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Immobilier : l'effondrement des prix est-il inéluctable ?

Par cBanque - Lundi 5 novembre 2012 à 16h33 - 14 commentaires

Analyse et décryptage - Mots-clés : Banques, Crédit / emprunt, Immobilier, Logement, Taux.

Immeubles hausmanniens
© JP Bounine - Fotolia.com

D’un côté, des ventes en chute libre, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, malgré des taux de crédits historiquement bas ; de l’autre, des prix qui ne baissent que très faiblement. Pour le cabinet Primeview, cette situation paradoxale ne pourra pas durer éternellement, et va déboucher sur une forte baisse des prix de l’immobilier dans les cinq à dix années à venir. Explications.

Depuis le début de l’année 2012, le marché de l’immobilier nage en plein paradoxe. D’un côté, l’activité immobilière affiche des signes de crise. Pour la Fnaim (1), le nombre de transactions dans l’ancien a baissé de 15% en 2012 par rapport à 2011. C’est aussi le cas des mises en chantier de logements neufs : −17,6% sur un an au 3e trimestre, selon les chiffres officiels du ministère du Logement. Le repli est encore plus sévère pour le crédit immobilier, dont la production, selon l’Observatoire Crédit Logement du mois d’octobre, est en repli de 30,5% sur les neuf premiers mois de l’année 2012, et ce malgré des taux proches des plus-bas historiques.

Pourtant, dans le même temps, les prix des logements, en moyenne, ne baissent que faiblement : −1,1% sur un an au 3e trimestre, toujours selon la Fnaim. Ils continuent même de progresser à Paris, où les notaires ont constaté un nouveau record du prix au m2 cet été, à 8.440 euros.

Une capacité d’emprunt « dopée »

Cette situation est-elle tenable sur le long-terme ? Non, estime Primeview. Le cabinet indépendant de recherches économiques fait partie des quelques spécialistes accréditant l’existence d’une bulle immobilière en France. Et pour lui, elle a déjà commencé à se dégonfler. Ainsi, dans sa dernière étude en date sur la question (2), Primeview prévient : « Tous les leviers qui ont permis la hausse des prix de la pierre vont progressivement disparaître. »

Le cabinet estime que depuis 1998, la croissance de l’immobilier (+161%) a été portée, au deux tiers, par l’assouplissement des conditions de financement : la baisse des taux d’intérêt, l’allongement de la durée des prêts et la moindre exigence des banques en matière de taux d’apport. Résultat : la capacité d’emprunt des particuliers a été en quelque sorte « dopée ». Mais cette époque est révolue. « (…) Les établissements financiers [sont] désormais dans l’œil du cyclone d’un durcissement de réglementation (nouvelles exigences de ratios de fonds propres avec la réglementation Bâle III) », écrit ainsi Primeview.

Ce nouvel environnement post-crise aura deux principales conséquences pour l’emprunteur français, selon le cabinet : une légère hausse des taux, de l’ordre d’un point, mais surtout une forte baisse de la durée moyenne des prêts immobiliers. De 20 ans environ aujourd’hui, Primeview anticipe un retour à 14 ans. « Le cumul [des deux] devrait créer un trou d’air conséquent sur la capacité d’achat des emprunteurs, entre −23% et −34% dans les années à venir (…) En ajoutant à cela la disparition progressive du soutien inconditionnel que l’Etat portait au secteur depuis plus de 15 ans, tous les paramètres semblent réunis pour que l’immobilier français rentre dans le rang : nous prévoyons ainsi une baisse de –30% à –40% des prix de la pierre dans les 5 à 10 années à venir. »

(1) Fédération Nationale de l’immobilier, principale organisation syndicale du secteur, qui regroupe 12.000 entreprises.

(2) « Vers une baisse massive de l’immobilier en France (3/3) »

