Immobilier : faut-il toujours ouvrir un PEL pour constituer son apport personnel ?

Une tirelire et une maison
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Grand classique des produits d’épargne, le PEL a perdu de sa superbe avec un taux désormais à 1%. Ce retour « à la normale » a une vertu : rendre le PEL à nouveau utile en vue d’un crédit immobilier, avec un prêt épargne-logement à 2,20% à la clé. Est-il pour autant incontournable pour se constituer un apport personnel avant d'acheter ?

Voici 2 ou 3 ans, il n’y avait pas de débat : avec un taux garanti de 2,50% ou 2% pendant toute la durée de vie du plan, le PEL était un support extrêmement rentable, dans le contexte de taux bas, pour un placement sans risque. Depuis, la situation a changé. En 2017, la question d’ouvrir ou non un Plan épargne logement ne doit désormais plus uniquement être abordée par l'aspect épargne, mais aussi par l'aspect crédit.

Depuis août dernier, ouvrir un PEL ne garantit plus qu’une rémunération de 1%, soit 0,845% en déduisant les cotisations sociales. Mieux que l’immense majorité des livrets, certes, mais le PEL n’est plus l'aubaine de 2014 ou 2015. Avec ce retour à la normale, le ministre des Finances Michel Sapin affichait sa volonté d'en refaire un « outil de la politique du logement et du soutien public à l’accession à la propriété ». En effet, si vous conservez votre PEL 4 ans, il vous permettra d’emprunter un pécule à 2,20% sur 15 ans maximum dans le cadre d’un achat de résidence principale (1), tout en bénéficiant d’une prime d’Etat. Cet emprunt est même envisageable au bout de 3 ans de détention du PEL mais avec une prime d’Etat réduite de moitié.

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Miser sur le prêt PEL : un pari pour l’avenir

Avec des taux immobiliers encore très bas, le prêt PEL n’est pas compétitif ! Corinne Chastre, directeur marché grand public du réseau Caisse d’Epargne, le concède volontiers mais joue la carte de la prospective : « Les taux immobiliers remontent. Aujourd’hui, le marché se situe entre 1,50% et 1,75% en moyenne sur 15 ans. Avec le PEL actuel, les droits à prêt seront de 2,20% : à ce jour, cela reste hors marché, mais penser que ce taux soit compétitif dans 4 ans n’est plus une aberration. »

Impossible de savoir quel sera le niveau des taux en 2020 ou 2021. Toutefois, hors contexte exceptionnel de taux bas, 2,20% sur 15 ans peut effectivement être un taux intéressant pour un prêt complémentaire. Simple rappel : il y a 3 ans, en mars 2014, les prêts sur 15 ans se négociaient en moyenne à 2,91% selon l’observatoire Crédit Logement-CSA. Le prêt PEL, un pari potentiellement gagnant ? « Pourquoi pas ! », lance Jauffrey Ianszen, directeur réseaux et développement du réseau de courtage en crédit Immoprêt. « C’est clairement un pari, pour un projet à moyen terme. Cela correspond bien à des jeunes adultes de 22 ou 26 ans par exemple. »

Un atout pour obtenir un crédit immobilier ?

Outre l’aspect taux, le fait de disposer d’un produit à versement programmé, avec une obligation de 540 euros d’épargne par an, constitue-t-il un plus pour la future demande de crédit ? « Pour l’appréciation de la banque, c’est mieux d’avoir une épargne que l’on a constituée soi-même, plutôt que d’un apport provenant d’une donation des parents », explique le courtier Jauffrey Ianszen, tout en précisant que le support d’épargne utilisé pour constituer cet apport importe peu.

« Pour l’octroi de crédit, le fait de verser 45 euros par mois sur un PEL n’est pas déterminant », nuance toutefois Corinne Chastre, de la Caisse d’Epargne. « Le montant de l’apport constitué, quel que soit le support, est plus important. » Autrement dit : pour obtenir un prêt, il faut disposer d'une épargne, mais le PEL n'est pas indispensable.

