Les conditions pour obtenir un Prêt à taux zéro

Cette page décrit les conditions d’obtention du prêt à taux zéro : les ressources, les opérations finançables, les modalités et les exceptions. Vous retrouverez également les différentes évolutions depuis le PTZ de 2011 jusqu’aux conditions appliquées en 2017.

Le prêt à taux zéro + est réservé aux particuliers faisant l’acquisition de leur résidence principale en primo-accession (accession à une première propriété). Ce dispositif d'aide à l'accession, dont les dispositions sont intégrées au code de la construction et de l’habitation, est actuellement en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017. Les conditions de ressources ont été mises en place à compter du 1er janvier 2012. Aucun frais de dossier, d’expertise, d’intérêts (normaux ou intercalaires) ne peuvent être perçus sur ce PTZ+.

Les conditions de ressources

Pour les offres émises depuis le 1er janvier 2016, des conditions de ressources sont à respecter pour bénéficier d'un Prêt à taux zéro (voir les textes officiels du PTZ+). Pour remplir cette condition, le montant total des ressources des personnes destinées à occuper le logement divisé par le coefficient familial ne doit pas dépasser un plafond compris entre 24.000 € et 37.000 € selon la zone géographique :

Plafond de ressources (depuis le 1er janvier 2016)
Nombre de personnesZone AZone B1Zone B2Zone C
137.000 €30.000 €27.000 €24.000 €
251.800 €42.000 €37.800 €33.600 €
362.900 €51.000 €45.900 €40.800 €
474.000 €60.000 €54.000 €48.000 €
585.100 €69.000 €62.100 €55.200 €
696.200 €78.000 €70.200 €62.400 €
7107.300 €87.000 €78.300 €69.600 €
8 ou plus118.400 €96.000 €86.400 €76.800 €

Pour les offres émises entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2015, les plafonds en vigueur sont :

Plafond de ressources (du 1er octobre 2014 au 31 décembre 2015)
Nombre de personnesZone AZone B1Zone B2Zone C
136.000 €26.000 €24.000 €22.000 €
250.400 €36.400 €33.600 €30.800 €
361.200 €44.200 €40.800 €37.400 €
472.000 €52.000 €48.000 €44.000 €
582.800 €59.800 €55.200 €50.600 €
693.600 €67.600 €62.400 €57.200 €
7104.400 €75.400 €69.600 €63.800 €
8 ou plus115.200 €83.200 €76.800 €70.400 €

Pour les offres qui ont été émises du 1er janvier 2013 au 30 septembre 2014, les plafonds applicables sont les suivants :

Plafond de ressources (du 1er janvier 2013 au 30 septembre 2014)
Nombre de personnesZone AZone B1Zone B2Zone C
136.000 €26.000 €20.000 €18.500 €
250.400 €36.400 €28.000 €25.900 €
361.200 €44.200 €34.000 €31.450 €
472.000 €52.000 €40.000 €37.000 €
582.800 €59.800 €46.000 €42.550 €
693.600 €67.600 €52.000 €48.100 €
7104.400 €75.400 €58.000 €53.650 €
8 ou plus115.200 €83.200 €64.000 €59.200 €

Pour les offres qui ont été émises du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012, les plafonds, fixés par décret, étaient les suivants :

Plafond de ressources (du 1er janvier au 31 décembre 2012)
Nombre de personnesZone AZone B1Zone B2Zone C
143.500 €30.500 €26.500 €26.500 €
260.900 €42.700 €37.100 €37.100 €
373.950 €51.850 €45.050 €45.050 €
487.000 €61.000 €53.000 €53.000 €
5100.050 €70.150 €60.950 €60.950 €
6113.100 €79.300 €68.900 €68.900 €
7126.150 €88.450 €76.850 €76.850 €
8 ou plus139.200 €97.600 €84.800 €84.800 €

Pour les offres émises en 2011, aucun plafond de ressources n'était exigé.

Les opérations finançables

Le PTZ+ ne peut servir qu'à financer les opérations visant à acquérir, avec ou sans travaux, ou à faire construire la résidence principale de l'emprunteur.

PTZ 2017

La version 2017 du PTZ peut toujours financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien avec travaux ainsi que les logements anciens du parc social revendus à leurs occupants.

Seule nouveauté, le PTZ peut désormais financer l’achat en première propriété des « droits réels immobiliers [d'une] résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire ». Ce type de bail permet la « location » d'un terrain sur une durée de 18 à 99 ans, pour y faire construire ou rénover un logement. Ce dispositif est réservé aux ménages modestes.

PTZ 2016

Dans sa version 2016, le PTZ peut financer l'acquisition de logements neufs, de logements anciens avec travaux et toujours les logements anciens appartenant au parc social et vendus à leurs occupants.

Pour les logements anciens avec travaux, le montant des travaux doit représenter au moins 25% du montant de l'opération. Mais, contrairement à 2015, ce type d'opération est possible sur l'ensemble des communes (contre seulement 6.000 communes éligibles auparavant).

