produit pas le document demandé, le montant du PTZ+ est recalculé sur la base d'un logement neuf non-BBC, soit 58.860 euros. La banque peut alors (suivant les modalités qu'elle a prévues dans l'offre de prêt) :

• demander le remboursement anticipé du montant de la reprise (soit 16.140 € représentant la fraction du PTZ+ indûment perçue),
• prélever des intérêts, au taux prévu dans l'offre, sur le montant de la reprise, à compter de la date de l'événement qui a donné lieu à la reprise jusqu'à son parfait remboursement. Soit des intérêts sur la somme de 16.140 € pour la période du 1er juin 2013 jusqu'à parfait remboursement.

La banque peut aussi demander des intérêts (toujours si cela a été prévu dans l'offre) sur le montant de la reprise entre la date de déblocage des fonds jusqu'à la date de l'événement qui a donné lieu à la reprise. Soit des intérêts sur la somme de 16.140 € pour la période du 1er mars 2011 au 31 mai 2013.

© cbanque.com - Françoise COPPIN janvier 2011 - mis à jour le 23 février 2011 - Droits réservés.