10% d’apport personnel, c’est nécessaire ?

En février 2016, cBanque cherchait à savoir s’il était possible d’emprunter sans apport personnel. Réponse : possible, mais relativement rare. Et ce constat se serait renforcé ces derniers mois, les banques ayant légèrement resserré leurs critères d’octroi selon Jauffrey Ianszen, d’Immoprêt : « Sans apport, cela devient compliqué ! » Surtout pour une première acquisition de résidence principale, et pour des prêts sur 20 ou 25 ans. Combien faut-il accumuler avant de penser à acheter ? Un montant atteignant les 10% de l’opération est généralement cité en exemple. « Pour couvrir les frais de dossier, de notaire et de garantie, ce que réclament généralement les banques, il faut compter 10% », confirme Jauffrey Ianszen, avant d’ajouter : « Certaines banques, plus élitistes, demandent un apport couvrant les frais, plus 10% du prix d’achat, soit environ 20% de l’opération. »

Un produit d'épargne indémodable

Sans être indispensable pour un crédit immobilier, et même rémunéré à 1%, le PEL reste indémodable : « On vend toujours du PEL ! », appuie Corinne Chastre, de la Caisse d’Epargne. « Il fait partie des produits incontournables, quasi culturels, notamment pour les parents lorsqu’ils ouvrent des comptes pour leurs enfants. » Pour ce public, le PEL arrive selon elle en deuxième position, derrière le Livret A et devant l’assurance-vie. La responsable du marché grand public de l’Ecureuil décrit ainsi deux principaux profils de souscripteurs : d’une part « ceux qui ont un projet immobilier et épargnent pour se constituer un apport », d’autre part « ceux qui apprécient l’obligation de versement, l’épargne intégrant ainsi automatiquement le budget mensuel ». « Pour ces deux publics, la question du taux de rémunération est plutôt annexe », ajoute Corinne Chastre.

Bilan : vous avez moins de 25 ans et vous envisagez de devenir propriétaire dans 3 ou 4 ans ? Le PEL est probablement un bon pari, afin de bloquer un taux à 2,20% pour un pan de votre futur financement. Il n’est toutefois pas nécessaire de miser toute votre épargne sur le PEL. Dans le champ des placements au risque modéré et rapidement mobilisables, l’assurance-vie affiche des rendements potentiellement plus élevés. Cette réflexion vaut aussi pour des épargnants déjà propriétaires, en vue d'un déménagement, à condition toutefois qu’ils n’envisagent pas d’acheter un nouveau logement à très court terme.

Ce qu’il faut retenir

  • Disposer d'une épargne est nécessaire, surtout pour un premier achat immobilier. Cet apport personnel est généralement de 10% de l'opération.
  • Pour constituer cette épargne, le PEL n'est pas obligatoire mais garde de sérieux atouts.
  • Si vous ouvrez un PEL en vue d’un achat immobilier, il ne faut pas que ce projet soit à court terme, mais sur un horizon de 4 à 10 ans afin de pouvoir valider la rémunération du plan (2 ans de détention), les droits à prêt (3 ans) et l’intégralité de la prime d’Etat (4 ans).
  • Avec le PEL actuel, rémunéré à 1%, les droits à prêt permettront d’obtenir un emprunt, complémentaire au crédit bancaire principal, à un taux de 2,20%, pour l’achat d’une résidence principale.
  • Côté épargne, le PEL est un produit apprécié et indémodable, avec un versement obligatoire et une impossibilité de retrait partiel.

Plus d’infos sur le fonctionnement du PEL et du prêt PEL

(1) Le prêt PEL vient en complément d’un emprunt bancaire classique. Le montant finançable grâce au PEL est calculé en fonction des intérêts accumulés sur le Plan épargne logement. Ce montant est plafonné à 92.000 euros.

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© cbanque.com / BL / Mars 2017