Différé ou déblocage progressif en début de crédit

Le début d'un prêt immobilier peut être aménagé dans certaines situations. Vous pouvez ainsi demander à votre banque un différé de paiement partiel ou total pour ne pas cumuler des loyers et des mensualités. C'est le même objectif avec le déblocage progressif, qui vous sera proposé par la banque, en cas de construction.

Le différé partiel de paiement

Avec un différé de paiement partiel, l’emprunteur ne rembourse pas le capital pendant toute la durée du différé de paiement (appelé également « différé d’amortissement »). Seuls les intérêts, la prime d’assurance et d'éventuels frais seront prélevés. Cette technique est notamment utilisée pour éviter le cumul d'un loyer et des échéances d'un crédit.

Attention, avec le différé partiel, il n’y a aucun remboursement du capital emprunté : le montant dû à la banque reste toujours le même pendant la période de différé. Le coût total du crédit sera donc supérieur à un prêt dans les mêmes conditions mais sans différé.

A noter : on parle plutôt de « différé » en début de crédit et de « report d'échéances » durant la vie du crédit. C'est le même principe dans les deux cas : le premier intervient avant le début de l'amortissement de l'emprunt, et le second (s'il est prévu dans un contrat de prêt modulable) offre la possibilité de faire une pause dans ses remboursements.

Calculatrice / simulateur de crédit en ligne

Formulaire : Calcul crédit à taux fixe avec différé de paiement

Le formulaire permet de calculer le montant d'échéance en fonction du taux annuel, de la durée totale, de la durée du différé et du montant emprunté. Un échéancier est généré automatiquement. Par défaut, le taux annuel utilisé est en mode proportionnel et la périodicité des échéances est mensuelle. Pour les modifier, utilisez le bouton 'modifier'.

Simulation sous excel

Sur les feuilles JxTamm et JxPret : indiquez simplement le différé dans les caractéristiques. La durée du différé est exprimée, suivant les versions, soit en nombre de mois, soit, en nombre d'échéances.

A noter : sur JxTamm, la durée du différé s'ajoute à la durée d'amortissement du crédit. Alors, si vous souhaitez simuler un prêt de 20 ans incluant 12 mensualités différées, il faudra entrer une durée à 19 ans et un nombre d'échéances différées à 12. Sur JxPret, la durée du différé est comprise dans la durée totale.

Le différé total de paiement

Avec le différé total, l’emprunteur ne paiera ni capital ni intérêt durant la période de différé. Seule la prime d’assurance sera prélevée. Les intérêts et les frais restent néanmoins dus et viennent s’ajouter au capital emprunté. On parle d’amortissement négatif car à chaque mensualité le montant dû augmente. Le coût est donc plus important qu'avec un différé partiel.

Calculatrice / simulateur de crédit en ligne

Formulaire : Calcul crédit à taux fixe avec différé total

Le formulaire permet de calculer l'amortissement négatif et le montant d'échéance à l'issue de la période de différé total. Un échéancier est généré automatiquement. Par défaut, le taux annuel utilisé est en mode proportionnel et la périodicité des échéances est mensuelle. Pour les modifier, utilisez le bouton 'modifier'.

Simulation sous excel

Sur la feuille JxTamm, dans le tableau Différé, saisir le nombre de mois de différé et prendre le choix Différé total. Comme pour le différé simple, la durée du différé n'est pas comprise dans la durée d'amortissement (à ajuster si nécessaire).

Le déblocage progressif des fonds

Ce système est utilisé lors de la construction d'un logement neuf (ou lors de la réalisation de travaux importants). Cela permet de ne pas trop diminuer le niveau de vie de l’emprunteur, qui peut continuer de payer un loyer, pendant la durée du chantier.

Au fur et à mesure de l'avancement des travaux, le promoteur (ou les artisans) va vous lancer des appels de fonds. Vous devrez les transmettre à la banque qui débloquera, à partir de ce justificatif, le montant correspondant.

Avec ce système, la mensualité augmentera par paliers, en fonction du capital effectivement débloqué. Habituellement, ce déblocage progressif des fonds est associé à un différé partiel (voir ci-dessus). C'est le contrat de prêt qui précise les modalités du déblocage, de l'éventuel différé et de calcul des intérêts intercalaires.

Exemple de déblocage progressif pour la construction d'une maison en VEFA :

  • Signature du contrat 5%
  • Permis de construire 5%
  • Ouverture du chantier 5%
  • Achèvement des fondations 10%
  • Achèvement des murs 15%
  • Mise hors d'eau 20%
  • Mise hors d'air 15%
  • Equipement intérieur 20%
  • Réception 5%

Simulation de calcul d'un déblocage progressif

Sur la feuille JxTamm : Saisissez dans le bloc différé le montant du déblocage initial. Si cette zone n'est pas renseignée, c'est la totalité du capital emprunté qui est pris en compte. Vous remarquerez que le total récapitulatif du capital remboursé passe au rouge. C'est pour indiquer que la totalité du capital n'a pas été débloquée. Saisissez ensuite les autres déblocages dans la colonne C. Le déblocage doit être fait avec des montants négatifs. Si vous entrez des montants positifs, ils seront considérés comme des remboursements anticipés.

Attention aux dates de valeur. La feuille de calcul impose que le déblocage des fonds soit réalisé le même jour que l'échéance, après paiement de celle-ci. Dans la réalité, cela a peu de chance de tomber le même jour. Vous aurez donc des intérêts intercalaires à régler entre la date de dernière échéance et la date de déblocage. L'échéance suivante, elle, génèrera moins d'intérêts.

© cbanque.com 2004-2017 / FV / Textes mis à jour le / Droits réservés