Prêt à taux zéro : quelles sont les véritables nouveautés du PTZ 2016 ?

Comme Nicolas Sarkozy en 2011, le président de la République François Hollande a choisi d’activer le levier du Prêt à taux zéro pour accélérer la reprise du marché de l’immobilier en France. Le point sur les promesses affichées par ce « renforcement Hollande ».

Sarkozy 2011, Hollande 2016 : à 5 ans d’intervalle, deux présidents de la République ont choisi, en fin de mandat, d’utiliser le Prêt à taux zéro pour améliorer leur bilan en matière d’immobilier et d’accès à la propriété. Tout sauf une coïncidence, sans doute. La manière dont les deux chefs de l’Etat successifs s’emparent de ce levier est d’ailleurs assez symptomatique de leur mode d’exercice du pouvoir. En lui accolant un « + », Nicolas Sarkozy avait transformé le PTZ, conçu à l’origine comme un coup de pouce pour aider les ménages modestes à accéder à la propriété, en dispositif universel bénéficiant à l’ensemble des primo-accédants quel que soit leur niveau de revenus, leur situation géographique et le type d’opération qu’ils souhaitaient mener. Résultat : un succès, sans doute, mais qui aura contribué à maintenir, malgré la crise, les prix de l’immobilier à un très haut niveau.

Le renforcement annoncé par François Hollande, et détaillé en début de semaine, apparaît plus prudent, même si le gouvernement a provisionné 2,1 milliards d’euros pour le financer. Au-delà du « coup de com' » organisé autour de ce produit très populaire, le « renforcement Hollande » améliore le dispositif sans le révolutionner. Le point sur les nouvelles mesures dévoilées, sous réserve bien sûr de leur adoption en l’état dans le cadre du projet de loi de finances pour 2016, et de la publication des décrets correspondants.

Des plafonds de revenus revalorisés

C’est LA mesure mise en avant dans la communication gouvernementale. En 2016, plus de Français - et notamment la « majeure partie des locataires », promet l’amendement gouvernemental présenté le 11 novembre - pourront bénéficier d’un Prêt à taux zéro. Mais pas tous les Français : le PTZ 2016 conserve le principe des plafonds de revenus, variables selon la localisation du logement et la composition du foyer, tout en les relevant.

Voici, à titre d’exemple, les revenus maximum applicables en 2016 pour un couple avec deux enfants :

On le constate, dans la colonne « Augmentation » : le gouvernement a fait le choix de porter plus particulièrement l’effort sur les zones B1 et B2, qui correspondent globalement aux grandes et moyennes agglomérations urbaines. A l’inverse, la zone A - Paris et sa périphérie, Lyon, Marseille, Lille, la Côte d’Azur, la zone frontalière genevoise -, celle où la tension entre l’offre et la demande de logement est la plus forte, bénéficie certes d’un relèvement, mais plus contenu.

Lire aussi : PTZ 2016 : quels sont les revenus pour y avoir droit ?

La quotité en hausse, les garde-fous maintenus

Autre mesure mise en avant par le gouvernement : à compter du 1er janvier 2016, le PTZ devrait permettre de financer jusqu’à 40% de l'achat d’un logement, contre 18% à 26% selon les zones actuellement. Une nouvelle quotité, revue nettement à la hausse, qui s’appliquera indifféremment sur l’ensemble du territoire et que le logement soit neuf ou ancien (à condition d'y faire des travaux et hors HLM), si l’on en croit le récent amendement gouvernemental.

Pour mémoire, le PTZ 2015 prévoit néanmoins certains garde-fous, dont on suppose, en l’absence d’indication contraire, qu’ils seront maintenus en l’état en 2016. Il s’agit notamment du plafonnement du montant de l'opération, en fonction de la localisation du logement acheté et du nombre de personnes composant le foyer. Ainsi, à titre d’exemple, le montant maximum retenu pour l'opération est de 270.000 euros pour un couple avec deux enfants en zone B1, même si le montant réel de leur achat immobilier est supérieur.

Le correctif de l'effet d'aubaine, qui fixe à un neuvième du montant total de l’opération, au minimum, le niveau de revenus pris en compte pour déterminer l’éligibilité au PTZ et son montant, est également toujours d'actualité. Ainsi, pour un foyer souhaitant acheter un logement pour un total de 450.000 euros, les ressources retenues sont au minimum de 50.000 euros. Enfin, rien n’indique non plus une remise en cause de la règle qui veut que le montant du PTZ ne peut excéder celui des autres prêts finançant l’opération. Conséquence : une augmentation de l'apport fera toujours mécaniquement baisser le PTZ en 2016.

Le différé de remboursement généralisé

Conséquence du relèvement de la quotité à 40%, le gouvernement a annoncé la généralisation du différé de remboursement du PTZ. Actuellement, il existe cinq profils de remboursement, qui dépendent du niveau de revenus, de la localisation du logement et de la composition du foyer accédant à la propriété. Seuls les trois premiers profils, les plus modestes, bénéficient d’un différé de remboursement, de 14, 11 ou 8 ans, selon les cas.

Voir à ce propos, notre page sur les durées de remboursement du PTZ

En 2016, promet le gouvernement, tous les profils en bénéficieront. La grille est également simplifiée, passant de cinq à trois cas de figure, comme le détaille le tableau ci-dessous :

Au final, il s’agit donc d’une bonne nouvelle, particulièrement pour les ménages sans enfants, et ceux bénéficiant des revenus les plus confortables, qui pourront accéder au PTZ 2016 sans craindre de faire face à de trop lourdes mensualités en début de remboursement.

Le PTZ dans l’ancien sur l’ensemble du territoire

Réservé au neuf entre 2012 et 2014, le PTZ a fait son retour, depuis le 1er janvier 2015, pour l’acquisition d’un logement ancien. Un retour, toutefois, sous conditions : pour en bénéficier actuellement, il faut s’engager à effectuer d’importants travaux de réhabilitation, à hauteur d’au moins 25% du coût total de l’opération. De plus, ce retour est limité géographiquement à un peu moins de 6.000 bourgs en perte de vitesse démographique. Résultat : un succès très mitigé, avec seulement 436 opérations financées à la mi-2015. Un chiffre qui devrait être considérablement plus élevé l’an prochain.

En 2016, le « PTZ réhabilitation » s’appliquera en effet sur l’ensemble du territoire, y compris dans les grandes villes. Une aubaine, notamment, pour les ménages urbains en quête de maisons ou d’appartements à rénover.