Crédit immobilier : comment réduire ses mensualités ?

Un rendez-vous bancaire
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Vous remboursez un prêt immobilier et vous trouvez désormais que vos échéances sont trop élevées ? Deux options s’offrent à vous pour retrouver une marge financière.

Ces trois dernières années, de 2014 à 2016, lorsque des emprunteurs souhaitaient abaisser la charge mensuelle du remboursement de crédit immobilier, la solution était évidente : la renégociation. La baisse des taux immobiliers était telle que la renégociation ou le rachat suffisaient à diminuer les échéances de manière drastique, sans modifier la durée de remboursement.

Aujourd'hui, la baisse des taux, c’est fini. Depuis plusieurs mois, les taux évoluent très peu : les records de taux bas de la fin 2016 ne devraient plus être battus. Quelles solutions, désormais, si vous avez trop « chargé la barque » ? Moduler les échéances, si votre contrat le permet, ou tenter le rachat de crédit en allongeant la durée de remboursement.

Simulation : la situation initiale

Nadia et Dominique ont signé un prêt immobilier de 200 000 euros voici très exactement un an. Ils ont cherché à limiter au maximum le coût du financement en choisissant un prêt court sur 15 ans, à 1,50%, et en poussant leur taux d’endettement au maximum (33%). Mais ils se rendent vite compte qu’ils se sont trop serré la ceinture. En cette rentrée scolaire, leur capital restant dû (CRD) est de 188 020 euros et leur mensualité de 1 341 euros, dont 100 euros d’assurance. Leur objectif : abaisser la mensualité de 200 euros environ afin de disposer d’un « reste à vivre » plus important chaque mois.

Option 1 : faire jouer la clause de modulation des échéances

Si vous cherchez à abaisser vos mensualités, le premier réflexe est de scruter votre contrat de prêt. Mission : vérifier s’il inclut ou non une clause vous permettant de moduler les échéances. Si cette clause est négociable, et peut être ajoutée à la demande de l’emprunteur au moment de la signature, elle est souvent intégrée de fait par les banques. Axa Banque, par exemple, affirme que la clause de modulation des échéances est présente dans tous ses contrats de prêt et permet de diminuer « jusqu’à 50% de la mensualité initiale dans la limite d’un rallongement de 5 ans de la durée du contrat ».

« La modulation pose problème lorsqu’il y a un lissage avec plusieurs prêts »

Ces clauses limitent toujours la modulation, à la hausse comme à la baisse. La clause annoncée par Axa se révèle même plutôt généreuse puisque les banques prévoient généralement une baisse maximale de 10% à 30%, et un allongement maximal de 2 à 3 ans de la durée de remboursement. Bien entendu, si la modulation permet de baisser les échéances, le rallongement de la durée engendre une hausse des intérêts et donc du coût global du crédit.

« La plupart des banques mettent aujourd’hui en avant la modularité du prêt », avance Sandrine Allonier, directrice des relations banques de Vousfinancer, avant de préciser : « dans le cadre d’un crédit amortissable classique ». La clause de modulation des mensualités n’apparaît en effet pas dans les contrats de crédit avec plusieurs lignes, notamment si un crédit bancaire accompagne un Prêt à taux zéro. Explication de Sandrine Allonier : « La modulation pose problème lorsqu’il y a un lissage avec plusieurs prêts. »

Simulation : la modulation

Conformément à leur contrat, Dominique et Nadia demandent une baisse de 15%. La mensualité tombe à 1 155 euros et le remboursement est rallongé de 2 ans et 10 mois.

Le coût supplémentaire sur le financement global est de 7 610 euros, dont 4 210 euros d’intérêts bancaires et 3 400 euros d’assurance.

Option 2 : faire racheter son crédit en allongeant la durée

Votre contrat ne vous permet pas d’effectuer une modulation des échéances ? Vous pouvez tenter un rachat de crédit par la concurrence en allongeant la durée de remboursement, ce qui mécaniquement permettra d’abaisser les mensualités. Financièrement parlant, sauf à obtenir une baisse de taux significative, l’opération sera moins intéressante qu’une modulation. Car, outre les intérêts supplémentaires dus à l'allongement du prêt, le rachat induit des frais : indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de garantie et frais de dossier éventuels. A contrario, cela peut être l'occasion de diminuer la prime d'assurance emprunteur.

Lire aussi : Un rachat de crédit, combien ça coûte ?

Reste ensuite à trouver une banque qui accepte de vous financer. Car toutes n’acceptent pas ce type d’opération : « Nous ne rachetons pas de crédit immobilier en allongeant la durée initiale », affirme Aimery de Fressenel, directeur crédit et recouvrement chez Axa Banque. « Pour ceux qui pratiquent le rachat sur des durées plus longues et si le nouveau crédit est financièrement moins intéressant pour l’emprunteur, il y a bien un risque de requalification en regroupement de crédit. »

« Il y a un risque de requalification en regroupement de crédit »

Pas facile, donc, de trouver une banque qui finance l’opération, mais pas impossible non plus ! De sources concordantes, plusieurs enseignes le pratiquent, sans le crier sur les toits : quelques enseignes nationales, et une poignée de caisses régionales mutualistes. Ou encore la banque en ligne ING Direct : le simulateur permet de rallonger la durée, mais uniquement si l’emprunteur y gagne financièrement grâce à un taux attractif. Dans le cas contraire, la banque en ligne indique : « Nous serions ravis de financer le rachat de votre crédit, mais d’après nos calculs, vous n’y gagnez pas financièrement. » Pour réaliser un tel rachat, l’aide d’un courtier en crédit peut donc s’avérer nécessaire.

Simulation : le rachat par une autre banque

Nadia et Dominique obtiennent un nouveau crédit sur 17 ans, ce qui rallonge le remboursement initial de 3 ans, au taux de 1,65%. Ils doivent intégrer dans leur nouveau financement les IRA de 1 410 euros, et ils paient les frais engendrés par la nouvelle garantie (993 euros) avec leur épargne. Nouvelle mensualité, assurance comprise : 1 160 euros.

Le coût supplémentaire de l'opération est de 10 903 euros, dont 7 387 euros d’intérêts bancaires, 2 523 euros d’assurance et 993 euros de frais de garantie.

Prévenir de réelles difficultés financières

Conclusion : si vous pouvez demander une modulation des échéances, il s’agit clairement de l’option à privilégier. Par ailleurs, si la baisse souhaitée est motivée par une difficulté financière ponctuelle, comme une baisse temporaire de revenus, vous pouvez aussi interroger votre banque sur les solutions de report d’échéances. Dans tous les cas, mieux vaut privilégier la discussion avec son banquier : « La banque n’a aucun intérêt à ce que ses emprunteurs se retrouvent en situation en défaut de remboursement ! » conclut Sandrine Allonier.

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© cbanque.com / BL avec Marie de BEAUDRAP et FV / Septembre 2017