© cbanque.com / VM / Novembre 2012

Vos commentaires

Pierre
05/11/2012 à 18h31 - #1
La forte baisse attendue va commencer dès la fin de cette année et s'amplifier en 2013.Les prix devraient être divisés par 2 dans 3 ans et ensuite stagner ou très peu évoluer.
scaggio
06/11/2012 à 07h29 - #2
Bla bla bla ces experts. Chaque fois qu'ils font des prévisions ça ne va jamais dans le sens de ce qu'ils ont dit. Ce que je vois c'est qu'en plein coeur de la crise les prix stagnent ou montent toujours. J'ai vraiment du mal à croire à une baisse générale des prix sur toute la France. Sur Paris, Lyon peut-être, mais le restant de la France je n'y crois pas.
gb66
06/11/2012 à 10h43 - #3
bein voyons! les experts manieraient ils la boule de crystal?? je ne crois pas, certaines banques en difficultées avec BALIII se plaisent à raconter que les financement sur les durée sup à 15 ans vont s'arrêter! FOUTAISE, les banques prêtent sur 25 ANS sans problème et toujours à 110% que ca ne déplaise à certain.
anij
06/11/2012 à 13h05 - #4
Pourquoi une phrase interrogative dans le titre ? Une phrase affirmative est bien plus crédible !
fde
07/11/2012 à 16h24 - #6
Quel article! N'en déplaise à certains, l'immobilier français- "la pierre"- a de l'avenir. Il n’y a pas de crise immobilière. Le mot « crise » est à la mode et employé à toutes les sauces. L'immobilier d'après guerre a été considéré- à tort- comme le placement le plus rentable et le plus sûr. Un besoin secondaire, précieux aux yeux des français. Sauf que depuis une dizaine d'années, l'immobilier est devenu un besoin primaire au même titre que manger. Il est question de survie, à tort certainement. Mais la réalité est là. Quel que soit l'âge, l'immobilier rassure, protège. Les études sur le patrimoine le démontrent. Tout le monde ne peut pas devenir propriétaire, certains ne le seront jamais. Les grincheux, les envieux et ceux qui espèrent une forte baisse, ne deviendront pas pour autant propriétaire. Il y a ceux qui font et ceux qui ne font pas. Qu'importe, la location est aussi importante que la propriété. Elle permet de se loger. Cet article oublie ce besoin primaire, oublie la démographie de notre pays, oublie le régime juridique français de l'immobilier et de ses satellites (travail, consommation,crédit, garanties...). A la fin des années 80, même refrain même critique, pourtant des acheteurs, des taux crédits entre 7 et 12% avec des périodes sur 20ans!! Penser que les durées de financement seront inférieures à 15 ans est absurde alors que l'espérance de vie ne cesse d'augmenter.
De même il n'y a pas de bulle immobilière en France. Penser le contraire, c'est méconnaitre les raisons et les causes de la bulle immobilière des années 80. Est ce que les prix vont baisser? A court terme peut être, à moyen terme certainement, à long terme sûrement. Mais quelle baisse attendue?
1, 2, 5,10,30,50,100%. Au regard du passé, les baisses sont peu significatives au regard des hausses. La stagnation est une bonne chose, une baisse significative l'est aussi si elle est justifiée. Mais penser une division par 2 ou par 3 des prix est utopique. Une bulle baissière? Tiens donc. Une baisse de 30% sur 3 prochaines années? Cette prévision ne repose sur rien. Par ailleurs, c'est le même argument employé en 2008 pour les 5 prochaines années. Aie!
J'entends souvent cette maxime "les arbres ne montent pas jusqu'au ciel". En réalité les arbres grandissent et meurent, tout comme les êtres humains. L'infini ne se mesure pas ou alors, ne faut il pas gripper à jamais le niveau des salaires? annihiler toute augmentation du pouvoir d'achat? plafonné à jamais les fortunes familiales? ou encore dévaluer la monnaie?...
L'immobilier n'est plus seulement un placement contrairement à d'autres supports. Il est devenu une nécessité, un besoin primaire. Et puis, il existe d'autres placements tout aussi rentables voire plus rentables que la pierre. Pourquoi parle t-on sans cesse des prix de l'immobilier?
Pourquoi ne parle t-on pas du marché de l'art, pourquoi ne critique t-on pas le rendement exponentiel du micro marché instruments de musique? des récents excès du marché du vin? ou encore le rendement des matières premières (cuivre argent, or, blé sucre...)? Pourtant la plupart d'entre eux ont des rendements bien supérieurs à l'immobilier depuis un siècle...
Il faut regarder autour de soi, porter le regard vers le monde qui nous entoure. L'immobilier a ses spécificités dans chaque pays. Il n'est pas attractif et aussi intéressant dans chaque pays. L'immobilier espagnol n'est pas l'immobilier français ni l'immobilier anglais, allemand ou américain.
Juriste, bailleur, investisseur, ayant plus de 15 ans de métier dans l'immobilier, j'ai toujours su résister aux critiques, aux avertissements... Il est amusant de lire la presse à la fin des années 80, au lendemain des attaques du 11 septembre 2011 voire des années 2000.
Sans faire de prévisions, l'immobilier a de l'avenir et bel avenir. Une chose est certaine, la période depuis 2004 n'a jamais été autant propice à l'acquisition. L'argent des autres (banques) n'a jamais été aussi intéressant, à un coût aussi peu onéreux.
Messieurs et Mesdames les journalistes, relisez vos anciens articles et prévisions. Les articles de presse et les études sur le marché de l'immobilier depuis 2000 sont intéressants à bien des égards... Relatez les faits, figez le présent, faites des constatations objectives, mais laissez les prévisions aux voyants et marabouts. Ils sont bien plus qualifiés que vous pour prédire l'avenir.
Pierre
07/11/2012 à 20h36 - #7
Fin 2012 nous devrions retrouver les prix de début 2009. La baisse devrait continuer à raison de 10 à 15% par an jusqu'à 2015, se stabiliser et repartir en suivant les autres produits.
Pierre
08/11/2012 à 12h04 - #8
"Pierre qui roule n'amasse pas mousse"...en conséquence l'immobilier reste et restera toujours une valeur "refuge" !
Maxime
09/11/2012 à 07h34 - #9
L'immobilier qui baissent ? Alors qu'on manque cruellement de logements pour loger les jeunes et nouveaux couples, les fraîchement divorcés et les immigrés. L'immobilier ne suit pas la démographie ou la société. Depuis l'après-guerre on traîne dans la construction. Pourquoi ? Parce qu'il est plus facile d'être locataire que propriétaire est donc les constructeurs ne produisent que pour les propriétaires. La baisse, c'est dans nos rêves, un jour peut-être... Les lois de défiscalisation sont faites pour augmenter le volume de ventes et transactions. Robien, Scellier, maintenant Duflot.

