Vous faites construire votre maison ou êtes obligé de conserver quelques temps votre location avant d'emménager dans le bien nouvellement acquis ? Pour ne pas cumuler mensualités de crédit immobilier et loyers, vous pouvez demander à votre banque un différé de paiement partiel ou total. Le déblocage progressif des fonds, proposé en cas de construction, vise le même objectif.

Le différé partiel de paiement

Avec un différé partiel, l’emprunteur ne rembourse pas le capital pendant toute la durée du différé de paiement (appelé également « différé d’amortissement »). Seuls les intérêts, la prime d’assurance et d'éventuels frais sont débités. Cette technique est notamment utilisée pour éviter le cumul d'un loyer et des échéances d'un crédit.

Attention, avec le différé partiel, il n’y a aucun remboursement du capital emprunté : le montant dû à la banque reste toujours le même pendant la période de différé. Le coût total du crédit est, de fait, supérieur à un prêt dans les mêmes conditions mais sans différé.

A noter : on parle plutôt de « différé » en début de crédit et de « report d'échéances » durant la vie du crédit. C'est le même principe dans les deux cas : le premier intervient avant le début de l'amortissement de l'emprunt, et le second (s'il est prévu dans un contrat de prêt modulable) offre la possibilité de faire une pause dans ses remboursements.

Calculatrice / simulateur de crédit en ligne

Formulaire Calcul crédit à taux fixe avec différé de paiement

Le formulaire permet de calculer le montant d'échéance pendant la période de différé, puis pendant la période d'amortissement, en fonction des caractéristiques du prêt¹ (montant emprunté, taux annuel, durée totale et durée du différé). Un échéancier complet est également disponible en cochant la case appropriée.

¹ Par défaut, le taux annuel utilisé est en mode proportionnel et la périodicité des échéances est mensuelle. Pour les modifier, utilisez le bouton « modifier ».

Simulation sous excel

Sur les feuilles JxTamm et JxPret : indiquez simplement le différé dans les caractéristiques. La durée du différé est exprimée, suivant les versions, soit en nombre de mois, soit en nombre d'échéances.

A noter : sur JxTamm, la durée du différé s'ajoute à la durée d'amortissement du crédit. Alors, si vous souhaitez simuler un prêt de 20 ans incluant 12 mensualités différées, il faudra entrer une durée à 19 ans et un nombre d'échéances différées à 12. Sur JxPret, la durée du différé est comprise dans la durée totale.

Le différé total de paiement

Avec le différé total, l’emprunteur ne paie ni capital, ni intérêts durant la période de différé. Seule la prime d’assurance est à sa charge. Les intérêts et les frais restent néanmoins dus et viennent s’ajouter au capital emprunté. On parle d’amortissement négatif car à chaque mensualité le montant dû augmente. Le coût est donc encore plus important qu'avec un différé partiel.

Calculatrice / simulateur de crédit en ligne

Formulaire : Calcul crédit à taux fixe avec différé total

Le formulaire permet de calculer le montant de la mensualité pendant la période de différé total (et de l'amortissement négatif qui en découle) ainsi que le montant d'échéance en phase d'amortissement, en fonction des caractéristiques du prêt saisies. Un échéancier est généré par défaut.

Simulation sous excel

Sur la feuille JxTamm, dans le tableau Différé, saisir le nombre de mois de différé et prendre le choix Différé total. Comme pour le différé simple, la durée du différé n'est pas comprise dans la durée d'amortissement (à ajuster si nécessaire).

Le déblocage progressif des fonds

Ce système est utilisé lors de la construction d'un logement neuf (ou lors de la réalisation de travaux importants). Cela permet de ne pas trop diminuer le niveau de vie de l'emprunteur, qui peut continuer de payer un loyer, pendant la durée du chantier.

Au fur et à mesure de l'avancement des travaux, le promoteur ou les artisans vous font des appels de fonds. Vous devez les transmettre à la banque qui débloque, à partir de ces justificatifs, le montant correspondant, que vous virez ensuite au promoteur ou artisans. Parfois, la banque s'occupe directement du virement des fonds.

Avec ce système, la mensualité augmente par paliers, en fonction du capital effectivement débloqué. Habituellement, ce déblocage progressif des fonds est associé à un différé partiel (voir ci-dessus). C'est le contrat de prêt qui précise les modalités du déblocage, de l'éventuel différé et de calcul des intérêts intercalaires.

Exemple de déblocage progressif pour la construction d'une maison en VEFA :

  • Signature du contrat 5%
  • Permis de construire 5%
  • Ouverture du chantier 5%
  • Achèvement des fondations 10%
  • Achèvement des murs 15%
  • Mise hors d'eau 20%
  • Mise hors d'air 15%
  • Equipement intérieur 20%
  • Réception 5%

Simulation de calcul d'un déblocage progressif

Sur la feuille JxTamm : Saisissez dans le bloc différé le montant du déblocage initial. Si cette zone n'est pas renseignée, c'est la totalité du capital emprunté qui est prise en compte. Vous remarquerez que le total récapitulatif du capital remboursé passe au rouge. C'est pour indiquer que la totalité du capital n'a pas été débloquée. Saisissez ensuite les autres déblocages dans la colonne C. Le déblocage doit être fait avec des montants négatifs. Si vous entrez des montants positifs, ils seront considérés comme des remboursements anticipés.

Attention aux dates de valeur. La feuille de calcul impose que le déblocage des fonds soit réalisé le même jour que l'échéance, après paiement de celle-ci. Dans la réalité, cela a peu de chance de tomber le même jour. Vous aurez donc des intérêts intercalaires à régler entre la date de dernière échéance et la date de déblocage. L'échéance suivante, elle, génèrera moins d'intérêts.

Frédéric VERGNE
Frédéric VERGNE

Frédéric VERGNE est le fondateur du site cBanque, rebaptisé MoneyVox fin 2019. De formation technique, Frédéric a d’abord travaillé dans... Lire la suite

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