PTZ 2015

En 2015, le PTZ peut concerner des logements neufs, des logements anciens appartenant au parc social et vendus à leurs occupants ou des logements anciens, sous conditions de travaux et sous réserve que le logement soit situé dans l’une des communes éligibles (PTZ revitalisation rurale).

Cette dernière catégorie est cependant assez restrictive. La loi de finances pour 2015 et le décret 2014-1744 du 30 décembre 2014 précisent que seuls les logements situés dans des communes n’appartenant pas à une agglomération de plus de 10.000 habitants, connaissant un niveau de vacance d’au moins 8% et disposant d’au moins 8 équipements et services intermédiaires de proximité (écoles, commerces de proximité, cabinets médicaux, gendarmeries, salles de sports, bureaux de poste, gares, etc) peuvent bénéficier d’un PTZ. La liste de ces 6.000 communes éligibles a été communiquée par arrêté.

Par ailleurs, toujours dans le cadre de ce PTZ revitalisation rurale, le futur propriétaire doit s’engager à effectuer (déclaration sur l'honneur à fournir), pour au moins 25% du montant de l’opération, des travaux d’amélioration parmi la liste suivante :

  • la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes ;
  • la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ;
  • les travaux d’économie d’énergie (sauf ceux qui sont financés par un éco-PTZ).

Pour les logements neufs, et contrairement aux années précédentes, il n'y a plus aucune condition de performance énergétique (RT2012 ou label BBC 2005). Il en est de même pour les logements rénovés, assimilés à du neuf, où il n'est plus nécessaire de justifier l'obtention d'un label HPE ou BBC 2009.

Pour les reventes HLM/SEM, le prix de vente doit désormais être seulement inférieur à l'évaluation réalisée par France Domaine (contre 90% auparavant).

PTZ 2013 et 2014

En 2013 et 2014, l’attribution d’un PTZ+ pour financer un logement neuf (ou assimilé) est conditionnée par sa performance énergétique si celui-ci est situé en métropole. Ces conditions sont détaillées par le décret et l'arrêté du 29 décembre 2012 (voir également les textes officiels sur le PTZ et le § justification de la performance énergétique du logement).

  • Les logements neufs (construits ou acquis en vue d’une première occupation) doivent au minimum respecter les caractéristiques thermiques RT2012, ou bénéficier du label BBC 2005.
  • Les logements rénovés, considérés comme neuf au sens fiscal, doivent bénéficier soit du label « haute performance énergétique (HPE) rénovation 2009 », soit du label « BBC rénovation 2009 », soit respecter « les exigences de performance globale, pour au moins deux des quatre catégories suivantes :
    • isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur ;
    • fenêtres ;
    • système de chauffage ;
    • système de production d’eau chaude sanitaire. »

Pour la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique et La Réunion, les conditions ont été fixées par un arrêté et un décret publiés au Journal officiel du 15 juin 2013.

[à compter du 1er avril 2014 (loi Alur)] Pour les reventes HLM/SEM, le prix de vente doit être inférieur ou égal à 90% de l'évaluation réalisée par France Domaine (contre 65% auparavant).

PTZ 2012

Pour les offres émises à compter de 2012, le PTZ ne peut concerner que des logements neufs (sous condition de performance énergétique à compter du 1er janvier 2013) ou des logements anciens appartenant au parc social et vendus à leurs occupants.

Cette dernière disposition est cependant assez restrictive. Selon l'article 3 de l'arrêté du 30 décembre 2011 (voir les textes de référence sur le PTZ+), le compromis de vente du logement doit préciser :

  • la qualité du vendeur du logement, soit un organisme d'habitation à loyer modéré (HLM), soit une société d'économie mixte conventionnée ;
  • le caractère occupé ou vacant du logement (dans ce dernier cas, l'emprunteur doit fournir une quittance de loyer émise par l'organisme vendeur à une adresse dans le même département) ;
  • un prix de vente, inférieur de 35% à l'évaluation réalisée par le service des domaines.

L'arrêté du 3 mai 2012 a prévu, en plus des locataires, le cas des emprunteurs employés comme gardien d'immeuble par l'organisme vendeur. Cette qualité de l'emprunteur doit être justifiée par la fourniture d'un contrat de travail, d'une fiche de salaire ou d'une attestation de l'organisme.

[à compter du 1er juin 2012] L'acquisition d'un logement ancien en vue de sa première occupation après réalisation de travaux de grande ampleur est assimilée à l'acquisition d'un logement neuf et permet de bénéficier du Prêt à taux zéro. La définition de ces travaux de rénovation est celle existante dans l'article 257 du code général des impôts, à savoir : « Sont considérés comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l'ensemble des éléments de second œuvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. » L'arrêté du 3 mai 2012 donne les modèles d'attestation justifiant de la remise à neuf du logement, qui doivent être fournies, selon la situation, par le vendeur ou l'acquéreur, selon le cas. (Voir les annexes de l'arrêté du 3 mai 2012).

