Prêt immo : faut-il encore rembourser par anticipation ?

Une femme qui hésite pour ses finances
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Vous avez reçu une importante somme d’argent ? Faut-il en profiter pour épargner, ou pour rembourser votre crédit immobilier ? Les taux bas ont changé la donne. Explications.

Nadia et Morgan ont emprunté 200.000 euros à 2% en mars 2016 pour acheter leur résidence principale. Un taux compétitif pour un crédit sur 20 ans. En septembre, Nadia perçoit un héritage de 40.000 euros. Dilemme : doivent-ils utiliser ce pécule pour alléger leur crédit, ou en profiter pour épargner ? D’un strict point de vue financier, le remboursement anticipé gagne presque à tous les coups.

Exemple : le match crédit vs épargne

Nadia et Morgan choisissent d’utiliser toute cette somme pour alléger leur crédit. En faisant un remboursement anticipé de 40.000 euros en octobre, malgré les 400 euros de pénalités (IRA), ils réduisent leur crédit de 4 ans et demi, ce qui leur permet d’économiser plus de 16.200 euros sur les intérêts et plus de 2.800 euros sur l’assurance (taux de 0,35%). Soit plus de 18.600 euros gagnés sur le coût initial de 56.800 euros !

Sur la même durée, les 15 ans restants, il faudrait trouver un placement garantissant un taux net de tous prélèvements sociaux et fiscaux de 2,58% pour gagner autant d’argent, en plaçant ces 40.000 euros. D’un pur point de vue financier, autant dire que le remboursement est (quasi) imbattable !

Lire aussi : Ce que vous rapporte un remboursement anticipé

Et si les taux remontaient ?

Voilà pour la théorie. Mais cette conclusion n’est valable qu’à court terme. « Sur le long terme, cette photographie peut changer », confirme Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi. « Les taux sont très bas. A terme, ils ne peuvent que remonter. Pourquoi alors se priver d’un crédit pas cher, à taux fixe ? » En effet, en cette période de taux bas, le prêt immobilier permet de bloquer un taux d’intérêt faible, avantageux pour l’emprunteur. Or le taux fixe est une spécificité du crédit.

Côté épargne, sauf à détenir un « vieux » Plan épargne logement à 2,50% ou plus, il existe aujourd’hui peu de supports garantissant un taux fixe avantageux pendant plusieurs années. Surtout, dans 2, 3 ou 6 ans, si les taux remontent, il sera toujours possible de passer d’un produit d’épargne à un autre pour profiter des plus rémunérateurs. En revanche, pour le crédit, une fois qu’un remboursement anticipé est réalisé, il ne sera plus possible de faire marche arrière. En d’autres termes, si l’on parie sur une remontée des taux, à terme, mieux vaut conserver son pécule.

Et si les taux restaient durablement bas ?

Bien peu d’observateurs se risquent à faire des prévisions précises sur l’évolution des taux en 2017 et lors des années suivantes. Mais beaucoup s’accordent sur le contexte de taux durablement bas, pour l’épargne comme pour le crédit. Dans ce cas, le pari de l’épargne aura été perdant, financièrement parlant. Cependant, en cas de nouvelles baisses significatives des taux immobiliers, les emprunteurs pourront toujours racheter ou renégocier leur crédit pour en alléger le coût.

D’autres arguments, moins hypothétiques, penchent en faveur du placement plutôt que du remboursement. Interrogés sur ce même cas concret, un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) et un courtier en crédit ont ainsi livré le même conseil : conserver l’argent. L’un est pourtant spécialiste de l’épargne et l’autre du crédit. Mais l’un comme l’autre livre le même argument principal : la souplesse !

Epargner : de la souplesse pour prévenir les coups durs

« Si vous remboursez et que demain vous avez un pépin, ou que vous perdez votre emploi, comment faites-vous ? », interroge Yves Gambart de Lignières, CGP indépendant. « Vous contractez un crédit conso ? Là le gain financier sur le coût du crédit serait caduc ! » En particulier dans le cas d’un jeune couple ayant optimisé son taux d’endettement, Yves Gambart de Lignières opte pour l’épargne, en conseillant surtout de placer cet argent sur des placements liquides, par exemple une partie sur un Livret A pour en disposer à tout instant, le reste sur une assurance-vie, en privilégiant le fonds en euros et « en évitant les fonds actions ». « Tout dépend de la composition du patrimoine des emprunteurs », nuance le CGPI, mais selon lui « il ne faut pas rembourser », quasiment dans tous les cas : « Cela permet de conserver une liberté qui vaut beaucoup d’argent ! »

