Prêt immobilier : les taux de Fortuneo, ING et Boursorama sont-ils compétitifs ?

Une femme prenant des notes
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La compétition fait rage sur le marché du crédit immobilier en ligne. Les taux affichés par ING Direct, Boursorama et Fortuneo se tiennent dans un mouchoir de poche ! Mais il ne faut pas baser uniquement son jugement sur ces taux d’appel, car le rapport de force change en fonction du projet et de la durée du crédit.

Depuis un peu plus d’un mois, trois banques en ligne disposent d’une véritable offre de crédit immobilier : Boursorama, ING Direct et donc le dernier arrivé Fortuneo. Certes, Hello bank propose de financer des prêts immobiliers mais il s’agit de l’offre de BNP Paribas avec des « taux préférentiels », et l’internaute doit finaliser sa demande par téléphone. Chez Fortuneo, ING et Boursorama, l’emprunteur peut clore sa demande en ligne et recevoir aussitôt une proposition de financement s’il remplie les conditions.

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La bataille des TAEG

Quelle est à ce jour l’offre la plus compétitive ? Les trois banques en ligne actuellement en compétition ont toutes pris le partie d’afficher un TAEG (1) dans leurs communications promotionnelles. Le 6 avril, ce TAEG, qui prend en compte l’assurance emprunteur et l’ensemble des frais, est de 1,70% chez ING Direct, 1,69% chez Boursorama et 1,57% chez Fortuneo. Mais il ne s’agit que d’un taux d’appel, qui correspond parfois à des projets ou profils différents. Ainsi, le TAEG communiqué par Boursorama et Fortuneo correspond à un emprunt de 200.000 euros sur 15 ans, pour un « investisseur de moins de 31 ans » chez Boursorama et de 30 ans chez Fortuneo. En revanche, chez ING, ce TAEG correspond à un prêt de 200.000 euros sur 10 ans seulement. Difficile à comparer !

Premier achat et prêt sur 25 ans : avantage Boursorama

Ces enseignes permettent toutes de réaliser des simulations personnalisées en ligne, avec à la clé la communication d’un taux nominal annuel, comparable avec ceux annoncés chaque mois par les courtiers, et une estimation de mensualité. Premier test pour un emprunteur achetant son premier bien immobilier (2) avec un crédit de 200.000 euros sur 25 ans.

Surprise, cet emprunteur obtient à première vue une proposition en tous points identiques chez Fortuneo et ING Direct : un taux fixe de 2%, pour une mensualité hors assurance de 848 euros. Si le simulateur de Fortuneo ne détaille pas le tarif de l’assurance, ING livre aussi son échéance mensuelle assurance comprise : 874 euros. Toutefois, la banque orange a complexifié sa grille de lecture courant mars : ING Direct a lancé un « taux préférentiel » en cas de « domiciliation des revenus ». Si l’emprunteur respecte cette condition, le taux tombe à 1,90%, ce qui permet de gagner environ 10 euros par mois. Pour un prêt sur 25 ans, le mieux-disant reste toutefois Boursorama Banque, avec un taux de 1,80% et une mensualité de 993 euros assurance inclue (23,33 euros de cotisation mensuelle).

Premier achat et prêt sur 20 ans : avantage ING Direct

Le même emprunteur, primo-accédant, ne doit pas nécessairement se tourner vers Boursorama. S’il peut se permettre d’emprunter la même somme sur 20 ans, alors ING Direct affiche le taux le plus compétitif, à 1,45% en optant pour la domiciliation des revenus, contre 1,55% chez Boursorama et 1,60% chez Fortuneo.

Reste un constat global : les taux des banques en ligne se positionnent en dessous des moyennes annoncées par les courtiers et par l'observatoire Crédit Logement-CSA, surtout sur 15 et 20 ans.