PTZ 2011

Pour les offres émises en 2011, étaient autorisées les opérations de :

  • construction d’un logement neuf comprenant éventuellement l’acquisition du terrain ou de droits de construire ;
  • acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
  • transformation en logement d’un local non destiné à l’habitation ;
  • acquisition d’un logement ancien (ayant déjà été occupé) ;
  • acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.

Ces opérations peuvent comprendre des travaux ou l’acquisition simultanée de dépendances (liste fixée par arrêté : garages, stationnements, jardins, balcons, vérandas…).

[à compter du 1er juin 2011] Les opérations ci-dessus peuvent être réalisées par remembrement complet d’un lot de propriété (regroupement de l’usufruit et de la nue-propriété). La seule possession de l’usufruit ou de la nue-propriété ne vaut pas propriété du bien dans l’appréciation d’une primo-accession.

[à compter du 1er juin 2011] Les opérations peuvent également être réalisées par acquisition de parts indivises ou de parts de SCI (à la condition de reconstituer intégralement le lot de propriété) ou par souscription d’un bail emphytéotique ou à construction comportant une clause de transfert de la propriété du terrain à l’emprunteur.

Primo-accédant et exceptions

Un acquéreur est considéré comme primo-accédant lorsqu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 2 dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt.

Il y a cependant plusieurs exceptions à cette règle. Ainsi, la condition de primo-accession n’est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt (ou l’un des futurs occupants à titre principal) est :

  • titulaire de la carte d’invalidité (2e et 3e catégorie) ;
  • bénéficiaire de l’allocation d’éducation d’un enfant handicapé ou de l’allocation aux adultes handicapés ;
  • victime de catastrophes naturelles ou technologiques ;
  • [depuis le 1er juin 2011] victime d’expropriation d’extrême urgence au titre des risques naturels, ayant rendu la résidence principale définitivement inhabitable (situation des sinistrés de Xynthia par exemple). La demande de PTZ+ doit alors intervenir dans les 2 ans de l’évènement.

Lorsque la demande de PTZ+ concerne une première accession, le futur emprunteur devra apporter « la preuve » qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Il pourra fournir, à cet effet, un contrat de bail et les quittances de loyers couvrant ces deux années.

[depuis le 1er juin 2011] Les personnes ayant bénéficié d’un hébergement gratuit pourront justifier de leur qualité de primo-accédant en fournissant une « déclaration sur l’honneur d’hébergement » accompagnée d’un justificatif d’identité, d’un extrait cadastral, d’un avis de taxe foncière ou d’un contrat de location au nom de l’hébergeant (modèle-type annexé dans l’arrêté).

Modalités du prêt à taux zéro +

Les modalités du PTZ+ sont fonction :

  • Du coût total de l’opération ;
  • du nombre de personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale (voir plus bas) ;
  • du montant total des ressources de ces personnes (voir plus bas) ;
  • de la localisation dans une zone géographique A, B1, B2 ou C ;
  • [selon les versions de PTZ] du caractère neuf ou ancien du logement, de son niveau de performance énergétique globale ;
  • [en 2011 uniquement] de l’appartenance initiale du logement au patrimoine immobilier d’un organisme HLM ou apparenté.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Le nombre de personnes retenu pour déterminer le PTZ+ doit en principe se retrouver sur les pièces justificatives des revenus. Il est cependant possible de justifier un nombre différent de personnes en produisant :

  • Un certificat de grossesse d’un enfant à naitre ;
  • Un acte de décès ;
  • Un document valant prononcé d’un divorce ou d’une dissolution d’un PACS, voire la preuve de l’engagement d’une procédure de séparation ;
  • Une justification de la garde d’un enfant par une convention homologuée, une ordonnance de non-conciliation, un jugement de divorce voire une déclaration sur l’honneur (de manière temporaire).

Montant des ressources prises en compte

Le montant des ressources est le plus élevé des deux montants suivants :

  • La somme des revenus fiscaux de référence (RFR) des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt (C'est-à-dire les revenus de l'année 2015, déclarés et imposés en 2016, pour une offre émise en 2017). Dans le cas où la composition du ou des foyers fiscaux de ces personnes inclut, l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper à titre principal le logement, le ou les revenus fiscaux de référence concernés sont corrigés afin de ne tenir compte que des personnes destinées à occuper à titre principal le logement, le cas échéant de manière forfaitaire ;
  • Le coût total de l'opération divisé par 9 (divisé par 10 jusqu'au 31 décembre 2014).

Lors de la demande de prêt à taux zéro +, l’emprunteur devra fournir à la banque son avis d’impôt et celui de toutes les personnes destinées à occuper le logement.

© cbanque.com 2010-2017 / FV / Page mise à jour le / Droits réservés