Accueil > Crédits > Prêt immobilier

Les conditions du Prêt à taux zéro +

Cette page décrit les conditions du prêt à taux zéro +, la troisième génération du prêt à taux zéro mise en place en 2011, puis modifiée à compter du 1er janvier 2012. Ces dispositions sont intégrées au code de la construction et de l’habitation dans les parties législatives et réglementaires et ont été précisées par l’arrêté du 30 décembre 2010.

La plupart des conditions relatives à la deuxième génération du PTZ (ou nouveau prêt à taux zéro / NPTZ) distribué jusqu’à la fin de l’année 2010 ont été reconduites en 2011 ou sont resté applicables de manière transitoire jusqu’au 31 mai 2011.

Le prêt à taux zéro + est réservé aux particuliers faisant l’acquisition de leur résidence principale en primo-accession (accession à une première propriété). Les conditions de ressources ont été mises en place à compter du 1er janvier 2012. Aucun frais de dossier, d’expertise, d’intérêts (normaux ou intercalaires) ne peuvent être perçus sur ce PTZ+.

Les conditions de ressources

Pour les offres émises à compter du 1er janvier 2012, des conditions de ressources sont à respecter pour bénéficier d'un Prêt à taux zéro. Pour remplir cette condition, le montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement divisé par le coefficient familial ne doit pas dépasser un plafond compris entre 26.500 € et 43.500 €, fixé par décret.

Selon ce décret (voir les textes officiels du PTZ+), ces plafonds sont fixés en fonction de la zone géographique aux valeurs suivantes :

Plafond de ressources (à compter du 1er janvier 2012)
Nombre de personnes	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	43.500 €	30.500 €	26.500 €	26.500 €
2	60.900 €	42.700 €	37.100 €	37.100 €
3	73.950 €	51.850 €	45.050 €	45.050 €
4	87.000 €	61.000 €	53.000 €	53.000 €
5	100.050 €	70.150 €	60.950 €	60.950 €
6	113.100 €	79.300 €	68.900 €	68.900 €
7	126.150 €	88.450 €	76.850 €	76.850 €
8 ou plus	139.200 €	97.600 €	84.800 €	84.800 €

Les opérations finançables

Le PTZ+ ne peut servir qu'à financer les opérations visant à acquérir, avec ou sans travaux, ou à faire construire la résidence principale de l'emprunteur.

PTZ 2012

Pour les offres émises à compter de 2012, le PTZ ne peut concerner que des logements neufs (sous condition de performance énergétique à compter du 1er janvier 2013) ou des logements anciens appartenant au parc social et vendus à leurs occupants.

Cette dernière disposition est cependant assez restrictive. Selon l'article 3 de l'arrêté du 30 décembre 2011 (voir les textes de référence sur le PTZ+), le compromis de vente du logement doit préciser :

• la qualité du vendeur du logement, soit un organisme d'habitation à loyer modéré (HLM), soit une société d'économie mixte conventionnée ;
• le caractère occupé ou vacant du logement (dans ce dernier cas, l'emprunteur doit fournir une quittance de loyer émise par l'organisme vendeur à une adresse dans le même département) ;
• un prix de vente, inférieur de 35% à l'évaluation réalisée par le service des domaines.

[à compter du 1er juin 2012] L'acquisition d'un logement ancien en vue de sa première occupation après réalisation de travaux de grande ampleur est assimilée à l'acquisition d'un logement neuf et permet de bénéficier du Prêt à taux zéro. La définition de ces travaux de rénovation est celle existante dans l'article 257 du code général des impôts, à savoir : « Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :
a) Soit la majorité des fondations ;
b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. »

PTZ 2011

Pour les offres émises en 2011, étaient autorisées les opérations de :

• construction d’un logement neuf comprenant éventuellement l’acquisition du terrain ou de droits de construire ;
• acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
• transformation en logement d’un local non destiné à l’habitation ;
• acquisition d’un logement ancien (ayant déjà été occupé) ;
• acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.

