Le Prêt locatif social (PLS) et le Prêt locatif intermédiaire (PLI)

Certains dispositifs destinés à encourager l’investissement locatif aujourd’hui disparus (comme le dispositif Scellier, par exemple) avaient un peu occulté l’existence du Prêt locatif social (PLS) et du Prêt locatif intermédiaire (PLI) qui figurent pourtant dans notre législation depuis de nombreuses années.

En 2013, les objectifs du gouvernement en matière de logement sont ambitieux : 500.000 logements nouveaux par an, dont 150.000 logements sociaux. Une loi relative au renforcement des obligations de production de logement social (loi 2013-61 du 18 janvier 2013) est venue modifier les dispositions de la loi SRU (loi du 13 décembre 2000) en relevant l'objectif de 20 à 25% de logement social dans certaines communes.

Le Prêt locatif social (PLS) et le Prêt locatif intermédiaire (PLI) sont des prêts ouverts aux personnes privées, avec des taux d'intérêt indexés sur la rémunération du Livret A, ce qui les rend assez attractifs. On estime que près de 85% des ménages sont éligibles au PLS et plus de 90% au PLI.

Récapitulatif du fonctionnement du Prêt locatif social et du Prêt locatif intermédiaire :

Investisseurs et opérations concernés

Prêt locatif social (PLS)Prêt locatif intermédiaire (PLI)
Profil des investisseurs / bailleurs
  • Organismes HLM, sociétés d’économie mixte, associations, collectivités locales,…
  • Promoteurs privés (SCI, personnes physiques,…)

Ces personnes s'engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés par arrêté du ministre chargé du logement.

Opérations éligibles
  • L’acquisition ou la construction de logements à usage locatif, ainsi que les travaux d’amélioration correspondants ;
  • La réalisation des dépendances de ces immeubles notamment les garages, les jardins, les locaux collectifs à usage commun et annexes ;
  • L’acquisition de locaux ou d’immeubles non affectés à l’habitation et leur transformation ou aménagement en logements ;
  • Les travaux d’amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotique par l’État, les collectivités locales, ou leurs groupements ;
  • La réalisation d’opérations de logements- foyers à usage locatifs tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du CCH.

Détail à l’article R331-1 du CCH

Détail à l’article R391-1 du CCH

Agrément préalable / Convention avec l’État

Convention obligatoire entre l’État et le bénéficiaire du PLS.

Le bailleur doit obtenir une décision favorable d’agrément qui est un préalable à la demande de prêt.

Le dossier est instruit par le directeur départemental de l’Équipement ou le délégataire (projet de convention APL et demande de décision favorable d’agrément).

Si la demande d’agrément reste sans réponse durant 4 mois, elle est réputée rejetée.

La demande de prêt doit être formulée auprès de la banque dans un délai maximum de 6 mois après la date de la décision favorable.

Les travaux doivent commencer dans les 18 mois de l’obtention de la décision favorable.

Durée de la convention :

  • Minimum : la durée du prêt pour la part qui ne finance pas la charge foncière (avec un minimum de 15 ans).
  • Maximum : 40 ans

La convention doit être publiée au bureau des hypothèques (ou inscrite au livre foncier).

Pas de convention avec l’État.

L’emprunteur propose son dossier à un établissement de crédit habilité à consentir des PLI.

Cet établissement peut demander un avis consultatif à la direction départementale de l’Équipement sur l’opportunité des projets au regard de la situation du marché locatif.

Les opérations PLI sont possibles sans autorisation administrative préalable sauf pour la zone C où un accord de la direction départementale de l’Équipement est requis.

Zonage A-B-C conformément à l’arrêté du 1er août 2014 (avant le 1er janvier 2015, c'est l'arrêté du 29 avril 2009 qui était applicable).

Conditions du prêt PLS ou PLI

Prêt locatif social (PLS)Prêt locatif intermédiaire (PLI)
Montant minimum

Au moins 50% du prix de revient de l’opération.

Aucun minimum prévu par la réglementation ; en pratique 10% du prix de revient de l’opération.

Montant maximum

La totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

L’intégralité du projet. Le prix de revient de l’opération n’est pas plafonné.

Modalités d’amortissement

Échéances constantes, par amortissement constant,… à négocier avec la banque

Période de préfinancement possible (de 3 à 24 mois), avec un différé total de paiement des intérêts et du remboursement du capital.
OU versement étalé sur 10 mois avec un différé de 12 ou 24 mois pendant lequel seuls les intérêts seront payés.

Durée du prêt

40 ans maximum. La part de prêt finançant la charge foncière (coût du terrain) peut atteindre 50 ans. Cette durée peut être portée à 60 ans dans les zones tendues.

30 ans maximum. La part de prêt finançant la charge foncière (coût du terrain) peut atteindre 50 ans.

