Défiscalisation : que penser des SCPI Pinel ?

Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI
Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI

Les SCPI dites « de rendement » affichent des rémunérations alléchantes, avec des moyennes dépassant les 4% annuels. Mais il ne faut pas espérer un même retour sur investissement avec les SCPI « fiscales », souscrites dans une optique de défiscalisation. Entretien avec le fondateur de MeilleureSCPI.com, Jonathan Dhiver.

Vous avez réagi à l’article « Défiscalisation : 5 erreurs à ne pas commettre », où était pointée la faible rentabilité des SCPI fiscales. Pourquoi ?

« Hors fiscalité, l’objectif de rentabilité d’une SCPI Pinel sera de 2% »

Jonathan Dhiver : « Parmi les différentes familles de SCPI fiscales, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Pinel affichent une qualité d’actifs bien supérieure. Comme le précisait votre article, pour l’immobilier, la règle est immuable : ''l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement''. Or nous avons réalisé une étude qualitative sur les SCPI fiscales, en s’intéressant aux critères géostratégiques des actifs détenus par ces sociétés : commerces à proximité, dessertes de transports, prix au m2, taux de vacance, taux de chômage, croissance de l’offre de logements, etc. Ces données permettent de constater que les SCPI investies sur de l’immobilier neuf [dispositif Pinel et auparavant Scellier ou Duflot, NDLR] disposent d’actifs de bien meilleure qualité, tout simplement car les biens sont davantage situés en Ile-de-France. Sur les SCPI Malraux ou de déficit foncier, nous sommes sur de l’ancien, plutôt en province, parfois à l’écart des villes, à cause de la nécessaire quote-part de travaux. Et il s’agit de rénovations lourdes, ce qui pèse sur le prix au m2 en cumulant travaux et prix d’achat. »

Mais il ne faut tout de même pas espérer un rendement de 4% à 5% pour les SCPI Pinel…

J.D. : « D’un point de vue purement financier, donc avant avantage fiscal, l’objectif de rentabilité d’une SCPI Pinel sera de 2%. Mais on constate souvent que les rendements s’approchent de 2,5% ou 2,8%. J’en profite toutefois pour préciser que les premiers dividendes ne sont généralement versés qu’entre la 3e et la 5e année sur une SCPI de type Pinel. C’est la raison pour laquelle nous conseillons d’échelonner les investissements, de façon à lisser les rémunérations. »

La chronologie d’une SCPI Pinel

Les particuliers investissent sur une SCPI dont la durée de vie est de plus d’une dizaine d’année. Pendant la période de collecte des fonds, la SCPI acquiert des immeubles. Puis ces biens sont mis en location. Les loyers permettent ensuite de verser les dividendes. La société vendra enfin ces immeubles après un vote en AG extraordinaire. Les investisseurs perçoivent alors des acomptes exceptionnels issus de l’éventuelle plus-value sur la vente des immeubles. C’est à l’issue de la liquidation que le solde est versé aux associés.

Côté fiscalité, la réduction d'impôt s'étale dans le temps, par exemple 2% du montant investi pendant 9 ans. La durée de vie de la SCPI étant supérieure, il faut donc prévoir des années de détention sans réduction d'impôt.

Avec les SCPI de déficit foncier et Malraux, faut-il donc espérer une rentabilité financière, hors fiscalité ?

J.D. : « Les investisseurs touchent tout de même des dividendes après quelques années de détention. Les coupons sont de l’ordre de 1,5%. »

A quels clients conseillez-vous ces produits ?

J.D. : « Concernant les SCPI de déficit foncier, elles intéressent souvent des clients qui enregistrent une grosse rentrée d’argent et qui souhaitent limiter leur imposition ponctuellement. Nous leur conseillons tout de même de répartir leur avoirs : du Livret A à l’assurance-vie en passant par la SCPI, de façon à disposer aussi de liquidités. »

Comparaison

MeilleureSCPI a réalisé des simulations incluant la fiscalité, donc après impôt sur le revenu, pour les différentes familles de SCPI et pour un contribuable sans revenus fonciers par ailleurs (taux marginal d’imposition de 30%). Pour un même investissement de 20.000 euros en 2016, avec une hypothèse « standard » selon cette plateforme, le rendement net global atteint 1,09% lors des meilleures années pour la société de déficit foncier, 1,09% en Malraux, 0,87% pour une SCPI monuments historiques et 3,09% pour la SCPI Pinel.

Combien de temps faut-il pour sortir d’une SCPI fiscale ?

J.D. : « Il faut partir du principe que ce n’est pas possible d’en sortir ! La société de gestion crée la SCPI, il achète des biens, il loue, puis il liquide généralement au bout de 15 ans. Ces produits sont imaginés pour l’avantage fiscal (1), donc les durées de détention correspondent à cela. Il faut savoir qu’il y a une décote importante en cas de sortie anticipée. »

« Il faut partir du principe que ce n’est pas possible d’en sortir ! »

Quid des frais ?

J.D. : « Les frais de souscription se situent entre 8% et 12% [Sont aussi prélevés, notamment, des frais de gestion annuels et des frais de cession, NDLR]. »

Des contribuables souhaitant défiscaliser en 2016, en vue de l’impôt sur le revenu à payer en 2017, peuvent-ils encore le faire ?

J.D. : « Techniquement, parmi les SCPI que nous référençons, Grand Paris Pierre Capitalisation, Ciloger Habitat Urban et Prestigimmo 3 sont encore accessibles. »

Plus d’infos sur le dispositif Pinel

(1) Chaque dispositif fiscal induit une durée de détention minimale des biens immobiliers. De 6 à 12 ans pour le Pinel. De 15 ans pour le dispositif « monuments historiques ».

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© cbanque.com / Propos recueillis par BL / Décembre 2016