La fin de l’année approche, et c’est déjà l’heure des bilans. En matière de production de crédits immobiliers, 2013 aura plutôt été une bonne année, meilleure que prévu en tout cas, pour les courtiers et les banques, grâce aux taux bas et au rachat de crédits.

On n’a cessé de le constater tout au long de l’année : en matière de crédits immobiliers, 2013 restera dans l’histoire comme une année de taux historiquement bas. Après 19 mois de baisse consécutifs (depuis janvier 2012), Le plancher a été atteint en juillet, avec des taux moyens, tout type de prêts et durées confondus, proche des 3%. Depuis, le retournement de tendance a été réel mais très modéré, malgré certains événements de mauvaise augure comme la dégradation de la note de la dette française (de AA+ à AA) par Standard & Poor’s, début novembre. Et certains courtiers constatent même un retour des baisses dans certaines enseignes en fin d’année. « Contre toute attente, 30% des banques ont abaissé leur taux de crédit immobilier au mois de novembre, de 0,10% à 0,20% (…) », commente ainsi Joël Boumendil, le patron du courtier ACE.

Où en sommes nous actuellement ? Les courtiers en crédit immobiliers continuent d’afficher des moyennes de meilleurs taux négociés inférieurs à 3% pour ces emprunts immobiliers sur 20 ans. C’est le cas d’ACE (2,95% en novembre, 3,25% sur 25 ans) ou encore de Cafpi (2,87% en décembre, 3,84% sur 25 ans).

Les primo-accédants aux abonnés absents

Toutefois, ce contexte de taux bas n’aura pas profité à tout le monde. Une autre caractéristique de l’année 2013 a en effet été la quasi-disparition des primo-accédants de la population des emprunteurs. « (…) Du fait de la situation économique et des craintes qui pèsent sur l’emploi, les ménages financièrement les plus fragiles hésitent à s’endetter », constate Cafpi, dans sa météo des taux du mois de décembre. Au contraire, les secundo-accédants sont là : « (…) après une année 2012 d’attentisme, [ils ont] relancé leurs projets immobiliers, [prenant] à leur compte les nouvelles données économiques et [adaptant] leur comportement d’achat », poursuit Cafpi.

Cette absence est-elle liée aux critères d’octroi des banques ? Oui, selon ACE, qui note encore en cette fin d’année « un durcissement (…) et un allongement des délais de réponses ». Non, si l’on en croit Cafpi : « Les banques disposent des solutions adaptées pour le financement des primo-accédants les plus fragiles. Emprunts à 100%, emprunts sur 30 ans sont accessibles… Encore faut-il que ces ménages reprennent confiance en cette période difficile. » « La mise en place d’une aide dans l’ancien destinée aux primo-accédants les plus fragiles pourrait faire de 2014 un très bon cru », conclut ainsi Philippe Taboret, le patron de Cafpi.

Lire par ailleurs : Immobilier : « Je finance tous les jours des emprunteurs qui gagnent 2.000 euros par mois » (Cafpi)

Le rachat de crédits en sauveur

Tout le monde est d’accord : malgré les difficultés de certaines catégories d’emprunteur, malgré le repli des ventes de biens, l’année 2013 restera comme un bon cru pour les banques et les courtiers. Selon ACE, la production totale de crédits devrait atteindre 140 milliards d’euros, 20 milliards de plus qu’en 2012. En effet, grâce aux taux bas, les opérations de rachats de crédits ont atteint des sommets. « (…) la renégociation a représenté jusqu’à 25% de l’activité de Cafpi sur les premiers mois de l’année, pour revenir aujourd’hui à la normale, autour de 10% », confirme le courtier.

Meilleurtaux, de son côté, estime à 16 milliards d’euros la seule production liée aux regroupements de crédits en 2013. Dans un communiqué publié ce mardi, la filiale de BPCE fait l’apologie de cette solution, « opportunité saine et rationnelle pour de nombreux emprunteurs ». « Contrairement aux idées reçues, le rachat de crédits n’est pas destiné aux surendettés - qui n’y sont d’ailleurs pas éligibles - mais à tous les particuliers ayant deux crédits et plus en cours. Ainsi, près de 20% des Français sont potentiellement concernés », explique Eric Ghiringhelli, directeur du rachat de crédits du courtier, qui fournit quelques statistiques sur sa production 2013. Huit emprunteurs ayant effectué un regroupement de crédits sur dix sont ainsi des salariés, les autres se partageant entre retraités et professions indépendantes. Ils ont en moyenne 46 ans. Le montant moyen racheté est de 37.700 euros dans le cas de crédits à la consommation et 118.000 euros pour du crédit immobilier.