Ca fait plus de 20 ans qu'on nous prédit une baisse, et malheureusement chaque année c'est le contraire qui se produit.
bubble
09/11/2012 à 12h04 - #10
Le propre d'une bulle, c'est quand dans l'esprit des gens on considère qu'il n'y en a pas. A en juger le nombre de commentaire "haussier" il va y avoir des déçus.
phm
10/11/2012 à 19h15 - #11
Certains veulent nous faire croire que l’immobilier est le seul marché dé-corrélé des possibilités financières des acheteurs. Regardez bien, mais je suis sûr que vous ne pourriez plus vous acheter les biens que vous avez acquis il y a quelques années. Alors imaginez ce que ça donne pour les autres, les jeunes, les non-possédants, enfin ceux qui ont besoin d’acheter, c'est-à-dire les clients.
Après avoir limité l’inflation, atteint les 25 ans pour les crédits, avoir des taux historiquement bas, que reste-t-il pour favoriser la hausse des prix ?
Quand je lis que l’immobilier monte toujours, c’est oublier la période 90 à 2000, problème de mémoire où volonté de cacher la réalité ?
Juste une remarque, pour qu’il y ait des gagnants, il faut des perdants (et oui rien ne se crée, rien ne se perd tout se transforme), vu le nombre de winners et les montants gagnés, ça fait énormément de perdants …. à moins que seuls les derniers joueurs soient les perdants, et dans ce cas là ils perdraient gros.
kzg
11/11/2012 à 11h40 - #12
Le propre d'une bulle c'est que le volume de transactions évolue comme les prix : actuellement le volume de transactions stagne ou diminue, ce qui tend à démontrer qu'il n'y a pas à proprement parler de bulle immobilière, donc pas de risque "d'explosion" à craindre. Tout au plus une stagnation ou une légère décrue des prix.

12/11/2012 à 07h42 - #13
Le marché a été bloqué suite à un complot sur la communication des prix réels du marché de l’immobilier.
Le mode de calcul des statistiques publiées par les notaires a changé 3 fois en 2 ans entre février 2010 et septembre 2011.
Cette méthode qui consiste à faire valser les chiffres pour dénaturer la réelle tendance du marché a complètement faussé l’appréciation des investisseurs.

Contrairement à ce qui se passait partout en Europe et aux USA ou les chutes de prix ont été rudes, il fallait surement préserver le moral des Français avant les présidentielles.
Ils ont créé l’exception Française qui n’en était pas une.
Je pense que ces manipulations ont été faites à dessin pour maintenir à bout de bras et au préjudice des Français un marché mis à mal par la crise.

Voici les faits exacts relevés sur le site des notaires immoprix.
http://www.immoprix.com/ipInfo.php

1) Avant février 2010 statistiques sur les prix moyens nets vendeurs.
2) Après février 2010 statistiques sur les prix moyens nets acheteurs (ce qui mécaniquement hausse les prix de +12%)
3) Après septembre 2011 on revient sur les statistiques des prix nets vendeurs mais cette fois sur les prix médians et non plus moyens!( Ce qui fait monter les prix dans les grandes villes comme Paris artificiellement).
4) Aujourd’hui le prix des appartement est calculé sur des prix médian alors que celui des maisons sur des prix moyens, allez savoir pourquoi !

Comme toujours les incitations basées sur des informations erronées font long feu et vont entrainer des conséquences imprévisibles !
jkb
18/11/2012 à 15h30 - #14
le mieux dans l'immobilier comme dans tous marchés offre et demande tant que cela se vend pourquoi pas ;si cela ne se vend plus:pas d'aide et tout rentrera dans l'ordre tout seul
tartempion
26/02/2013 à 13h43 - #15
Tous ces "experts" sont des nuls.

Ce sont les vendeurs qui font défaut (nombre de mises en ventes).

Ce n'est donc pas une bulle immobilière, comment peut acheter si les propriétaires ne vendent pas ?

A l'heure où les gens les plus lucides s'interrogent sur l'explosion du système financier on veut nous faire croire à un effondrement de l'immobilier : quelle farce...

La relance des ventes passe par le retour des anciennes règles sur les plues values immobilières, avant que Sarkozy ne les modifie.

Le marché ne demandera alors, qu'à repartir.
Les commentaires sont clos.

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