Crédit immobilier et banque en ligne : pour qui, pour quoi ?

Une femme devant un ordinateur
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Boursorama, ING Direct, Fortuneo, et bientôt BforBank ou Monabanq : les banques en ligne se positionnent les unes après les autres sur le très stratégique et lucratif marché du crédit immobilier. Mais tous les emprunteurs peuvent-ils déjà en profiter ?

Depuis le début du mois, trois banques sur internet disposent d’une offre de crédit immobilier en ligne : Boursorama Banque, ING Direct et Fortuneo, qui a donc lancé son offre le 2 mars. Ces pure players se distinguent des banques traditionnelles par une offre volontairement transparente : un taux (TAEG) affiché pour donner un ordre d’idée, la possibilité de réaliser une simulation en ligne, un accord de principe immédiat après avoir complété le dossier, avec des conditions de financement précises, et un suivi de dossier (presque) entièrement en ligne sans avoir à prendre de rendez-vous. Avantageux ! Mais tout le monde ne peut pas profiter de ces offres : les banques en ligne ne financent pas les projets les plus complexes.

Quel montant emprunté ? Sur quelle durée ?

Une opération de 80.000 euros minimum, ou de 100.000 euros chez Fortuneo : côté montant, les trois enseignes sont raccord. Le financement peut grimper jusqu’à un million d’euros chez Fortuneo, 1,5 million chez ING Direct, et au-delà chez Boursorama.

Pour la durée, même constat : pas de différence notable. Les trois banques proposent des prêts sur les durées « classiques », de 7 à 25 ans, avec quelques particularités selon les enseignes. Aucune d’entre elles ne proposent de crédit sur des durées longues, comme les prêts sur 30 ans surtout sollicités par les ménages modestes. « Un choix commercial », justifie ING Direct.

Achat dans l’ancien

Vous projetez d’acquérir votre résidence principale, dans l’ancien ? Vous êtes dans le cœur de cible des banques en ligne. Elles proposent également toutes des financements pour les résidences secondaires. En revanche, seules ING Direct et Boursorama se positionnent sur l’investissement locatif résidentiel. Les trois banques refusent en outre les projets concernant des travaux seuls, l’achat d’un parking ou de locaux à usage professionnel.

Achat dans le neuf

Acheter un appartement ou une maison neufs et prêts à emménager ? Possible. Acheter sur plan (VEFA) ou faire construire ? Financement impossible. Aucune ne propose de prêt immobilier pour la construction individuelle. Pour une banque, l’achat en VEFA et la construction sont en effet des dossiers plus complexes à traiter et à suivre.

Prêt à taux zéro et autres prêts complémentaires

Ni Boursorama, ni ING Direct, ni Fortuneo ne proposent des financements incluant des prêts réglementés (PTZ, PAS, prêt conventionné, etc.). Aussi bien dans le neuf que pour un projet dans l’ancien incluant des travaux. En revanche, Boursorama et Fortuneo affirment pouvoir se positionner sur des projets avec un prêt patronal (Action Logement), un prêt aidé par une collectivité locale, ou encore (chez Boursorama) un prêt PEL ou CEL.

Financement avec un prêt relais

Votre projet d’acquisition nécessite une future revente du logement actuel et la souscription d’un prêt relais ? Seule Boursorama Banque propose ce type de financement « en complément de l’acquisition d’une résidence principale ».

Rachat de crédit

C’est le nerf de la guerre pour les banques en ligne ! Toutes financent les rachats et renégociations de crédit immobilier. Leur mode de fonctionnement, avec une simulation et une proposition de financement disponible en ligne, est calibré pour les emprunteurs souhaitant vérifier l’opportunité d’un rachat de crédit immobilier. Etrangement, aucune d’entre elles n’est à ce jour capable d’effectuer le rachat d’un crédit initialement découpé en plusieurs lignes. ING et Boursorama le promettent toutefois pour l’année 2017.

Garantie : Crédit Logement ou hypothèque ?

Fortement répandue dans les banques traditionnelles, la garantie hypothécaire du crédit immobilier n’est pas possible dans les banques en ligne. L’unique sûreté qu’elles acceptent est la caution de Crédit Logement, organisme filiale des grands groupes bancaires français. Une solution qui tend aussi à devenir majoritaire sur le marché du prêt immobilier.

Lire aussi : Peut-on transférer sa caution Crédit Logement dans une autre banque ?

Quel apport faut-il présenter ?

Voilà l’un des points de différenciation entre les trois banques en ligne proposant du prêt immobilier : Fortuneo exige un apport couvrant au minimum 10% de l’opération (sauf pour un rachat), frais de notaire et de garantie y compris, quand Boursorama ne réclame qu’une épargne suffisante pour couvrir les frais. ING Direct se positionne entre les deux : un apport couvrant frais de dossier, de notaire et de garantie, tout en « conseillant » d'être capable de couvrir 10% du prix du bien.

Quel profil d’emprunteur ?

Réservent-elles leurs financements à des emprunteurs disposant de revenus confortables ? Sur ce point, elles préfèrent ne pas répondre précisément, rappelant que leur offre est potentiellement accessible à tous les particuliers résidant en France. Elles n’affichent ainsi qu’une limite d’âge : 64 ans chez ING Direct, 73 ans chez Fortuneo. Boursorama se veut toutefois plus transparent, en livrant certains critères de sélection : un salarié doit être en CDI avec une période d’essai validée, un professionnel en libéral doit afficher une ancienneté de 3 ans minimum (1 an pour les professionnels de la santé), un délai qui passe à 5 ans pour tout chef d’entreprise. En outre, à ce jour, si Fortuneo finance les « projets particuliers » des professions libérales, ce n’est pas le cas pour les agriculteurs ou les commerçants. Quant au taux d’endettement maximum, aucune des banques n’a souhaité nous le communiquer.

Légère différence, aussi, sur l’exigence ou non d’ouverture d’un compte bancaire et de domiciliation des revenus. Chez Fortuneo, la domiciliation n’est pas exigée mais il faut détenir un compte dans la banque pour le prélèvement des échéances. Chez Boursorama et ING Direct, il est possible de prélever les mensualités sur un compte dans une autre enseigne mais, depuis la mi-mars, ING réserve un taux préférentiel aux emprunteurs qui domicilient leurs revenus.

Une offre ferme, non négociable

Les banques en ligne misant sur l’autonomie du client, avec un taux affiché dès la simulation, toutes proposent d’ajuster la durée de remboursement pour optimiser le coût du crédit ou le montant des mensualités. En revanche, elles ferment la porte à une négociation complémentaire une fois l’offre formulée.

Plus d'infos sur les offres de Boursorama, Fortuneo et ING Direct

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© cbanque.com / BL / Mars 2017

Commentaires

Publié le 26 mars 2017 à 11h31 - #1Camélia

Bonjour,
Vous ne parlez pas de la banque en ligne HELLO BANK qui propose elle aussi des prêts immobiliers. Selon une information orale de son service clients, cette banque financerait des projets dans le neuf (Contrat de Construction de Maison Individuelle) et avec le PTZ. La caution Crédit Logement serait obligatoire.
Avez-vous des informations sur ce sujet ?
Merci par avance

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Publié le 26 mars 2017 à 19h11 - #2Frédéric (cBanque)

Effectivement, Hello Bank propose l'offre de Crédit immobilier de BNP Paribas.
Cependant, contrairement aux banques citées dans l'article, il n'est pas possible pour une personne qui n'est pas cliente de faire une simulation puis une demande directement en ligne.

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