Par ailleurs, si les emprunteurs ont emprunté un montant maximum pour acquérir leur logement, le courtier en crédit Philippe Taboret voit cette rentrée d’argent comme une opportunité : « Ils peuvent réaliser des travaux ou effectuer des achats qu’ils ne pouvaient s’offrir quelques mois plus tôt. Car pour ce profil d’emprunteurs, la résidence principale est aussi leur principal placement. Donc autant soigner ce bien en priorité. »

Rembourser : si les mensualités sont trop importantes

La liberté qu’apporte cette entrée d’argent peut tout de même servir à alléger le prêt immobilier. Mais pas pour réduire la durée de l’emprunt, plus dans une logique de gestion de budget à plus court terme : « Si les emprunteurs ont trop forcé sur leur endettement et qu’ils s’en rendent compte au bout de quelques mois, un remboursement anticipé peut permettre de réduire les mensualités », reconnaît Philippe Taboret. Objectif : retrouver du pouvoir d’achat.

Le directeur général adjoint de Cafpi transpose cette même logique à un autre type de profil : « Lorsque l’on approche de la retraite et que le budget est restreint, mieux vaut chercher à abaisser les charges mensuelles pour se ménager une zone de confort. » Deux cas de figure qui rejoignent un argument bien plus subjectif : l’aspect psychologique. Certains emprunteurs préfèreront toujours alléger leur dette. « C’est très personnel, et cela vaut tous les arguments », convient Philippe Taboret, même s’il conseillera systématiquement le contraire.

Ce qu'il faut retenir

A court terme et financièrement parlant, effectuer un remboursement anticipé est souvent plus rentable qu'épargner.

A moyen et long terme, il peut être plus malin de profiter pleinement des taux bas actuels sur le crédit. En anticipant une remontée des taux, l'emprunteur profitera toujours d'un crédit « pas cher » et, à terme, d'un meilleur rendement sur ses placements.

Suivant votre situation, vous pouvez également choisir de baisser vos mensualités pour alléger votre budget mensuel.

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© cbanque.com / BL avec Marie de BEAUDRAP / Octobre 2016

Commentaires

Publié le 17 octobre 2016 à 08h09 - #1dc92
  • Paris
  • 49 ans

L'exemple du remboursement est intéressant. Pour être complet, il faut ajouter que :
- les 400€ d'IRA ne sont généralement pas dus lorsque les fonds pour le remboursement proviennent de son épargne personnelle
- le remboursement de 40000€ équivaut souvent pour l'assureur à une diminution du capital emprunté. Donc la future prime mensuelle sera moins importante en plus d'être moins longue à payer
Le gain pour l'emprunteur du remboursement anticipé est donc encore plus important

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Publié le 17 octobre 2016 à 19h44 - #2TousLesPlacements

Est-il si déraisonnable de penser qu'on peut facilement trouver un placement rapport plus de 2,5 % net sur une durée d'investissement de 15 ans ??? Je ne le pense pas.
Autant pour du court terme ça peut être compliqué, autant sur une durée aussi longue on peut se permettre d'opter pour des supports dynamiques (actions par exemple) qui permettent d'envisager des performances largement supérieures.
Je pense même que sue une telle durée c'est ne pas prendre de risque qui serait un risque.

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Publié le 17 octobre 2016 à 20h05 - #3dc92
  • Paris
  • 49 ans

Clairement oui, dans un contexte de taux bas, où d'ici 1 an ou 2 les taux d'assurance-vie ne seront même plus garantis, où la fiscalité sur l'épargne va augmenter pour payer les dérives en matière sociale, il est très hypothétique de penser qu'on peut arriver à 2,58% nets en moyenne sur 15 ans. Alors que rembourser partiellement son pret par anticipation assure un gain immédiat

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Publié le 19 octobre 2016 à 10h43 - #4Michel34
  • Homme
  • Montpellier
  • 64 ans

Sur une durée longue un support en SCPI assurance vie est susceptible de faire mieux .
Le risque sur l'immobilier est tout aussi important que celui de posséder un bien immobilier.
Si l'immobilier venait à baisser le propriétaire doit savoir que son bien immobilier va aussi perdre de la valeur.
Il est quand même plus rassurant de rembourser et de ne plus avoir de dette.

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