Ces opérations peuvent comprendre des travaux ou l’acquisition simultanée de dépendances (liste fixée par arrêté : garages, stationnements, jardins, balcons, vérandas…).

[à compter du 1er juin 2011] Les opérations ci-dessus peuvent être réalisées par remembrement complet d’un lot de propriété (regroupement de l’usufruit et de la nue-propriété). La seule possession de l’usufruit ou de la nue-propriété ne vaut pas propriété du bien dans l’appréciation d’une primo-accession.

[à compter du 1er juin 2011] Les opérations peuvent également être réalisées par acquisition de parts indivises ou de parts de SCI (à la condition de reconstituer intégralement le lot de propriété) ou par souscription d’un bail emphytéotique ou à construction comportant une clause de transfert de la propriété du terrain à l’emprunteur.

Primo-accédant et exceptions

Selon les textes, un acquéreur est considéré comme primo-accédant lorsqu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt.

Il y a cependant plusieurs exceptions à cette règle. Ainsi, la condition de primo-accession n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt (ou l’un des futurs occupants à titre principal) est :

• titulaire de la carte d’invalidité (2e et 3e catégorie) ;
• bénéficiaire de l’allocation d’éducation d’un enfant handicapé ou de l’allocation aux adultes handicapés ;
• victime de catastrophes naturelles ou technologiques ;
• [à partir du 1er juin 2011] victime d’expropriation d’extrême urgence au titre des risques naturels, ayant rendu la résidence principale définitivement inhabitable. (situation des sinistrés de Xynthia par exemple). La demande de PTZ+ doit alors intervenir dans les 2 ans de l’évènement.

Lorsque la demande de PTZ+ concerne une première accession, le futur emprunteur devra apporter « la preuve » qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Il pourra fournir, à cet effet, un contrat de bail et les quittances de loyers couvrant ces deux années.

[à partir du 1er juin 2011] Les personnes ayant bénéficié d’un hébergement gratuit pourront justifier de leur qualité de primo-accédant en fournissant une « déclaration sur l’honneur d’hébergement » accompagnée d’un justificatif d’identité, d’un extrait cadastral, d’un avis de taxe foncière ou d’un contrat de location au nom de l’hébergeant. (modèle-type annexé dans l’arrêté).

Modalités du prêt à taux zéro +

Les modalités du PTZ+ sont fonction :

• Du coût total de l’opération ;
• du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale (voir plus bas) ;
• du montant total des ressources de ces personnes (voir plus bas) ;
• de la localisation dans une zone géographique A, B1, B2 ou C, du caractère neuf ou ancien du logement, de son niveau de performance énergétique globale ;
• [en 2011 uniquement] de l’appartenance initiale du logement au patrimoine immobilier d’un organisme HLM ou apparenté.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Le nombre de personnes retenu pour déterminer le PTZ+ doit en principe se retrouver sur les pièces justificatives des revenus. Il est cependant possible de justifier un nombre différent de personnes en produisant :

• Un certificat de grossesse d’un enfant à naitre ;
• Un acte de décès ;
• Un document valant prononcé d’un divorce ou d’une dissolution d’un PACS, voire la preuve de l’engagement d’une procédure de séparation ;
• Une justification de la garde d’un enfant par une convention homologuée, une ordonnance de non-conciliation, un jugement de divorce voire une déclaration sur l’honneur (de manière temporaire).

Montant des ressources prises en compte

Le montant des ressources est le plus élevé des deux montants suivants :

• La somme des revenus fiscaux de référence (RFR) des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt. (C'est à dire les revenus de l'année 2010 pour une offre émise en 2012.) 
  Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, le cas échéant de manière forfaitaire ;
• Le coût total de l'opération divisé par 10.

Lors de la demande de prêt à taux zéro +, l’emprunteur devra fournir à la banque son avis d’impôt et celui de toutes les personnes destinées à occuper le logement.

© cbanque.com - FV janvier 2011 - mis à jour le 2 janvier 2012 - Droits réservés.