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Rachat de crédit sur 15 ans : avantage Fortuneo

Pour ces pure players bancaires, la compétition se joue aussi sur le rachat de crédit, surtout dans le contexte actuel de taux exceptionnellement bas. La simulation s'avère plus ou moins aisée selon les enseignes : Boursorama et ING Direct offrent une estimation de financement sur la base de quelques informations basiques (capital restant dû, taux et mensualité actuels, durée du crédit restante). En revanche, chez Fortuneo, il faut remplir le formulaire de demande de crédit et connaître le montant des indemnités de remboursement anticipé (IRA) pour obtenir une estimation.

Cette fois, notre emprunteur souhaite faire racheter un crédit souscrit voici très exactement 3 ans, à 3% sur 20 ans et d’un montant de 150.000 euros. Le capital restant dû (CRD) est actuellement de 126.730 euros, avec 17 années restantes, et sa mensualité de 869 euros assurance inclue. Cet emprunteur souhaite raccourcir son crédit à 15 ans. Premier test chez Boursorama : la filiale de la Société Générale propose un financement au taux de 1,25%, la nouvelle échéance étant de 787 euros (3). Si l’emprunteur accepte de domicilier ses revenus chez ING Direct, la proposition est extrêmement proche avec un taux de 1,25%. Sur 15 ans, c’est toutefois Fortuneo qui propose le financement le plus attractif : un taux de 1,10% pour une nouvelle mensualité de 783 euros assurance comprise. Dans tous les cas, le gain affiché sur le coût global du crédit est de plus de 30.000 euros.

Attention toutefois : depuis 2015, ING Direct et Boursorama se prêtent à un véritable chassé-croisé. Le mieux-disant change ainsi d’un trimestre à l’autre, parfois d’un mois ou d'une semaine à l’autre. Pour son arrivée sur ce marché, Fortuneo a choisi d’afficher des taux légèrement inférieurs mais rien ne permet d’affirmer que cette situation va durer. Surtout que deux autres banques en ligne, Monabanq et BforBank, prévoient de longue date de lancer leur offre de prêt immobilier. Leur arrivée pourrait relancer la course aux taux bas.

Voir aussi le baromètre des taux immobiliers dans les banques en ligne, et plus d'infos sur les crédits Boursorama, Fortuneo et ING Direct

Assurance emprunteur : quelles différences ?

Peu de différences notables à signaler sur l’assurance emprunteur. ING Direct et Boursorama font appel au même assureur, CNP Assurances. Filiale du Crédit Mutuel Arkéa, Fortuneo propose l’assurance de prêt d’une autre enseigne du groupe, Suravenir. Toutefois, si Fortuneo met en avant « trois formules de couverture » différentes, senior, sécurité et confort, avec un panel de garanties plus ou moins nombreuses, certains emprunteurs se voient imposer la couverture confort, la plus complète et donc la plus chère.

Dans le contexte actuel de taux bas, un emprunteur a tout intérêt à cibler le meilleur taux possible, en repoussant la question de l’assurance. Il peut en effet substituer son assurance emprunteur par une autre, à garantie équivalente, pendant un an, puis remplacer son assurance par une autre à chaque échéance annuelle.

Lire aussi : Nouvelle règle du jeu pour l'assurance emprunteur

(1) Taux annuel effectif global.

(2) Simulations effectuées pour un emprunteur célibataire de 30 ans, disposant d’un revenu net mensuel de 3.000 euros.

(3) A savoir : les simulations des trois banques prennent en compte différemment les IRA et la caution Crédit Logement, ce qui peut fausser la comparaison. Boursorama livre un financement ne prenant pas en compte IRA et caution, même si l’enseigne affiche une estimation de ces frais. Fortuneo intègre automatiquement ces frais au financement. Quant à ING Direct, le financement affiché inclut les IRA mais pas la caution, même si, là encore, la banque livre une estimation de cette caution. Pour les exemples cités dans l’article, nous avons considéré que l’emprunteur a un apport suffisant pour couvrir IRA et caution.

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© cbanque.com / BL avec MB / Avril 2017