Entre la fin 2010 et la fin 2015, le crédit immobilier moyen, pour une résidence principale, a augmenté de 45.000 euros ! La seule hausse des prix n'explique pas tout selon le HSCF et l’ACPR.

873 milliards d’euros : c’est l’encours global des crédits à l’habitat des particuliers en avril 2016, selon la Banque de France. Evidemment un record historique ! Il était de 866 milliards à la fin 2015, d’un peu moins de 714 milliards à la fin 2010, et de 450 milliards à la fin 2005. Dans son rapport annuel 2015, publié à la mi-juin, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) constate, lui, que la « dette immobilière des ménages » (1) est à un « niveau historiquement élevée », tout en jugeant qu’elle « reste maîtrisée ». Le HCSF souligne ainsi que la « prévalence des taux fixes protège les ménages du risque de remontée des taux ».

+44% en 5 ans pour les primo-accédants

Cette envolée de la dette immobilière s’accompagne, d'année en année, d’une augmentation du montant moyen des crédits octroyés aux emprunteurs. Pour ceux qui achètent leur résidence pour la première fois, les primo-accédants, le prêt moyen est ainsi passé de 110.000 euros fin 2010 à environ 158.000 euros fin 2015 selon les données livrées par le HCSF. Soit une augmentation de 48.000 euros (+44%) en 5 ans !

Globalement, pour tous les emprunteurs achetant leur résidence principale – hors primo-accédants –, le financement bancaire a augmenté de 45.000 euros, en passant d’un peu moins de 120.000 euros fin 2010 à près de 165.000 euros fin 2015. Autrement dit : plus de 37% d’augmentation ! L’emprunt moyen pour un investissement locatif a lui évolué de façon plus erratique, en tutoyant les 135.000 euros à l’automne 2011, pour retomber sous les 120.000 euros en 2013 et repasser la barre des 130.000 euros à la fin 2015.

Un plus faible apport personnel

Comment expliquer cette forte hausse du montant moyen des prêts immobiliers ? Le HCSF base son analyse sur les données que l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) publiera en juillet 2016 dans son rapport sur le financement de l’habitat. Dans le rapport publié l’été dernier, l’ACPR livrait déjà des éléments d’analyse sur cette envolée du prêt moyen, toutes catégories confondues, de 110.016 euros en 2009 à 145.232 euros en 2014. Une conséquence de la hausse des prix ? Pas uniquement : « L’évolution [du prêt moyen] est (…) déconnectée de celle des prix de l’immobilier résidentiel depuis 2011 », coupe l'ACPR, le prix des logements anciens s’étant légèrement érodé de 2011 à 2014 selon l’Insee.

Plusieurs éléments concourent à cette hausse du montant des emprunts. Les durées de crédit restent élevées : près de 19 ans en moyenne selon l’ACPR, en 2014. Le revenu moyen de l’ensemble des emprunteurs, à l’octroi, a augmenté de 26.374 euros annuels en 2009 à 32.083 euros en 2011 puis 34.101 en 2014. Le « taux d’endettement » à l’octroi se stabilise « à un niveau élevé ». Mais, surtout, le poids de l’apport personnel dans le coût de l’opération a diminué depuis le début de la crise financière : il est retombé à environ 18% en 2014, après être grimpé à près de 24% en 2008.

Une dette allégée grâce aux taux bas

Dernier élément favorisant des emprunts élevés : « la baisse des taux d’intérêt », comme le souligne le HCSF dans son rapport 2015. Les taux bas ont « fortement contribué à alléger la charge de la dette des nouveaux emprunteurs, de sorte que le taux d’effort moyen (défini comme le rapport de la dépense en logement d’un ménage à son revenu) a reculé en 2015 pour s’établir à 29,4% contre 29,8% en 2014 ». En 2016, avec des taux au plus bas, des prix stables et des durées toujours aussi allongées, le montant des prêts immobiliers devrait continuer à progresser.

(1) La dette immobilière des ménages atteint même 964 milliards d’euros selon le HCSF, qui reprend des statistiques de la Banque de France, car les ménages englobent les particuliers mais aussi les entrepreneurs individuels.