Si le bénéficiaire du prêt est un organisme visé par l‘article 279-0 bis A du CGI (TVA à 10%) et que le logement est en zone A ou B1, la durée maximale du prêt est de 35 ans.

Taux d’intérêt

Taux révisable indexé sur le livret A :

  • Pour un Livret A à 0,75% (au 1er août 2016), taux pour les investisseurs privés : 1,86% - 2,11%

Taux révisable indexé sur le livret A :

  • Pour un Livret A à 0,75% (au 1er août 2016), taux pour les investisseurs privés : 1,86% - 2,11%
Frais de dossier

700 euros pour les personnes physiques.

Garanties exigées

À négocier avec l’établissement prêteur

Financement complémentaire

pour compléter le financement PLS (par l’établissement qui a consenti le PLS ou par un autre établissement).

pour compléter le financement PLI :

  • apports des collectivités territoriales ;
  • fonds d’Actions logement (anciennement 1% logement) dans le respect des règles les régissant les fonds propres ;
  • subventions de l’État pour surcharge foncière (en Île-de-France uniquement pour les personnes morales) ;
  • subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ;
  • prêts bancaires.
Banques qui distribuent ces prêts
  • Caisse des dépôts et consignations : exclusivement pour les OPHLM, SAHLM et SEM)
  • Établissements de crédit ayant signé une convention avec la Caisse des dépôts et consignations (Crédit Foncier de France, Crédit agricole, Crédit mutuel, Caisse d’épargne, Crédit coopératif, Société générale) : pour les autres investisseurs
  • Caisse des dépôts et consignations : exclusivement pour les OPHLM, OPAC, SAHLM et SEM)
  • Établissements de crédit ayant signé une convention avec la Caisse des dépôts et consignations (Crédit Foncier de France, Crédit agricole, Caisse d’épargne, Crédit coopératif) : pour les autres investisseurs

Voir la liste sur le site du ministère du logement

Fiscalité du bailleur

Prêt locatif social (PLS)Prêt locatif intermédiaire (PLI)
TVA

TVA à taux réduit :

  • dans le neuf pour la construction,
  • dans l’ancien pour les travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement.

TVA au taux normal

Taxe foncière

Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d’un PLS, pendant de 25 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation (durée qui peut être portée à 30 ans pour les opérations répondant à certains critères environnementaux, tels le label BBC). Voir BOI 6 C-1-02 N° 52 du 15 mars 2002.

Pas d’exonération de taxe foncière

Subvention

Pas de subvention de l’État (sauf, à titre exceptionnel, pour surcharge foncière en Île-de-France ou en zone A)

Pas de subvention de l’État

Pas de cumul possible avec le dispositif Pinel (ex dispositif Duflot)

Conditions de location

Prêt locatif social (PLS)Prêt locatif intermédiaire (PLI)
Conditions des baux

Le bénéficiaire du prêt s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pendant toute la durée du prêt sans que cet engagement soit inférieur à 9 ans et supérieur à 30 ans.
La location doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989.
Les locaux ne peuvent être :

  • Ni transformés en locaux entièrement commerciaux ou professionnels ;
  • Ni affectés à la location en meublé, ou à la location saisonnière ;
  • Ni utilisés comme résidence secondaire ;
  • Ni occupés à titre d'accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction

pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer.

Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Plafonnement des loyers

Le loyer plafond est un loyer mensuel exprimé en euros par m² de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias....).
Le plafonnement des loyers est décliné selon l’emplacement du logement sur la base du zonage A-B-C conformément à l’arrêté du 29 avril 2009.

Voir les plafonds 2016 pour le PLS.
(plafonds 2017 inconnus à ce jour)

Ils sont identiques aux plafonds de loyer du dispositif Pinel.

Conditions de ressources des locataires

Les locataires d’un logement financé au moyen de ce type de prêt doivent avoir un revenu inférieur à certains plafonds.
Les revenus pris en compte (somme des revenus fiscaux de référence de l’année des personnes composant le ménage) sont ceux de l’année N-2.
Il est tenu compte des revenus imposables de l’année N-1 ou des revenus des 12 derniers mois, s’ils sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus fiscaux de référence de l’année N-2.

Ces plafonds varient en fonction de la localisation du logement sur la base du zonage I, Ibis, II et III conformément à l’arrêté du 17/03/1978 modifié.

Voir les plafonds de ressources 2017 pour le PLS.

Ces plafonds varient en fonction de la localisation du logement sur la base du zonage A-B-C.

Voir les plafonds de ressources 2017 pour le PLI

Les catégories de ménages sont définies par l’arrêté du 29/07/1987 modifié

APL

Aide personnalisée au logement pour les locataires : oui

Aide personnalisée au logement pour les locataires : non

Références législatives et réglementaires : PLS : Art. R331-1 à R331-13-1 du CCH, R331-17 à R331-21 du CCH PLI : Art. R391-1 à R391-9 du CCH

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