Achat immobilier : comment fonctionne le prêt relais ?

  • Par
  • ,
Une personne qui donne de l'argent
© Bits and Splits - Fotolia.com

Le crédit relais permet à des emprunteurs d'acheter un nouveau logement avant de vendre l'actuel. Une solution qui peut effrayer à cause des risques qu'elle représente si la vente ne s'effectue pas aussi vite que prévu. Le point sur ce prêt parfois complexe, en 6 questions.

Quel montant peut avancer la banque ?

Le montant du prêt relais est établi en fonction de la valeur du bien à vendre. « Si le compromis de vente est déjà signé, l’avance peut représenter 70% de la valeur du bien », affirme la Fédération bancaire française (FBF) dans un guide dédié. Toujours selon la FBF, cette avance atteindra 60% « maximum » si un mandat de vente a été signé avec une agence immobilière. La banque peut aussi réclamer « plusieurs estimations », ou la réaliser elle-même, comme le Crédit Foncier qui juge cette étape « primordiale » à l’octroi du crédit relais.

Quel taux et quelle durée pour un crédit relais ?

Actuellement, les taux des prêts relais s’établissent à « 1,50% ou 1,55% » selon Jauffrey Ianszen, directeur réseau et développement d’Immoprêt, le plus souvent sur 2 ans. Des informations confirmées par le Crédit Foncier, qui le propose à 1,50% sur 2 ans, ou 3 ans pour un achat dans le neuf (VEFA) ou une construction. Des taux plus élevés que pour un crédit immobilier classique de 15 à 20 ans.

Quelles sont les différentes formules de prêt relais ?

Au moins trois formules de crédit relais sont envisageables. La première concerne l’achat d’un bien immobilier d’une valeur moindre ou équivalente au logement actuel : le prêt relais « sec », sans autre crédit associé. Il s’agit là uniquement d’une avance sur le prix de revente du bien.

Deuxième possibilité : le prêt relais associé à un crédit immobilier classique. Ce dernier permettra alors de financer l’achat d’un bien d’une valeur supérieure au logement actuel.

L’avis d'un banquier

Sophie Magnan, responsable département offre particuliers du Crédit Foncier : « Le crédit relais sec concerne le plus souvent des seniors qui quittent un logement pour plus petit, ou des propriétaires qui partent à la retraite en province. Le cas le plus classique, c’est un prêt relais accompagné d’un crédit complémentaire : l’un se limite à la période de transition, au court terme, l’autre concerne le long terme. »

Troisième possibilité : le prêt « achat revente ». Si un crédit est en cours, pour l'ancien logement, la banque va le racheter et réaliser un montage financier global, qui inclut là encore un prêt relais et un prêt long terme classique. Cette solution est avant tout disponible chez les mutualistes, autrement dit le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire, précise Jauffrey Ianszen, d’Immoprêt. Elle va aussi plutôt impliquer un changement de banque, alors que les autres formules permettent de rester dans sa banque actuelle.

Exemple de prêt « achat revente »

Un couple achète sa résidence principale en janvier 2013 pour 250.000 euros, en empruntant 200.000 euros à 3,50% sur 20 ans. Avec l’assurance emprunteur, leur échéance mensuelle dépasse 1.200 euros. En ce début d'automne, il achète un nouveau logement, d'une valeur de 300.000 euros.

cBanque a demandé au courtier Immoprêt de réaliser une solution de financement avec ce scénario. Dans une logique d'optimisation financière, Immoprêt propose un financement global « achat revente », avec trois crédits distincts :

1 - Prêt relais de 175.000 euros à 1,50% : ce montant représente 70% du bien à vendre. Le capital et les intérêts ne seront payés qu'au moment de la vente.

2 - Prêt immobilier principal sur 20 ans de 252.316 euros à 1,20% : il s'agit du crédit qui sera conservé à l'identique une fois le bien vendu. Mensualité avec assurance : 1.246 euros, un montant proche de la mensualité actuelle.

3 - Prêt complémentaire sur 20 ans, dont 1 an de différé, de 72.000 euros à 1,20% : ce crédit a vocation à être remboursé intégralement, par anticipation, lors de la vente. Il a deux utilités. Le différé permet de ne pas alourdir les mensualités, pendant la première année (l'emprunteur paie toutefois chaque mois les intérêts et l'assurance). Son montant a été déterminé de telle manière qu'une vente au prix estimé dans les 12 mois permet de le rembourser en intégralité.

Ce montage a donc été optimisé pour une vente lors de la première année du prêt relais. Si l'emprunteur ne parvient pas à vendre dans ce délai, il devra commencer à rembourser le capital du troisième prêt.

Quelle mensualité pendant la période de transition ?

« Le plus souvent, les emprunteurs optent pour un prêt relais accompagné d'un crédit complémentaire avec différé », explique Jauffrey Ianszen, d’Immoprêt. « Ainsi, avant la vente, ils ne paient que les mensualités de leur crédit initial, et l'assurance emprunteur pour les nouveaux prêts. »

Un prêt relais qui s’éternise, combien ça coûte ?

Les banques n'optent pas toutes pour la même formule concernant les intérêts : certaines les réclament mensuellement, avec les cotisations d'assurance emprunteur, d'autres au moment du remboursement global. Mais, comme le capital n'est remboursé qu'à l'heure de la revente, chaque mois qui s'écoule lors de la période de transition est synonyme de coût supplémentaire pour l'emprunteur. Ce dernier a donc tout intérêt à vendre son bien au plus vite.

Le coût du relais sur 2 ou 12 mois

Retour sur notre exemple d'un montage de prêts « achat revente ». Lors de la période de transition, les emprunteurs ne paient que la mensualité du prêt principal. Avec les assurances des deux autres prêts, cela représente un peu plus de 1.300 euros par mois.

Vente au bout d'un an. C'est le scénario envisagé au départ par Immoprêt. Le coût de cette « facilité de trésorerie » est de 4.230 euros. Composé d'une part des intérêts et de l'assurance du prêt relais, pour 3.168 euros. Et d'autre part de 1.062 euros pour le prêt complémentaire (intérêts + assurance).

Vente au bout de 2 mois. Dans ce scénario plus avantageux, le coût du prêt relais n'est plus que de 528 euros, et celui du prêt complémentaire de 180 euros, soit 708 euros au total.

Que se passe-t-il si vous ne vendez pas dans les 2 ans ?

Le prêt relais s’arrête quand la vente de l’ancien logement est close. Au terme du délai de 2 ans, « la banque peut exiger le remboursement du crédit relais », comme le souligne la fédération bancaire, en précisant qu’« aucune reconduction de crédit n’est automatique ». Dans la pratique, il faudra négocier avec la banque pour trouver une solution.

La procédure préventive de la banque

« Nous recontactons l’emprunteur 6 mois avant la fin de son crédit relais pour vérifier avec lui que le prix de vente de son bien est en adéquation avec les prix du marché », explique Sophie Magnan, du Crédit Foncier. « Dans l’hypothèse où le bien n’est toujours pas vendu au bout des 2 ans, deux éventualités : si l’emprunteur a obtenu une promesse de vente, nous prolongeons le prêt relais ; sinon nous pouvons étudier la possibilité de transformer le prêt relais en crédit à long terme. »

Lire aussi : Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d'acheter ?

Partager cet article :

© cbanque.com / BL avec Frédéric VERGNE / Novembre 2016